住房专项维修资金管理使用研究

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1、北京交通大学硕士学位论文住房专项维修资金管理使用研究姓名：孙春醒申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：龚玉荣20070601ABSTRACTABSTRACmm哪ingMail恤姗n∞F衄凼(}IMF)isplayingaVefyimponantpartinmailltcn锄∞ofhouse，justlilcetheagefhndf研oldm鼬．But∞w’a∞fi∞ofm锄ag锄cnt锄dadmini蚰咖呻bl咖sof}IMFh舢rebrok饥up，谢hichm出髓p∞叫eVerywo咖吕11lisartidbispr印蠲edtodelveincolhebackgroundo

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3、fitbusin髓spropfieto鹉．髓YWoRDS：Ho璐ingMainten锄ceF岫ds；Co咖∞P∞lResour∞；Sdf—AdmiIlis仃ationCLASSNo：F294．1致谢本论文的工作是在我的导师龚玉荣教授的悉心指导下完成的，龚玉荣教授严谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢三年来龚玉荣教授对我的关心和指导．龚玉荣教授悉心指导我们完成了实验室的科研工作，在学习上和生活上都给予了我很大的关心和帮助，在此向龚玉荣教授表示衷心的谢意。在实验室工作及撰写论文期间，臧传青、宋新建等同学对我论文中的研究工作给予了热情帮助，在此向他们表达我的

4、感激之情。另外也感谢我的父母和丈夫，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业。序选择“住房专项维修资金管理使用”作为研究主题，是经过与龚教授多次讨论与沟通后确定的。首先，2002—2005年近四年的时问我一直从事青岛市住房专项维修资金的具体管理审批工作，期间系统地了解了维修资金的相关政策及其理论，掌握了其具体操作流程，并结合工作实际做了一定的基础性研究工作。再者，2005年全程参与了青岛市的住房大普查，掌握了很多宝贵的一手资料，对维修资金的实际使用管理情况有了较为清楚的认识，具备了撰写此文的实践基础。当前，随着《物权法》的出台和国家对房地产市场关注程度的日益提高，关于维修资

5、金的管理使用也成了热门话题。从百度网上搜索的情况来看，以“住房维修费”为主题的文章有4万篇，以“维修基金”主题的文章有54万篇，以“维修资金”为主题的文章有22万篇。但大多数有关这些主题的文章，基本上是以新闻报道为主，少部分研究性文章也都是“摆问题”模式，即仅将问题罗列出来，浅尝辄止，并没有进行系统、有深度的研究和探索。此外，即使有的文章能够从经济理论方面进行剖析，架构一些制度分析框架，但由于未能理清维修资会的发展脉络，也无法在一个合理的理论分析基础上进行研究。所以，住房专项维修资金管理使用研究在我国还不成熟，是一个刚刚起步、崭新的研究课题。尽管维修资金本身还是一个新课题，但是它

6、的地位和作用却不容小觑，作为房屋的“养老金”、“保命钱”，它在房屋的共用部位、共用设施设备的维修养护上具有莫大的意义，同时，由于维修资金的具有双重属性，涉及到建筑物的区分所有权，关于它的管理使用需要探讨并涉及的理论、制度很多。而当前，维修资金由于制度的弊端和政策的缺失，在具体的管理使用中暴露出大量的问题和缺陷，比如：缴交主体不明确、易产生“明损”“暗损”问题、归集率低、归集面小、不敷使用等。这些问题，目前仍未得到有效解决，政府、业主、开发商、学者对此也是意见不一，难以定论。基于上述考虑，本文拟就住房专项维修资金的管理使用为主题，从理论层面并结合实际情况进行一次初步探讨和尝试，希望

7、为维修资金的管理使用提供一个新的研究角度，为其下一步更具科学意义的改革起到一定推进作用。由于目前国内尚没有有关住房专项维修资金管理使用的专门论著，可供参考的文献资料也相对匮乏，资料搜集的困难非同一般，因此撰写本文对作者的思维方式，学术视野及知识积累等方面的研究素质提出了很大的挑战。主要的研究方法有：一是文献查阅。可供参考的文献来源之一是国内外有关公共池塘资源理论的分析研究结果；之二是物权制度和建筑物区分所有权理论；之三是各级政府有关维修资金的政策文件；之四是互联网上有关维修资金管