商业地产开发流程与控制

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1、商业地产开发流程与控制目录_!M"P+r9a/t3r第一章：项目决策阶段……………………………………………3一、可行性研究…………………………………………………………………3第二章：前期准备阶段………………………………………………6一、获取土地使用权………………………………………………………………6二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》、立项………………………9三、规划设计…………………………………………………………………10四、建设项目报建登记，申请工程招标，办理招标投标手续，确定勘察…16五、到建设局备案，申办《施工许可证》……………………………………31第三章:工程

2、建设阶段………………………………………….34一、施工用水……………………………………………………………………34二、施工场地平整，达到施工条件……………………………………………34三、施工通道疏通，满足施工运输条件………………………………………34四、施工图纸及施工资料准备…………………………………………………34五、施工材料和施工设备的准备………………………………………………34六、临时用地或临时占道手续办理……………………………………………34七、施工许可批文及办理开工手续……………………………………………34八、确定水准点与座标控制点，进行现场交验…………………………

3、……34九、组织图纸会审、设计交底…………………………………………………34十、编制工程进度计划…………………………………………………………34共57页第57页商业地产开发流程与控制十一、设计、施工、监理单位的协调…………………………………………34第四章：项目销售阶段……………………………………………35一、确定营销策划及销售单位及前期物业管理单位……………………………35二、确定按揭银行………………………………………………………………35三、申办《预售许可证》…………………………………………………………35四、商品房销售及按揭办理……………………………………………………3

4、6第五章：交付使用阶段………………………………………………46一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》………………………46二、交房……………………………………………………………………………50三、后期物业管理…………………………………………………………………51第六章：附录…………………………………………………………52商业地产开发流程与控制大纲………………………………………………52共57页第57页商业地产开发流程与控制第一章：项目决策阶段9?0z5[]J+k5d一、房地产项目可行性研究房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究小组进行可行性研究。

5、（一）可行性研究的内容5Z&C0g7O2R4P可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。9f)R1l1]#}9W.可行性研究的主要内容有：1、项目概况；2、开发项目用地的现场调查及动迁安置；3、市场分析和建设规模的确定；4、规划设计影响和环境保护;5、资源供给及资本运作方案；6、环境影响和环境保护；7、项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；8、开发建设节点计划；9、项目经济及社会效益分析；10、结论及建议。（二）可行性研究小组成员知识组成经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会

6、师及律师。8K&I0O7^共57页第57页商业地产开发流程与控制（三）可行性研究的工作阶段1、投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。8Z(O,x+T4o-投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。$

7、+O8q'U)Y2、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。*}/V,S&@}f1p;s3、详

8、细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4、项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的