2011年上半年中国房地产市场的研究报告

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1、....2011年上半年中国房地产市场研究报告2011年上半年中国房地产市场总结 （1）政策环境：商品房、保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化 2011年上半年，中央政府进一步加强房地产市场调控政策。“国八条”出台、房产税试点改革，随后近40个城市出台新一轮“限购令”，600多个城市公布房价控制目标。伴随着存款准备金率、利率的继续上调，宏观经济流动性趋紧，房地产调控政策效果逐步显现。另外，各地签订“军令状”、考核问责机制的建立等措施确保1000万套保障房建设任务落实；继续坚持和完善土地招拍挂制度，积极探索创新城市住房用地出让政策，促进地价房价合理回归。 表：近两次住房转让营业

2、税调整比较分类年限2009年12月22日2011年1月27日普通住宅购买不足5年差额全额购买超过5年（含5年）免征免征非普通住宅购买不足5年全额全额购买超过5年（含5年）差额差额数据来源：中国房地产动态政策设计研究组整理（2）土地市场：上半年住宅用地总成交量低于去年，北京等重点城市土地出让金降幅较大。2011年上半年，全国土地市场明显降温，130个城市住宅用地的总推出量、成交量、成交均价、平均溢价率均低于去年同期。成交方面：住宅用地的推出面积和成交面积分别比去年同期下降15.2%和6.4%。价格方面：130个城市住宅用地成交楼面均价1451元/平方米，同比下跌13%；出让金方面

3、，受土地成交量价下降影响，十大城市总出让金同比下降18%，北京等地降幅超过40%。 图：2009年—2011年上半年全国130个城市住宅用地和商办用地成交面积；**....总体来看，2011年上半年全国130个城市共推出土地11706宗，推出土地面积54260万平方米，同比增加12.2%，其中住宅类用地3495宗，推出面积19463万平方米，同比下降15.2%。从成交情况来看，上半年全国共成交土地9507宗，其中住宅类用地成交2851宗，成交面积16197万平方米，同比下降6.4%。6月全国130个城市共推出1273宗住宅和商办地块，成交885宗，其中住宅用地推出751宗，成交

4、506宗，供应和成交情况均明显好于前5个月。从推出面积来看，6月住宅用地同比增速连续三个月下行之后开始回升，同比增长7%，环比增长38%。从成交面积来看，6月同比增长9.8%，环比增长16.7%。商办用地表现更为强劲，当月同比增幅超过80%。(3)上半年住宅用地成交溢价率继续走低，开发商投资策略趋于谨慎 表：全国130个城市平均溢价率变化时间住宅用地平均溢价率商办用地平均溢价率2009年51.4%22.6%2010年32.3%20.4% 2010年1-6月37.2%22.9% 2011年1-6月18.5%21.0%图：2009年-2011年上半年全国130个城市住宅用地和商办用

5、地价格情况随着“国八条”的颁布，楼市调控政策近一步紧缩，上半年全国住宅市场的溢价率持续下行，由1月的37.4%降为6月的9.6%，上半年平均溢价率为18.5%，仅相当于去年同期的一半。(4)上半年全国130个城市土地出让金与去年同期基本持平，北京、上海等城市降幅显著 图：2011年1-6月全国130个城市土地出让金变化情况**....2011年上半年，全国130个城市总出让金为8075亿元，同比小幅增长2.5%，十大城市总出让金为2527亿元，同比下降18%，10个代表性城市中，北京、上海等六个城市的土地出让金均大幅下降，其中北京降幅最大，同比下降48%，天津降幅也达到45%，

6、上海、杭州、深圳降幅超过20%。上半年由于保障性住房用地优先供应，以及调控政策带来的压力，商品住宅用地成交量没有明显改善。随着下半年土地供应规模的加大，土地成交量可能上升，但成交价仍难以回升到较高水平，预计全年土地出让金收入难超去年水平。（5）新房市场：重点城市上半年成交量普遍低于去年，价格涨幅得到明显抑制。供求方面2011年上半年，20个代表性城市平均成交面积同比小幅下降6.0%，但相比2010年下半年降幅达25.8%。其中四个一线城市平均成交同比增长3.3%，但相比2010年下半年下降26.4%；16个二三线城市平均成交量同比下降8.9%，相比2010年下半年下降25.5%

7、。上半年上海、重庆等代表性城市新上市面积同比增长14.8%，特别是5-6月供应量的回升也带动了部分城市成交量的增长，但销供比持续低于1，表明需求仍受政策调控抑制。表：2010年-2011年上半年一线城市月均成交面积（单位：万平方米） **....表：2011年上半年代表性二三线城市成交面积变化情况 价格方面，全国房价总体涨幅得到明显抑制，部分一、二线城市价格出现回调。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100个城市住宅价格指数环比上涨0.41