不动产善意取得的善意时点分析

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1、不动产善意取得的善意时点分析从2007年10月1日生效的《物权法》第一百零六条可以看出：不动产善意取得有四个条件：1、无处分权人处分该不动产：2受让人受让该不动产时是善意的：3以合理的价格转让：4、转让的不动产依法应当登记的已经登记。那么受让该不动产吋到底是具体到那个时点呢？善意判断时点的代表性观点分析学术界和实务界冇关不动产善意取得的善意时点，冇登记说、申请说和受让说三种代表性见解，以下结合我国现行法对这些观点进行具体地分析。廉某由赵某是夫妻，共有房屋一套，单独登记在廉某名下，廉某赵某因感情不和分居，在赵某不知强的情的情况单独把房屋卖给杨某，杨某交了合理对价并且占冇了房屋，但是在过户登记吋，

2、由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。经了解，廉某冇丈夫赵某，在某单位工作。2008年5刀4LI,杨某夫妇到赵某单位找到赵某，并向其核实其与廉某的身份关系。赵某表示其与廉某系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。后杨某起诉在法院判决下办理了过八，赵某知道后要求再审。在这个案例屮“善意”的持续期间问题，合议庭有两种不同观点。一种观点认为，杨某夫妇与廉某订立合同后交付了人部分价款，廉某也向其二人交付了房屋钥匙，其二人已占有该房屋，即取得了受让物，杨某二人的“善意”持续到占冇该房屋即可。第二种观点认为，杨某夫妇从订立合同到完成过户手续，即杨某夫妇取得讼争房屋所有权的整个过程均应善意。此

3、案例如果按申请说则构成善意取得，如按照背记说和受让说则不构成善意取得，那么哪种观点更合理呢？（二）分析上述三个学说都为善意取得的持续时间规定了一个点。相比Z下，申请说减轻了取得人的注意义务，对维护取得人的利益更为有利，但它存在明显缺陷。这一缺陷就是：未考虑不动产登记簿在提出登记申请后变得不正确以及未办理不动产过户背记的情形。比如说以上案例中，杨某就是在提出中请后才得知廉某的房子有问题。而登记说和受让说也存在其他明显的不足。登记说虽严格遵循了不动产物权变动的登记生效主义，但英将不动产善意取得中的善意时点僵化地依赖于不动产登记簿的记载，忽视了对取得人注意义务的要求。不同于徳国法上不动产登记簿公信力

4、制度采取的客观善意标准，［1］我国《物权法》和司法实践仍采取了主观善意的判断标准。这就要求収得人要尽到交易所要求的必要的注意义务。当房屋价格明显低于市场价格，或者根据一般交易常识即可看岀房屋登记存在瑕疵的情况下，应当排除取得人的善意。受让说同样对未办理不动产登记的案件考虑不足，不仅如此，它还忽视了从介同订立到履行期间届满，及至其后办理登记过程中复杂多变的实际情况，人为地拉长了善意的吋间跨度。这难免使得取得人口迈入不动产交易的圈子起，就要处处留心，时时在意，否则其善意将被否定，这实际上是対収得人提出了过高的、不必耍的注意义务。这就违反了善意取得制度的立法本意。二、善意取得时点分析就司法实践而言，

5、在我国关于善意収得的时点判断标准与瑞士法较为接近，但是，徳国法关于时善意时点的规定对我国也有一定的借鉴意义。结合我国关于不动产善意取得的一些特殊案例，可将不动产善意取得时点的标准归纳为如下类型：（一）客观的善意时点不动产背记簿错误是取得人善意収得不动产物权的前提条件。这一前提条件虽不一定从当事人进行不动产交易时就存在，但至少应当在办理不动产登记时存在，否则，取得人就没有了信赖的对象，善意取得也失去了适用的可能性。不动产登记簿错课的时点可称为客观善意的时点，以与取得人主观上知道不动产登记簿错误的主观善意时点相区别。这种关于善意吋点的客观标准不仅为徳国法和瑞士法所釆用，而且对于解决不动产登记中请提

6、交后发生不动产登记簿错误时善意时点的判断冇至关重要的作用。然而，这一标准并未引起我国学界的足够重视。不少学者认为，既然《物权法》第106条使用了“无权处分人”的表述方式,那么理所当然M将无权处分视为不动产善意取得的前提条件，对善意时点的判断也应与这一条件相结合。虽然就文义解释的角度而言，这种看法尚冇可取Z处，但若从不动产善意取得制度的立法宗旨、法律解释的体系解释和n的解释的角度来看，此种观点难以应对善意吋点判断的复杂情形，更无法为善意取得人提供周全的保护。在立法过程屮，“物权法草案”曾同时规定过不动产登记簿的公信力和不动产善意取得制度两个制度，［2］后來关于不动产登记簿公信力制度的规定被删除。

7、这并不表示我国否认了不动产登记簿公信丿J制度，相反，不少学者认为，《物权法》第106条规定的不动产善意取得制度即不动产登记簿公信力制度。［3］434虽然从构成要件等方曲来看，这两个制度之间存在重大差界，但就立法目的而言，我国的不动产善意取得制度实际上承载了不动产登记簿公信力的制度价值。从法律解释学的角度来讲，不宜将“无权处分人”一语与“无权处分”进行简单等同，不动产登记簿错课是客观事实，包括了各种