深圳市城市山林上园香米销售及价格策略案

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1、城市山林·上园销售及价格策略案一、我们先看一下市场情况……2今年以来（1-8月）全市住宅总供应面积383.6万平米，供应平稳。市场状况——全市3今年（1-8月）全市总成交面积387.5万平米，上半年稳步上升，7、8月份成交减缓，7月下跌12％，8月再次骤降51.6％。市场状况——全市4今年（1-8月）全市成交均价13384.2元/平米，保持稳步上升，8月份一举达到19119元/平米，主要由于关内高端物业在此期间入市影响。市场状况——全市5南山区上半年呈现整体市场供不应求局面，7月供求系数激增至3.9

2、6，虽然8月供求比恢复1以下，但市场销售依然呈现“疲软”状态。市场状况——南山6今年（1-8月）南山区成交均价为16461.7元/平米，成交价格继续上扬。市场状况——南山7二手市场住宅整体成交量二手市场7月下滑40％，8月再度下降51.5％。8二手住宅成交价格上半年涨幅超过50％，但7月8月呈小幅跌势。二手住宅市场成交价格9从一手楼供应平稳及价格飞涨看来，似乎市场依然向好……但7、8月份的一手楼及二手楼成交情况反映出7月以来楼市消化力量明显不足。市场状况——分析10什么原因造成了这种市场状况？主要原

3、因在于政策不断的影响楼市！1120076月中旬以来，央行连续加息，各银行紧缩银根0707深圳出台了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》0707出台《关于实施深圳市住房建设规划2007年度实施计划的通知》0707出台《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》120707拟出台《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》0707拟出台“双限、双竞”政策：0707拟出台二手房买卖个税征收细则。甚至提前披露了一系列正在制定的政策……0707拟全面清算发展商土地增值税13这其中，影响最大的是“银行银

4、根紧缩”，一系列政策引发的结果：1、投资者退出深圳市场2、买家进入观望状态。3、楼市不再火爆14可以预见，未来市场供应依然以关外两区为主；关内物业供应南山仍将成为主力；小户型单位比例将增大。后市猜想151、楼市回归理性；2、楼价上扬趋缓；3、个盘销售周期拉长。但一系列政策导致导致的后果，有可能促使后市：后市猜想16二、南山最近开盘项目个案分析……7、8月份市场变化如此之大，我们看一下在此期间南山新开盘项目的情况17城中央总建筑面积：181399.54平方米项目总套数：1100套三房（96-156平米

5、），49%四房（142-150平米），11%五房（154-165平米），25％“3+1”户型（179-216平米），15％停车位：663车户比：0.6018项目分析有向高端市场冲击的初衷；但难以突破整体社区中低端印象；价格具备一定的优势，但整体竞争力较为有限。城中央中档物业19均价（出街价）：16800元/平米（不计复式）标准层价格区间：13300～25500元/平米现场折扣：98*98价格是该项目唯一优势。价格分析城中央20销售分析07年7月1日开盘，推出1100套，当天销售率44%。目前销售率为

6、67%，周均销售25套，近期销售速度维持在5～7套。价格优势促进成交！城中央21后海公馆建筑面积：85063.92平方米套数：549套项目主力户型：二房：66～70110套18％三房：102～131428套78％停车位：454车户比：0.83装修情况：精装修22该项目户型定位不高；但产品质素较好；后海区域的规划前景是其最重要的优势。项目分析后海公馆中高档物业23标准层均价（出街价）：26300元/平米（不计复式）标准层价格区间：19100～36500元/平米现场折扣：无，带1000元/平米精装修价格

7、在片区市场有一定竞争力！价格分析后海公馆24销售分析2007年7月24日开盘，总推出549套，当天销售29%，目前销售率44.3%，周均销售约12套。性价比优势逐渐凸显。后海公馆25博海名苑建筑面积：37075.51m2住宅套数：248套三房：110－13520％四房：140～15023％复式：140～16528％170以上29％车位数：200车户比：0.8126针对高端客户定位；具有海景、高尔夫景观及区域形象优势；紧邻滨海大道及沙河立交，交通噪音弱化项目的综合素质。项目分析中高档物业博海名苑27标

8、准层均价（出街价）：38000元/平米（不计顶层复式）标准层均价区间：23300（平层）～53794元/平米（标准层复式）现场折扣：延续开盘期间98折定价差异较大，整体均价水平偏高。价格分析博海名苑28销售分析07年7月28日开盘，推出248套单位，当天销售率34%，目前销售率41.5%，周均销售2套。价位制约项目销售速度。博海名苑29兰溪谷二期总建筑面积：146910.96平方米项目总套数：537四房（170-200平米）30%五房以上（250-280平米）6%To