第一章 不动产与不动产估价

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1、不动产与不动产估价不动产的概念与特征不动产的类型不动产估价的概念不动产估价的理论基础不动产估价的原则不动产估价的必要性与意义不动产的概念与特征不动产的概念界定由来不动产的概念界定不动产的存在形态不动产中的土地不动产中的建筑物不动产概念总结不动产的特征不动产的概念界定由来通过把物区分为动产与不动产，构建起物权法与民法典的理论。在国际现代民法体系中，关于不动产的概念界定，有两种立法例：一种立法例规定：不动产是其性质不能移动，其用途不能移动，其权利客体不能移动，法律规定不能移动的财产。如房产、地产。此种体例以《法国民法典》为代表。另一种立法例规定：不动产指不能被移动或移动后会损毁其经济价值的物。

2、如土地、建筑物。此种体例在《德国民法典》、《日本民法典》、我国旧民法和《意大利民法典》中集中体现，同时，也被大陆法系国家民法典以外的英美法系财产法所采信。这两种立法例的根本区别在于，前者认为不动产归根到底是权利，是不可动之物上的支配权利；后者认为不动产归根到底是物，是不可动之物。不动产范围界定的两条标准一是自然标准：根据其不能移动或移动有损于其价值进行界定，如土地、建筑物。此种标准是我国众多法学者普遍认同的标准。二是添附标准。添附：指由自然或人为原因使一物附着于另一物结合而成为不可分物或难以分割物。难以分割并非绝对不能分离，而是分离会影响其社会效用，会造成经济上的不合算。添附标准将不动产扩

3、展至动产，进而扩展了动产的范围。其他标准《法国民法典》3个标准：一是为确保不动产合理正常使用的物，如农具、耕畜；二是产生于不动产之上的一些用益物权，如地上权、地役权；三是依法律特别规定，如法律规定的股票为不动产。在我国，原有的《中华人民共和国民法通则》没有动产和不动产的概念，但在民法理论和物权法中，接受了动产和不动产的分类。《中华人民共和国担保法》第92条规定：“本法所称不动产指土地以及房屋、林木等地上定着物。”不动产的概念界定不动产是一个外来词汇。Realestate、land与realproperty在含义上不完全相同：Land是地球表面垂直上下所涵盖的自然综合体，如地表。Reales

4、tate是指land和与其存在永久附着关系的人工改良物，如房屋和构筑物。Realproperty是指realestate及其相关的各种权利、利益和收益的总和。一般情况下realestate与realproperty可以通用，前者用得较多。不动产的概念界定为：土地、建筑物及其他土地定着物，以及衍生的全部权利、利益和收益的总和。即，不动产是涉及实物、权益、区位三者的综合体。实物是不动产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、装修新旧程度和土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。在实际的不动产估价中，对于不动产实物的分析，应包含对其有形实体、实体质量以及二者组合所能达到的功能三方面的分析。权益

5、权益是指由不动产所产生的权利、利益和收益。不动产交易既是实物交易，更是权益交易。不动产的实物质量和权益状况均会影响不动产价值的确定。不动产的权益以不动产权利为基础，不动产权利有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。同一宗不动产可以同时设置多项权利。不动产典权：支付典价占有他人不动产而为自己使用、收益的权利。不动产地役权：为自己土地的便利在他人土地上所设立的权利。典型地役权是在他人土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。不动产空间利用权：不动产权利人依法利用地表上下一定范围内的空间并排除他人干涉的权利。不动产从概念本质上是一个立体空间，拥有一宗不动产就拥有了该宗不

6、动产的所有空间。区位区位是指不动产的空间位置，描述的是空间和距离上的关系。不动产区位描述：①它的地理坐标位置与其他不动产或重要场所在空间方位和距离上的关系；②从其他地方到达该宗不动产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境和景观灯。不动产的区位可以从四个方面概括：位置、交通、环境、配套设施。最常见、最简单衡量区位好坏的方法是距离。交通时间距离、交通路线距离、空间直线距离。区位对不动产价值的重要性：两宗实物和权益相同的不动产，如果所处位置、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值很可能会有很大的差异。不动产的存在形态1.单纯的土地2.单纯的

7、建筑物单独评估建筑物的价值一般会发生在房屋投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等情况中。3.房地合一的不动产不动产估价中认定的土地在不动产估价中，土地不再是平面的，而是三维立体的，是地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。限制土地利用的因素一宗土地所受限制的种类和程度，直接影响着土地的价值。因此，在进行不动产估价时，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其程度，进而保证评估出正确的土