北京两广路花市大街交汇处的地块项目市场调查报告

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1、城市综合体开发案例研究新聚仁机构版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海新聚仁机构所有，未经新聚仁机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.04.06聚仁1观察国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事；外表貌视强大、、营销推广美伦美奂、营销推广美伦美奂、、实则积重难返、实则积重难返商业地产归根到底就是财务线的问题新聚仁机构新聚仁机构开发商在开发综合体项目时面临的主要问题☺修订物业指标:::已有的物业指标的市场可实现性:？☺物业价值最大化：：：市场可实现的物业配比：？通过怎样的规划布局能充分发挥价值聚集核心问题？

2、？☺资金的进入和退出机制：：：合理分期：？合理的租售比？实现短期回现与长期现金流之间的平衡？☺招商和销售财务线：：：顺利实现商家的入主：－现金流？引爆商业销售，实现资金回笼？☺……商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。商业地产代表财务线图现金流万象城海岸城ＳＯＨＯ万达模式时间聚仁2观点更新理念，，明晰差别，明晰差别，，有的放矢，有的放矢010203040501万象城模式深圳华润中心··万象城案例分析·万象城案例分析““最“最最”最””

3、之模式”之模式111111项目背景介绍项目背景介绍222222项目整体定位项目整体定位333333物业类型配置物业类型配置444444管理经营模式管理经营模式555555主力店铺形态主力店铺形态666666财务运营分析财务运营分析777777价值价值KPI体系KPI体系深圳华润中心·万象城：：集零售：集零售、、餐饮、餐饮、、娱乐、娱乐、、办公、办公、、酒店、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心·万象城”是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总

4、投资逾40亿港币。深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融华润中心商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。深圳华润中心·万象城以商业作为核心驱动力，，首期开发，首期开发：：商：商业中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”华润·万象城——在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。华

5、润大厦——国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。进驻企业——已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司MichaelPage以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。二期开发：：五星级商务大酒店：五星级商务大酒店、、酒店式服务公寓、酒店

6、式服务公寓，，华润中心，华润中心形成以商业、、办公、办公、、酒店、酒店、、公寓为一体的高价值物业配比、公寓为一体的高价值物业配比深圳君悦酒店——设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司WilsonAssociates担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有,为宾客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完

7、善的HyattPureSpa水疗,室外恒温泳池，健身中心等设施，为客人提供舒适的休闲享受。幸福里——深圳唯一的都市综合体内的高尚住宅，总建筑面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。华润·万象城经营模式——总部进驻，，定义形象，定义形象、、海外招、海外招商商，商，，一线品牌，一线品牌、、只租不售、只租不售，，长期经营，长期经营华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范。直接在海外进行招商，且管国际招商与项目建设同步理完成。经营50%的国际一线品牌;30%模的亚洲一线品牌,20%的国式际二、三线品牌及国内