望江府开盘前营销策略汇报.ppt

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1、望江府开盘前营销策略望江府项目营销部2013年8月2013年，我们的奋斗版营销目标原销售额：10亿回款目标：6亿销售均价：42500元/㎡目标销售额：10亿回款目标：7亿目标销售均价：45000元/㎡报告内容Part1价值梳理Part2市场分析Part3客户分析Part4营销策略Part5销售策略地段：占据钱江新城稀贵地段，地块寸土寸金。不输其他豪宅。精装：四季酒店风格，八大科技系统。大户型7000元/㎡的一线豪宅精装标准。处于一流水平。品质：绿城设计，传承爱马仕公寓“TheMarq”，品质上乘。学区：胜

2、利小学学区，一站式教育配套。在豪宅中具有优势。服务：绿城物业，酒店式管理，园区服务体系，业界一流。一、项目核心价值梳理优势市场：宏观市场环境使高端住宅市场成交缓慢，有价无市。环境：项目总体量较小，豪宅气质受周边城市主干道及安置房影响。尺度：产品舒适度不高，与豪宅气质存在差距。供应：钱江新城板块目前暂无新品住宅发售，市场具备窗口期。售价：一线豪宅里性价比最高的产品。威胁机会坚定占位：望江府有理由成为杭州一线豪宅报告内容Part1价值梳理Part2市场分析Part3客户分析Part4营销策略Part5销售策略

3、杭州高端豪宅市场成交分析结论：1、1-7月4.5万以上高端住宅合计成交56718㎡，成交220套；成交以大面积为主，200㎡以上大户型集中在武林壹号（61套）、蓝色钱江（22套）、城市之星（16套）、武林国际（20套）、兰园（20套）等项目。2、4.5万以上90㎡小户型去化量低，说明小户型具有天花板效应，价格受限。一、宏观市场分析数据来源：克尔瑞二手房新房蓝色钱江新绿园君玺蘭园金隅地块项目主要竞品分布图武林国际城市之星庆春御府二、竞争市场分析蘭园从2011开盘至今，1#—6#（酒店式公寓）销售已达90%以

4、上，主推160-200㎡。2013年5月18日开盘推出8#楼，其中89㎡约100套，成交均价55000元/㎡，至今去化约30%，销售缓慢。2013下半年将推售大户型。核心卖点：杭州市中心、综合体、绿城品牌、稀缺水景绿城·蘭园总占地44502㎡总建面220000㎡容积率2.8建筑形态高层、小高层主力面积90㎡、160-300㎡楼板价17196元/㎡在售存量186套（不含二期酒店式公寓）未推量7#、9#、10#、11#（90㎡）、12#当前成交均价（元/㎡）约55000（精装）三期兰若11121098未开已开

5、7一期蘭园二期蘭悦（酒店式公寓）4326511、在售主要竞品分析新湖·武林国际总占地360000㎡总建面130000㎡容积率3.2建筑形态高层、小高层主力面积90㎡、188~402㎡楼板价11000元/㎡在售存量24套当前成交均价（元/㎡）约41000（毛坯）-50000（精装）123新湖•武林国际共有住宅435套，目前推出房源172套，截止7月28日，可售房源整体去化率达到86%。1#楼主推90㎡-134㎡，毛坯均价41000元/㎡，可精装，其中90㎡小户型推售量为47套，已基本售罄；2#楼主推180-

6、220㎡，毛坯41000元/㎡；1#2#楼提供4000元和8000元每平不同的精装标准。3#楼主推180-300㎡跃层，均价50000元/㎡，精装标准6000元/㎡。2#3#楼150-250㎡大户型推售102套，去化率88%。核心卖点：市中心核心、地铁概念物业、名校优质学区（天水小学和春蕾中学）1、在售主要竞品分析元丰·庆春御府总占地6304㎡总建面22064㎡容积率3.5建筑形态高层大宅公寓主力面积180㎡-250㎡在售存量55套当前成交均价（元/㎡）约43000（精装）庆春御府共2栋精装平层大宅，目前

7、已开2号楼84套，主力户型170㎡-220㎡，去化率为34%，在售均价43000元/㎡，精装修标准为7000元/㎡。核心卖点：市中心核心地段、名校学区（采荷二小）1、在售主要竞品分析滨江·城市之星总占地47455㎡总建面225000㎡容积率4.6建筑形态高层主力面积180㎡-300㎡楼板价6753元/㎡在售存量87套未推量0套当前成交均价（元/平）约46000（精装）滨江城市之星共6栋楼，目前已全部推出，共883套房源。项目以180-300方大户型为主，住宅均价46000元/㎡（精装标准为6000元/㎡）

8、，至7月底整体去化率90%。目前在售巅峰1号（1号楼）共89套，主力户型为335-345㎡，目前去化24%，在售均价50000元/㎡，巅峰1号精装标准为8000元/㎡。核心卖点：钱江新城CBD版块、滨江集团开发品牌、国际品质豪宅精装标准1号楼1、在售主要竞品分析九龙仓·君玺总占地27000㎡地上建面84000㎡容积率3.3建筑形态高层主力面积90㎡、130㎡、160㎡、200㎡楼板价24621元/㎡存量84000㎡君玺项目为本