商业银行个人住房担保贷款业务的风险防范研究

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1、商业银行个人住房担保贷款业务的风险防范研究摘要：近年来，个人住房担保贷款业务作为国内商业银行风险相对较低的优质个人信贷产品，已然成为商业银行信贷业务转型的战略重点，在经历了全球金融危机的冲击和国家对房地产市场的政策性调控之后，个人住房担保贷款业务实现了超常规、跨越式的发展。随着商业银行个人住房担保贷款规模的日益扩大，房地产市场的不确定性增加，互联网金融的高速发展，必然对银行个人贷款业务风险防范提出新的更高的要求。本文从个人住房担保贷款业务流程的各个方面，揭示当前商业银行在开展个人住房担保贷款业务存在的突出问题，分析个贷业务的风险成因，探讨商业银行在开展个贷业务的风险防范措施

2、。　　关键词：个人住房担保贷款；风险防范10　　个人住房担保贷款业务作为一款风险权重相对较低，盈利性强，经济基本收益率高的信贷产品，成为各大商业银行利益的主要来源和利润的新增长点，各大商业银行因此加大个人住房担保贷款业务的营销力度以提高其市场占有份额。但是在商业银行开展此类业务的过程中也存在诸多风险，尤其是在当前房地产市场持续繁荣，基于互联网的金融产品高速发展的形势下，个贷业务的潜在风险逐渐显现。从“虚拟个贷”、开发商烂尾楼等事件的频繁出现我们可以看出个人住房担保贷款并不是所谓的绝对风险低收益高的商业银行信贷产品，随着当前房地产市场趋势的不确定性逐渐增加，个贷业务的风险也在

3、不断扩大。其风险主要表现在：相关市场变化和政策调整对个贷业务的发展带来了不确定性，银行内控措施还不够完善，部分员工合规经营意识淡薄，违规操作及失职行为时有发生，银行内部风险管理工作依然有很多薄弱环节，给银行个贷业务的发展和管理带来了风险隐患。商业银行在开展个贷业务的同时对相关业务风险进行预测和管理，以及建立完善的风险防范体系不仅关系着商业银行的经营稳定，更有利于房地产行业和金融行业的稳定发展，为房地产行业和金融行业的健康、可持续发展保驾护航。因此，通过研究个人住房担保贷款业务中的突出问题，从而分析其风险影响因素及探讨相关风险防范措施具有重要意义。　　一、个人住房担保贷款业务

4、中的突出问题　　（一）客户的真实情况掌握难度较大10　　从个人住房担保贷款业务的现状来看，客户的收入证明、工资流水等信息的真实性难以准确掌握。这反映出商业银行的调查手段和渠道不够，许多客户经理风险防范意识不强，在进行贷前调查的过程中可能流于形式，简化程序，对贷款申请人提供的有明显疑点的收入证明和贷款证明材料不作深入分析和进一步调查认定，为日后的贷后管理埋下风险隐患。　　（二）个人住房担保贷款业务质量下滑　　一些还款能力较弱的贷款客户，无视个人征信报告上的贷款逾期信息，对银行关于逾期贷款诉讼的法律条件有所掌握。精心计划还款时间和还款期数，既达到了经常贷款逾期缓解其还款压力的目

5、的，又不至于被银行起诉。对于这种情况，银行目前只能想方设法的进行贷后催收，还没有形成有效的批量解决办法。　　（三）抵押物作为第二还款来源存在风险　　一些商业银行在开展个人住房担保贷款业务时过度依赖房地产抵押等第二还款来源，在这种情况下，即使房价没有大幅下滑，抵押作用的发挥也需要与其他条件相结合才能有效发挥作用。而在实际情况中银行对抵押物的处置过程经常发生纠纷，银行通过诉讼来推进不良贷款的清收，尽管诉讼成功也往往难以执行，尤其是那些涉及多个债权人的案件，难以达成一致的分配意见。为防范此类风险，商业银行必须重视第一还款来源，减少对第二还款来源的依赖。　　（四）贷款办理银行在项目

6、准入及贷款发放过程中10　　存在审核不严格及调查不充分的问题，部门经办人员合规操作意识不强，经常出现违规操作。一些银行在开展个人住房担保贷款业务的过程中，未充分调查房地产开发商的资信、项目开发建设及销售合法性、销售前景等情况。一手房又大多为期房，很容易造成借款人和开发商出现纠纷，导致合作项目出现违约风险。　　二、个人住房担保贷款业务风险成因分析　　商业银行在开展个人住房担保贷款业务中的风险主要源于：银行内部管理控制措施不够完善、部分员工合规经营意识不强、信用缺失、监管不到位、信息不对称等。如果银行切实落实贷前调查，认真审核贷款条件，执行贷中审查，完善贷后管理，加强相关风险隐

7、患的排查等，这些风险可以得到控制。具体来说，个人住房担保贷款的风险成因来自以下几个方面：　　（一）个人信用意识淡漠，信用机制不够完善　　在现代化的国家经济中，信用制度是必不可少的，信用制度的完善程度从侧面反映出一个国家的经济发展水平和国民素质的高低。健全完善的信用机制可以有效的治理市场上存在的失信现象，增强国民的信用意识，使市场中的失信行为和银行的不良贷款现象得到控制。在目前的个贷业务中，商业银行一般通过央行征信系统对个人及企业的信用进行查询，但是征信报告仅能显示贷款申请人在商业银行获得的贷款、信用卡办理记录及还款