2012年上半年中国-房地产市场研究报告

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1、--上半年全国房价止跌趋稳楼市供应成交大幅回升——2012年上半年中国房地产市场研究报告www.soufun.com房地产门户-搜房网2012-07-1801:00:00来源：搜房网[提要]2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。1.2012年上半年中国房地产市场总结(1)政策：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求20

2、12年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。货币政策方面，预调微调力度加大，2011年底以来三次降准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升。（

3、2）新房：全国投资开工增速回落势头趋缓，重点城市供应成交大幅回升，6月成交量接近2010年调控以来高点，价格止跌趋稳从全国来看，2012年1-5月，房地产开发投资同比增长18.5%，增速持续下行但势头放缓；商品房销售面积和销售额分别同比下降12.4%和9.1%，降幅有所收窄。从20个重点城市来看，上半年成交量与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年高点仅相差15%。上半年批准上市量同比微降3%，但二季度环比增长超过一倍，同比也

4、由一季度的下降19%转为增长6%。价格方面，自2011年9月开始下跌态势持续9个月后，百城价格指数于今年6月首次止跌，房价环比上涨的城市逐渐增加；部分楼盘在此前降价促销获得较好销售业绩后取消折扣甚至略微调高价格；北京等地中高端楼盘成交活跃带动了整体均价的结构性上涨。从不同区域和城市来看，二季度东部地区和一线城市投资增速略有放大，新开工降幅缩小，一二线城市成交量回升最为显著，价格企稳回升，而三线城市成交表现不佳，价格较为平稳。(3)二手房：十大城市价格连续四个月环比上涨，成交持续上行成交方面，2012

5、年3月以来，二手房成交量明显回升，二季度相比一季度增长近80%；同比来看，5月同比增长17.3%，为2011年3月以来首次同比增长，6月增幅扩大至25%。价格方面，----3月起十大城市主城区二手住宅价格结束连续六个月环比下跌的趋势止跌回升，6月环比上涨0.26%，连续四个月上涨；6月同比下跌3.81%，连续六个月下跌，降幅逐渐趋缓。(4)土地：供求明显低于去年，二季度量价低位反弹，出让金降幅显著供求方面，2012年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降32.4%和43.7%，二季

6、度有所好转，环比一季度增长10%左右。各类土地总出让金同比下降36.6%，降幅较去年下半年继续扩大。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，十大城市降幅高于全国平均水平。上半年平均溢价率降至4.4%，二季度止跌回升，其中6月住宅用地溢价率上升至10%，是去年9月以来的最高水平。(5)企业：加速推盘谨慎拿地，销售业绩稳步增长，6月创2010年来新高销售方面，2012年上半年，万科等十大代表企业销售额同比增长8%，销售面积增长13%，其中6月十大房企的销售额和销售面积均为近两年来最高

7、水平。业绩大幅回升一方面归功于企业降价促销（代表企业上半年销售均价下降3%），另一方面也由于需求得到货币政策利好的鼓励。拿地方面，上半年企业拿地依旧谨慎，十大代表企业拿地面积同比大幅下降65%，但5-6月逐渐活跃，关注点由二三线城市逐渐转向土地资源更为稀缺的一二线城市，部分城市中心地段的优质地块高溢价成交，表明了部分企业审慎拿地态度有所转变。2.2012年下半年中国房地产市场趋势展望(1)政策环境：稳增长背景下货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧宏观经济下行压力加大，提升投资尤其是基建投资仍是稳增

8、长的重要手段。1-5月全国基建投资增速降至4.6%，在房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力度将成为中央“稳增长”的首要选择。货币政策微调力度加大，结构性放松利好房地产市场，5月底以来的降存准和连续两次降息，对市场观望情绪缓解有明显促进作用，下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键，但可以肯定的是，出于对房价反弹的担忧，针对房地产业的差别化信贷政策仍会延续，信贷投放力度也不会超过2009年。房地产调控政策稳中趋紧，中央将密切关注市场变化，继续加强房地产