中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告

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1、中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告目录第一章项目基本情况11.1项目概况11.2项目单位简介21.3项目技术经济指标31.4报告编制依据3第二章项目建设的背景和必要性42.1项目建设的背景42.2项目建设的必要性5第三章投资环境分析83．1总体宏观经济分析83．2国家政策及土地市场分析103．3房地产市场分析143．4商业地产市场分析163．5写字楼市场分析193．6酒店类物业地产市场分析21第四章区域市场分析244．1中关村地区商业地产市场分析244．2中关村地区写字楼地产市场分析254．3中关村地区酒

2、店类物业地产市场分析29第五章项目市场定位315．1中关村地区市场总体分析315．2项目业态组合315．3项目客户群分析31第六章项目选址及建设条件分析346．1项目用地范围及自然状况346．2市政配套条件346．3社会人文环境35第七章项目建设方案367．1项目总体规划367．2建设规模及概况377．3项目建设风格377．4项目外部配套建设方案38第八章项目节能、节水、环保、消防418．1节能418．2节水438．3环保分析448．4消防安全44第九章项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响469．1编织依据469

3、．2安全与劳动保护469．3卫生防护479．4安全保卫及消防设施479．5项目建设对环境的影响及处理48第十章建设进度安排与工程管理4910．1项目进展情况4910．2项目进度安排4910．3工程建设管理52第十一章项目招标组织5311．1项目招标目的5311．2招标原则及招投标方案53第十二章投资估算与资金筹措5512．1投资估算说明5512．2投资估算5612．3资金来源与运用分析59第十三章项目财务评价6113．1销售收入估算6113．2成本分析6113．3利润分析6213．4财务指标分析6213．5现金流量

4、分析6313．8结论64第十四章项目社会评价6514．1对就业效益的影响6514．2对环境效益的影响6514．3对政府财政的影响6514．4对区域发展的影响65第十五章风险因素分析6615．1工期风险及防范6615．2工程质量风险及防范6615．3环境风险及预防6615．4利润临界点(盈亏平衡)分析表6715．5敏感性分析68第十六章结论71基本报表1中关村西区23号地全投资现金流量表72基本报表2中关村西区23号地资本金现金流量表75基本报表3中关村西区23号地损益表77基本报表4中关村西区23号地资产负债表78

5、辅助报表1中关村西区23号地投资总计划表79辅助报表2中关村西区23号地销售收入与经营税金及附加表80辅助报表3中关村西区23号地资金筹措计划表81辅助报表4中关村西区23号地借（贷）款明细表82辅助报表5中关村西区23号地还款付息表83附件84第一章项目基本情况1.1项目概况（一）项目名称中关村西区23号地（二）项目建设地点项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇南街（丹棱路），西侧为规划（9）号路，西北侧为规划（4）

6、号路，东北侧为海淀斜街（规划步行商业街）。（三）项目建设内容中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。（四）项目组织运营过程中关村西区23号地建设项目是由北京科技园置业

7、股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。　（五）项目投资收益经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18

8、840.44万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为：税前全投资财务内部收益率%19.3全投资财务净现值(Ic=10%)万元13517全投资静态回收期年1.95全投资动态回收期年2.09全投资投资利润率%17.65税后全投资财务内部收益率%12.