当前涉房地产诉讼不断增加的原因及对策

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1、当前涉房地产诉讼不断增加的原因及对策近几年来，随着商品房价格的不断上涨，全国各地房地产市场异常活跃。然而，房地产市场不断升温的背后则伴随着商品房交易合同纠纷不断增多，且以集团诉讼更为显著。秦都区法院2010年受理涉房地产纠纷案件106件，审结106件，其中以调解撤诉方式结案74件，调撤率69.8%；2011年受理涉房地产纠纷126件，审结125件，以调解撤诉方式结案99件，调撤率79.2%；截至2012年6月底我院共受理此类案件68件，审结30件，其中调解撤诉方式结案20件，调撤率66.6%。在这些案件中，集中在几个房地产公司的同性质、同类型集团诉讼案件为98起，占案件数量的32.6%。这一

2、现象的出现，与当前房地产市场的畸形发展有关，但同时也反映出了我国当前房地产市场所存在的诸多问题论文下载。　　一、在以往的商品房纠纷案件中，购房者更多的是以单独诉讼的形式出现，很少有集团诉讼，而最近两年来，法院受理的该类案件中集团诉讼比较常见，在秦都区法院受理的多个小区购房者分批起诉开发商延期交房、不予办理房产证、擅自违约的案件即为集团诉讼。究其原因，主要有以下几方面：　　1、开发商市场准入门槛偏低。我国当前房地产市场的开发商准入门槛较低，随着住房商品化的深入，房地产开发行业以其巨大的投资回报率吸引着一些企业和个人纷纷投资该行业。一些不具备条件的企业或个人通过挂靠、承包等方式取得了房地产经营资

3、格，其本身并不完全具备履约的能力，而被挂靠或承包的企业又无能力或出于利益因素而不愿或不能对其进行有效的管理。一些房地产公司是以家族企业或不很规范的中小企业形式出现，公司经济实力有限，管理上也不够规范，在公司运营上过分得依赖于法定代表人的个人行为。如果开发商投资决策失误或遭遇金融危机等因素，将对公司的正常运转造成致命打击。2、商品房合同内容约定不全面。由于我国的商品房交易大多实行预售制，即期房性质，购房者在和开发商签订商品房销售合同时，看到的通常是沙盘模型，双方据此就商品房的价格、面积、质量，以及交房期限、违约责任等做出约定。该合同因内容不全面或约定过于笼统，在实际履行过程中，购房者则会发现有

4、很多问题，如房屋内管道、配件等建筑材料的品牌、质量，屋内设施的布局、走向等，双方在合同中均没有做出明确的约定，而开发商通常还会就周边环境、未来发展等合同上未约定的内容进行夸大宣传、虚假宣传，这些不真实的宣传对购房者产生重大误导，当既成事实和购房者的期望出入较大时，则很可能演变成为诉讼纠纷。　　3、开发商自身问题严重。开发商在商品房买卖交易中占主导地位，购房者在履行完付款义务后开发商才开始履行建房、交房、办理房屋手续等义务，并不能保证开发商完全履行义务。由于当前的房地产市场管理不够严格，开发商出于个体利益的考虑，以降低房屋质量、更改既定规划、配套设施等方式降低投资成本；还有的开发商因手续不健全

5、而违规开工等导致购房者拿不到房产证和土地使用证；一些中小开发商为了最大化地获取利益，将已预售的商品房、土地向银行进行抵押，用抵押到的贷款缴纳土地出让金后才去给以房者办理房产证，或者再次进行房地产投资开发。开发商这种寅吃卯粮的做法，只要任何一个环节出现问题或其他市场风险，极易造成资金链断裂而闹上法庭。4、购房者的维权意识不断增强。购房作为绝大多数人一生中最大的消费支出，购房者通常都是拿出其全部积蓄或背负债务而买房的，同时购房者也认识到通过一家一户和开发商单打独斗无异于蚍蜉撼大树，最终只能不了了之。因此，更多的买房者对于商品房合同存在的共同问题，如：合同误导、变更规划、配套设施不全，以及绿地面积

6、不符等，往往通过尽可能得联系到更多的其他购房者，组成相对稳定的团体集体维权，制造社会影响来共同和开发商对抗　　5、政府相关部门监管力度不足。开发商的素质和政府部门的监管力度有很大的关系。由于我国的房地产市场还不够成熟，一个房地产公司通常要受到多个政府部门的监管，这种多部门的管理往往出现有利益可得的部门积极管理、无利益可得的部门消极管理，最终造成管理衔接不上、管理无力或者不予管理现象的产生。由于相关管理部门没有切实担负起自身的监管职责，在当前的房地产市场上开发商擅自违约、延期交工或者购房者拿不到房产手续等现象时有发生。对此结果，除非购房者耗时费力得打赢官司外，开发商很少承担责任，而不愿打官司的

7、购房者则无可奈何，任开发商摆布。　　二、商品房集团诉讼案件的增多，一方面反映了购房者法律意识的增强，另一方面也反映出当前的房地产市场存在着多种方面的问题。前者是民主法制社会的正常现象，而后者则是反常的，它直接关系着商品房市场能否良性发展、人民群众的经济安全感指数和社会经济秩序的稳定。定纷止争、化解纠纷是人民法院的根本职能之一，要想解决商品房集团诉讼，我认为应从以下几方面做起：1、调解机构提前介入进行指导。对于