2012年上半年中国房地产市场研究报告

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1、第一部分：2012年上半年中国房地产市场总结1.政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。货币政策方面，预调微调力度加大，2011年底以来将准、两次降息，促进了观望情绪

2、的缓解和成交量的回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房产建企业多元化融资。⑴坚决抑制投资投机需求，限购政策不放松温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“问增长更重要“之时，温总理人强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道

3、调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6月18日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。(2)货币政策微调，各部委及地方政府鼓励自住性需求上半年货币政策预调微调力度持续加大，信贷环境趋好。2012年上半年，央行在2月、5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月、7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。但同时规定，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继

4、续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。在继续严格限制投资投机需求的同时，以首次置业为代表的合理购房需求继续受到政府的支持和鼓励，住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。地方政府“积极”出台各类政策鼓励合理需求。根据中国指数研究院的统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且

5、多数为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。(3)保障房政策支持力度继续增强中央保障房建设补助资金力度加大，多部委强调落实。由于去年开工的1000万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工700万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金2100亿元，相比去年实际的1700亿元增长23.1%。截至今年4月底，中央已下达1483亿元补助资金，与去年全年相近。根据中央要求，住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，此外，银行信贷的支持力度也在加大。7月1日，李克强副总理在全国保

6、障性安居工程工作会议上强调继续推进保障性安居工程建设，在商品住房市场强调“增加供应、抑制投机投资性需求、稳定调控政策”等内容，为下半年乃至未来一段时间的房地产调控政策指明了方向。2.新房：价格止跌，6月成交量接近2010年调控以来高点(1)价格：百城价格指数9个月后首次止跌，6月涨价城市及项目明显增多根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2011年9月开始下跌，下跌态势持续9个月后于2012年6月首次止跌。具体来看，2012年1-5月百城价格指数持续下跌，6月百城住宅均价为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束了连续9个月环比下跌的

7、态势。与去年同期相比，6月百城住宅均价下跌1.9%，较2010年以来的阶段性高点下跌2.2%。(2)需求：上半年成交量逐渐回升，6月接近2010年调控以来高点上半年成交量逐渐回升，为近三年同期最高。2012年上半年，20个代表城市成交量在传统淡季1-2月持续低迷后，3月起逐渐回升，出现了2011年8月以来首次同比增（除春节因素）。1-6月，代表城市月均成交达1053万平方米，已接近2010年月均水平（1082万平方米），与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，但与2009年相比仍下降22%。二季度回升尤其显著，