农村集体建设用地管理

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1、第十四章农村集体建设用地管理20121219B主要内容：§14—1农村集体建设用地管理概述§14—2农村集体建设用地的审批§14—3农村集体建设用地的收回§14—4农村集体建设用地的标准与要求重点：农村集体建设用地使用权问题20121219B§14—1农村集体建设用地管理概述一、农村集体建设用地的概念农村集体建设用地，是指由农村基层政权组织或者农村各级农业集体经济组织以及农村居民个人投资，依据农村建设规划进行各项非农业建设依法使用的农村集体土地。是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括原有的建设用地和经批准办理农用地转用手续的农用地。《土地管理法》“建设用地”中所称乡(镇)村建设也是指非农业建设。

2、20121219B农村集体建设用地主要是通过集体所有土地使用权转移的方式取得，不改变土地所有制的性质。乡(镇)村建设所占有的土地为农民集体所有。乡(镇)村建设用地属于农民集体所有，在一般情况下，其所有权和使用权是相分离的。乡(镇)村企业对其建设用地只有使用权，没有所有权；农村居民的住宅用地的所有权，归农民集体所有，各农村的居民只有使用权，没有所有权。乡(镇)村建设用地的所有权与地上建筑物和其他设施的所有权一般也是分离的。20121219B从地域范围来讲，农村集体建设用地是城镇以外，广大农村和集镇范围的建设占用土地的总和。农村集体建设用地量大面广，一般要占全部建设用地的60％左右，在乡镇企业集中

3、，农户比例大的地区，其比例可达70％以上。从前几年农村建设用地管理情况看，农村集体建设用地主要的存在问题包括：20121219B1．土地占用数量过大，建设占地失控。农民盖房子互相攀比，比宽比阔；乡镇企业办厂贪大求洋，在工作中没有贯彻“一要吃饭、二要建设”的方针。2．布局零乱分散。农民住宅安排占地过多过散，农民不经过批准占地建房，超标准或多处宅基地现象突出；发展乡镇企业不搞规划，不履行审批手续，随意占用等问题严重。3．土地利用率低下。乡镇企业的特殊性，往往使得它的上马带有盲目性，下马又带有随意性，在产品、原材料、供销计划都还没有多大头绪的情况下，就先圈地建厂房，“铺好摊子，筑巢引凤”，这种情况下

4、其结果常造成厂房闲置和土地的荒废。同时由于技术水平行对落后，经济效益与土地利用效率低下。20121219B4.违法用地多。农村中不少干部和群众有集体土地可以自由支配的错误观念，随意占地，越权批地，少批多用，私定协议、非法买卖土地情况严重。农民建房乱占滥用耕地；有的地方名为农业结构调整，实际建造许多永久性建筑；有的地方借搞观光旅游农业，非法占用耕地建别墅，搞房地产开发；有的基层政府擅自与村社签订“征地协议”，非法占用土地提供给用地单位或用于自己建设等等。20121219B二、农村集体建设用地的使用范围按照《土地管理法》第43条规定，有3种情况均可以使用农民集体所有的建设用地。1．兴办乡镇、村企业

5、使用本集体的土地。乡(镇)办企业、村办企业、村民组办企业、个人办企业均可使用所在农民集体组织的土地，而不允许使用其他集体所有的土地。但是农民集体组织用本集体所有土地与其他单位或个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，视为使用本农民集体所有土地，是允许的。2．村民建住宅使用集体的土地。农村集体居民，经过批准回原籍落户的职工，退伍军人、离、退休干部以及回家定居的华侨，港澳台同胞住宅建设可以使用集体的土地。20121219B一般情况下，城镇居民使用农民集体土地，或农民建住宅使用其他集体所有的土地是不允许的。3．乡(镇)村公共没施和公益事业建设使用农民集体的土地。包括农村道路、水利设施、学校、

6、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体的土地都是允许的。主要考虑一些道路、水利设施及学校等，在本集体土地内无法安排，需要使用其他村民小组土地的实际悄况。因此，法律不能限制此类项目使用非本集体的土地。如果乡镇企业建设因本集体经济组织内无法安排，可以申请使用国有建设用地；按国有建设用地的规定办理。20121219B三、农村集体建设用地使用的原则乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用农民集体所有的建设用地都必须遵循以下原则：1．必须是乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设项目，方可使用农村集体建设用地

7、。2．必须符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。乡（镇）土地利用规划是集镇、村庄建设用地的最高原则，一切建设都必须服从，对没有农用地计划指标或超过农用地转用计划指标的，不得批准新增建设用地。20121219B3.必须依法取得县级以上人民政府批准。不论是乡镇企业、公共设施、公益事业还是农民宅基地都必须依法取得批准。否则都被视为是非法占地，必须依法处理。如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用