济南市楼盘分析报告(市场调研报告)

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1、2011年6月楼盘分析报告（日期）随着国家对房地产出台的一轮又一轮的调控政策，无论是一线城市，还是如济南这样的二线城市，都难逃调控之手带来的影响，市场似乎也是一天一个变化，因此本次对济南市场有代表性的几个楼盘进行多形式的调研。前言国家政策走势：2011年上半年基于控制通货膨胀的一系列国家宏观调控政策频繁出台，极大抑制了房地产投资和需求。政策内容：1.首套购房提制3成以上，2套房首付不得低于5成，利率不得低于基准利率的1.1倍。暂停发放第三套房以上贷款。2.银行加息0.25个百分点。政策解析：1.

2、此政策极大抑制了投资需求，同时在一定程度上影响到了刚性需求客户的购房需求，此次新政是非常严厉的。此政策对130平米以上改善型需求产品影响较小，对90平米以下的刚性需求、100—120平米改善型和刚性符合产品产生一定的影响。部分城市开始出台限购令政策，强制限定购房数量。2.加息初期影响较小，但通过连续加息作用累加后房价明显开始下降。加息通常是小幅渐进的虽然加息开始阶段市场对是否开始加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确定，房价也将可能持续下跌。宏观政策

3、专题分析项目名称开发商项目地址建筑面积销售进度均价元/平米建筑形态再售主力户型容积率绿化率宏瑞国际星城香港宏润实业集团市中白马山南路以东，后龙窝村以北520000平方米一期在售34号楼，3号楼七月初开盘8300元元/平米高层小高层86-121㎡1.740%建中大学仕花园济南建中房地产开发有限公司市中东临济南大学，西临七贤学仕广场，北临七贤街道办事处80000平方米未开盘8000元/平米左右高层小高层两居室、三居室2.4940%中建文化广场山东中建房地产开发有限公司历下文化路16号230000平方

4、米一期已售罄，二期未开盘12000元/平米左右高层85-170㎡340%银座中心山东银座置业有限公司槐荫经十路、经七路、纬十二路三条核心主干道的围合之处550000平方米目前在售写字楼12500元/平米高层写字楼120-1400㎡4.225%调研项目基础数据香港宏润实业集团房地产开发项目，位于七贤街道办事处后龙窝村，占地393.982亩，规划建筑面积40余万平方米。由其投资成立了注册资金600万美元的外商独资企业——山东宏瑞置业有限公司，意图开发建设高档住宅社区，总投资10亿元。为推进该项目尽快

5、实施，区委、区政府专门成立了重点项目领导小组，本着招商引资和稳定大局的原则，历经两年多艰苦、细致的工作，在充分保障村民切身利益的基础上，重新明晰了征地款、补偿费及其他相关事项。案例分析宏瑞国际星城一、项目基本情况：项目地址：市中白马山南路以东，后龙窝村以北开发商：香港宏润实业集团建筑面积：520000平方米占地面积：266800平方米容积率：1.7绿化率：40%开盘时间：2011年3月均价：8300元/㎡二、项目优劣势分析优势：1.项目以价换量优惠力度比较大。2.位置在市中区，周边楼盘价格都在8

6、千多，低价开盘受到刚性需求购房者的青睐。3.项目占地面积大，主要以小高层为主，一梯两户密度低。4.从规划来看小区中心有中心广场，绿化高也是一个休闲健身场所。劣势：1.位置有点偏，周边环境很差，交通不方便。2.多数房子方向朝东南向方向不正。3.项目东临工厂而且有高压线塔。4.楼间距很窄采光不好。三、推盘时间：宏瑞国际星城3号楼定于7月初开盘，目前大多楼盘都实行打折优惠活动来吸引购房者，从而导致以价换量，而宏瑞国际星城以低于市场价2千元左右的超低价格入市，更受到购房者的青睐。五、营销策略：项目为在短

7、期内提高销售额，提高市场占有率。本案以低于市场价开盘无论对企业的知名度，还是对品牌的美誉度，都将起到积极的提升作用。四、营销手段：国家调控至今，楼市秩序有了些变化，买家持续观望，开发商开始松动，宏瑞国际星城以认筹5万抵15万打折优惠方式来吸引消费者，加之淡季，致使开发商不断让利，为尽快回笼资金导致出现以价换量的现状。此楼盘价格低成为消费者最关注的，优惠力度大受到刚性需求购房者的青睐。受此影响，在夏日销售淡季，或许会有更多类似宏瑞国际星城这样的楼盘主动让利，更多、更大力度的促销活动，可能很快就会到

8、来。小结：建中大学仕花园一、项目基本情况：项目地址：市中东临济南大学，西临七贤学仕广场，北临七贤街道办事处开发商：济南建中房地产开发有限公司建筑面积：80000平方米容积率：2.49绿化率：40%开盘时间：暂未开盘均价：8000/㎡建中大学仕花园——济南建中房地产综合开发有限公司，是一家集市场开发、工程管理、楼盘销售等于一体的综合性房地产开发企业。从成立至今，建中地产通过自强不息的发展，在市场经济大潮中成功经历体制转变，并保持着快速增长。二、项目优劣势分析优势：1.项目位置比较好靠着二环南路交通