商业地产开发与策划流程管理

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1、商业地产开发与策划流程管理授课专家：陈倍麟女士上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理上海市注册咨询师国际商务策划师目录第一部分：分析商业地产开发现状与要素一、商业地产的发展现状二、商业地产的发展趋势三、商业地产开发要把握的关键环节与风险的防范四、商铺投资与住宅投资的三大差异五、商业地产项目开发的两种模式及效益期望六、商业地产项目开发的价值链第二部分：商业地产项目的策划目的与流程一、房地产项目策划能解决什么问题？二、市场调研经营功能定位策划能解决什么问题？三、商铺销售策划能解决什么问题？四、招商营运策划能解决什么问题？五、开发商做商业地产项目应该遵循的流程第一部分：分析商

2、业地产开发现状与要素一、商业地产的发展现状1、商业地产的投资现状u2000年到2005年我国商业地产的平均增幅是28％，超出住宅投资增长率6％。u2004年全国的商业地产投资额是1732亿元，增长32.35％。05年超过2000亿，增长16％。u2006年1-7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿，比2005年同期增长15.6％。u截至2005年底，全国商业用房空置面积已经达到3872万㎡，同比增长23.2％。2、国家的房地产宏观调控政策对商业地产的影响状况u从2000年以后到2004年之间，我国商业地产远远超过房地产平均增长速度，也远远超过零售业速度，甚至超过

3、1倍以上。u据购物中心产业会员统计结果，现在是38％的商业面积只租不售，大约是1800万㎡左右。u商业地产开发的经营价值得到体现以后，将进一步推动中国商业地产具有理性的发展和专业化的思维。3、商业地产开发中存在的问题u开发重于经营u销售优于招商u设计先于策划（1）开发资金的融资渠道单一（70％、80％甚至是90％是依靠银行贷款，自有资金不足）（2）开发流程的严重缺失与颠倒（建后即售、先建后定位、先建后招商）（3）缺乏规划，网点结构布局失控、业态布局不尽合理（4）缺乏专业经营人才，缺乏后续经营，或者是后续经营管理失调案例分析：各地失败的商业项目A、不懂商业错误选址B、

4、只重开发不懂经营（案例：不懂零售商业与批发市场的区别，目标是做综合商厦“购物中心”，结果做成了批发市场业态）C、模仿照搬难以生存4、商业地产项目开发管理经营上的误区u开发住宅模式套用商业地产只看到房地产的物业价值，不懂商业地产的经营价值。用卖住宅的思路套用卖商铺，投资商业地产是为了比住宅卖价更高。违背了大型商业物业只租不售的规律。u只知道拿地便宜，造成选址错误没有选址，缺乏科学选址的程序u混淆了商铺、市场与购物中心的概念同质的定位，炒概念定位5、商业地产开发中产生问题的原因u政府层面：Ø注重了城市的招商引资，忽视了商业布局的合理规划；Ø注重了城市的商业数量的扩大，忽

5、视了城市商业规模与容量的合理配置；Ø注重了城市的形象开发需要，忽视了商业的市场经营环境支持。u开发商层面：Ø注重了“场”的物业建设，忽视了“市”的培育经营；Ø注重了商铺的销售，忽视了对商铺的招商、经营；Ø注重了商铺的价格最大化，忽视了商业项目物业价值的价值最大化（应重视经营价值的提升与体现）。u投资者层面：Ø注重了购置商铺，忽视了经营商铺；Ø注重了一铺养三代，忽视了投资商铺有风险；Ø注重了商铺的售价与返祖回报率，忽视了商业项目的经营能力。举例1：开发模式难以创新突破――开发资金渠道受限Ø港汇广场是只租不售，是符合国际开发模式Ø五角场九隆坊裙房分割成250间商铺、卖铺

6、销售――国内主流开发模式（民营自有资本及银行贷款）造成结果：Ø只租不售――关注经营价值，长期行为，培育市场，先招商再建设，提升经营价值，租金每年上涨。Ø出售商铺――关注物业价值，短期行为，先建先卖再招商，如何卖得快如何做，出现返祖，做不好招商经营。甚至出现死盘。无法经营，业主闹事，社会出现不和谐、不稳定的因素。举例2：物业形态难以创新突破――设计理念与经济实力受限Ø西郊百联、奥特莱斯――实力雄厚，生态环境，境外设计，理念先进Ø五角场万达广场――开发资金不足，场地受限，设计理念缺乏现代元素举例3：业态组合、业种配置难以创新突破――商业业态与商品品种数量受限造成结果：百

7、货商厦的“老三篇”产生原因：中国的轻工产品、食品工业的制造业不发达，产品种类数量有限。6、商业地产开发流程的差异u国内典型的商业地产开发商开发流程：选址建设考察定位选择管理团队招商运营调整点1调整点2u国际购物中心的开发流程：选址考察定位选择管理团队招商建设调整触发点寻找投资基金投资基金评审运营投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等工作二、商业地产的发展趋势u你没有进入商业地产就不是真正完整的房地产公司，你没有进入房地产领域就不是强大的商业经营公司。商业地产进入了转变期：Ø起步期向过渡期转变Ø开发时代向运营时代转变u改变传统的“售房”观念，以制造“金融产品