chap02不动产与不动产估价

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1、不地产的概念，及其各种存在形态的基本认识；不动产的特征；不动产估价的概念；不动产估价的必要性。第一章不动产与不动产估价不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。不动产基本概念、理论土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物：是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功

2、能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。不动产实物不动产权益：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权。我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村，只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。不动产权益按份所有共同所有单独所有共有建筑物区分所有权所有权出让土地使用权划拨土地使用权临时用地土地使

3、用权建筑用地使用权宅基地使用权土地承包经营权土地使用权地役权抵押权用益物权担保物权租赁权他物权自物权物权债权房地产权利房地产权利的分类（1）不动产所有权：是指房地产所有权人对自己的不动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权包括独有、共有(按份共有和共同共有)和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)

4、、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。（2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。①出让土地使用权(为国有土地上的)；②划拨土地使用权(为国有土地上的)；③土地承包经营权(为农用地上的)；④宅基地使用权(为集体土地上的)；⑤临时用地土地使用权。（3）不动产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利；（4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行

5、债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿；（5）地役权：是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。上述他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。甲房地产甲房地产甲的土地乙房地产城市道路河流乙房地产借道甲房地产地役权——通行权情况示意图不动产区位:是指不动产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系。不动产区位一

6、宗房地产的位置：是指该宗房地产所在的地方，包括坐落——坐落的具体地点(如门牌号等)，方位——在所在地(如城市、十字路口等)中的方位，距离——与重要场所(如市中心、汽车站、火车站、机场、港口、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的距离，朝向——建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，楼层——当为整幢建筑物中的某层、某套时所处的楼层。一宗房地产的交通：是指进出该宗房地产的方便程度——通达性(accessibility)，具体分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通，一般用“可及性”表达由“外

7、”到“内”——“进来”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出去”的方便程度。甲房地产乙房地产方便方便不方便不方便一宗房地产的环境景观：是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境：包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。甲房地产乙房地产垃圾填埋场有毒化工厂公园景观河一宗房地产的外部配套设施：是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。基础设施：一般是指道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施。公共服务设施也称为公共设施、公

8、共配套设施，一般是指教育(如幼儿园、中