城市山林一期均价建议(定

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1、华联城市山林均价建议2006－4-24第一部分近期深圳市场状况分析一、2005年下半年深圳市场状况分析2005年的供应总量与2004年相比，减少了87万㎡。这主要是因为连续三年之久的土地紧缩政策终于在2005年得到了充分的表现，同时由于严控政策的频频出台，不少开发商有相当一段时间处于观望状态，因而放慢了推盘的节奏，从而造成了全年的供应量相比2004年有较大幅度的减少。因此，2005年也出现了历年来深圳楼市少见的众多楼盘出现供不应求的情况，业界也因此传出了“深圳房荒”的说法。供应量分析往年的供应大户南山区继2004年减少之后，2005年供应量继

2、续大幅减少，全年的供应只有107.7万㎡，仅占全市供应总量的14.97%。受到土地供应的限制，关内供应量继续减少，2005年关内供应量仅占全市总供应量的41.64%(远低于2004年58%的比例)，而关外占了58%的份额。可见，关外成为深圳楼市的主战场已不再只是一个口号，而是有数据佐证的事实。供应量分析2002年-2005年商品住宅的销售面积的增长量和增长幅度都不大，增长量保持在每年85万㎡以下，增长幅度保持在每年12%以下。其原因也是由于“供应相对不足”造成的。成交量分析与2004年相比，2005年各区商品住宅销售面积比例发生了比较大的变化

3、，最显著的就是南山商品住宅销售面积占全市的比例大幅度下降，南山由2004年的34%急剧下降到2005年的17.1%。与之形成鲜明对比的就是宝安区，宝安区由2004年的21%上升到了2005年的30.7%，一举超过南山区首次登上六区之首。形成这一巨大变化的仍然是供应问题，南山区2005年的供应量急剧下降而宝安区的却在增长。成交量分析2002年-2005年，全市商品住宅成交价格逐年上涨，而且上涨幅度也是逐年加大，2005年价格更是逾7000元/㎡大关，涨幅达到17.38%。原因主要在于四个方面：其一，深圳经济快速发展为商品住宅价格的上涨提供了前提

4、条件；其二，政府近四年的紧缩土地供给的措施造成了2005年‘供不应求’的紧张局面；其三，2005年是不折不扣的豪宅年，豪宅推出量巨大，这在很大程度上拉高了全市商品住宅的价格；其四，因为房价节节高，所以2005年的‘炒房’行为比往年要多一些，房价也因此被拉高。成交价格分析2005年2-8月，全市商品住宅成交价格都保持在6400-6800元/㎡之间，并无太大变化。价格明显上涨是从9月份开始的，因为9、10月份的推盘量非常大，需求也很旺盛；加上此时炒房正当盛行，价格就一路飙升。而且10月份前后豪宅的推盘量非常大，所以到11月份时就表现得很明显了，价

5、格上涨量接近1000元/㎡。到12月份，大部分推出的豪宅被消化，豪宅成交量急剧下降，所以价格也就有所下降，但这种下降是由于商品住宅成交的“结构性变化”引起的，并非是真正的降价。成交价格分析2005年全市六区罗湖商品住宅略有小涨。但涨幅最大的是南山区，南山区比2004年上涨了2308元/㎡，上涨幅度达到36.01%。福田区上涨了1265元/㎡，上涨幅度达到16.28%。而位于关外的宝安和龙岗则分别上涨了1182元/㎡和1026元/㎡，上涨幅度分别为28.24%和24.59%。关内四个区均价都在8000元/㎡以上，而关外两个区的均价略高于5000

6、元/㎡，关内外差距在3000元/㎡以上，这说明特区内外房价差距总体来说仍然比较明显。成交价格分析二、2006年一季度深圳市场分析从历年的情况来看，04年达到了市场的最高点，之后呈下降的态势，从04年的156万平方米减少到了今年的94万平方米，这在一定程度上反映出了历年全年的一个放量对比情况。目前深圳关内在楼市发展上遇到了土地空间等的限制，供应逐年减少；但关外在交通、生活配套、环境、治安等方面存在着不少的问题，众多消费者较难在短时间内改变其置业关内的意向，所以关外的增长量难于弥补关内的减少量，整体供应量理所当然会有所减少。供应量分析就各区的批售

7、项目数量来看，龙岗14个楼盘入市，但总的新推面积不大，仅占了全市总供应量的19%；宝安有8个新项目入市，总批准预售面积达33.8万平方米，占据全市36%的份额，继续处于放量第一的位置；南山虽仅有半岛城邦1期和花园城3期两个新项目开盘，但这两个项目的推盘较大，共批售面积达22.2万平方米，仅次于宝安，位居第二位。而罗湖、福田和盐田的放量均不大，在5-7万平方米之间，分别占全市比例的8%、7%和6%。供应量分析从历年的成交表来看，06年第一季度成交量出现了明显的减少，其实从个盘的销售情况来看，06年新开盘楼盘普遍有不俗的表现，成交量的下降主要归因

8、于供应量的大幅减少，所以相比之下，今年第一季度供求关系更为紧张，因此也成就了半岛城邦、花园城、西城上筑等众多楼盘低调入市，却迅速售罄的佳绩。供应量分析在众多新楼盘的