2006年深圳楼市回顾报告－美联

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1、美联:2006年深圳楼市回顾数字81.62%　　根据建设部的统计，2005年全国城镇人均住宅面积26.11平方米，其中东部地区28平方米，中部地区23.9平方米，西部地区25.24平方米。全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率81.62％。70%　　在国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，调整住房结构的“双70％”硬指标（９０平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型）格外引人注意。中国楼市供应结构问题突出表现为中低价

2、位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，以别墅为代表的高档住宅在2000年、2001年和2002年的投资增长率分别为51.2%，37%和39.7%，连续三年高于全部住宅的投资增长率。从竣工套数来看，2000年、2001年和2002年的高档住宅竣工套数增速分别为36%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套数占比由1999年的2.3%上升到2003年的3.6%[1]。2005年经济适用房完成投资565亿元，同比下降6.8%，降幅比年初减少4.6%。69万套　　根据《深圳市住房建设规划（2006－2010）》，至2005年底，全市住

3、房总建筑面积为24537.18万平方米。其中，通过基本建设和更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房）2460.01万平方米，通过房地产开发方式建造住房6262.77万平方米，通过其他方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房）15814.4万平方米。到2010年，我市将规划建设各类住房69万套，总建设面积5700万平方米。其中商品住房55万套、政策性住房14万套。后者包括经济适用住房2.6万套和公共租赁住房11.4万套。《深圳住房建设规划（2006－2010）》是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与《深圳

4、市近期建设规划2006－2010》共同承担对全市住房建设的综合调控作用。1121万　　目前我市的流动人口已达940余万，全市总人口达到1121万人，成为深圳住宅刚性需求和房价上涨的重要原因。深圳人口逼近城市承载力极限。而近几年深圳在基础设施上的投入明显不足，造成城市环境恶化。与其他一线城市相比，在吸引高端人才方面竞争力减弱。撇开房地产，现在也是时候考虑如何控制深圳人口了。6亿元　　罗湖区政府已经把人民南“中央商业区”改造工程投资金额由原来的3个多亿追加到6亿元，目标是将人民南打造成代表深圳向世界展示国际化城市形象，成为国际著名的商业大街。人民南

5、改造的目标是将罗湖口岸、国贸、东门步行街三大商圈激活和连通。地铁1号线是完成这一目标的载体。57%　　财政部日前对39家房地产企业的会计信息质量检查结果表明，房地产企业会计信息失真问题突出，隐瞒利润和偷漏税现象较为严重。个别房产企业利润高达57%。关于房地产开发企业的利润，一直是扑朔迷离。但外界普遍的估计是，远远高于社会平均利润率。赢利越多越好，这对企业来说无可厚非，但相应的，企业也应该承担一定的社会责任。104.1万平方米　　2006年度，我市计划供应土地总量为2828.9万平方米，其中城镇建设用地供应计划1228.9万平方米；重点能源、交通

6、、水利等独立选址项目设施用地1600公顷。在总量为1228.9万平方米的城镇建设用地供应中，新增房地产用地为104.1万平方米，比上年的80万平方米增长30％左右。该104.1万平方米新增房地产用地全部在特区外，特区内将连续第五年房地产用地零供应。此外，本年度计划预留40万平方米的政策性住房用地，用于未来几年建设中低收入家庭的住房需求。32.3％　　经过了连续3年的土地紧缩之后，截至2006年12月中旬，深圳政府出让土地面积为1156233平方米，相比2005年有了32.3％的涨幅，不过绝对数量还是较低，仅相当于2004年的五成左右。结合200

7、5年以及2006年的深圳市土地出让计划来看，2006年出让的土地很多都是在补2005年的课，如果严格按照土地出让计划，土地交易面积的走势应当是单调递减的。美联物业市场研究部认为，造成2006年土地放量的因素除了前文所说的“补课”之外，房价的过快上涨还是使得政府或多或少的受到了宏观调控政策的压力。“地价上涨引发房价上涨”的说法已经相当普遍，土地作为一种特殊的商品，其价格水平也受到供需关系的制约，目前深圳的土地供应仍然是供不应求，未来几年如何拿地将成为考验深圳本地开发商的一道难题。（数据来源：美联深圳市场研究部）95％　　从美联物业市场研究部所统计

8、的2006年深圳各区土地出让面积比较可以看到，06年的土地出让重头戏仍然放到了宝安以及龙岗，两区已经占据了95％的总成交面积。从出让面积上看，宝安以及