物业装饰装修管理流程

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小区物业装修管理方案物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化，物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高。加之物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。因此，物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一，不仅要求细致专业、一丝不苟，方案上严格把关，沟通上人情在理，而且要求物业管理单位高度敬业、检查频密、消灭隐患、及时整改。物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。 物业装修审批及过程控制规定目录：一、总则二、装修申报和审批三、装修控制项目四、装修施工管理五、违章装修处理六、附录1、装修审批流程2、装修协议书（施工单位）3、装修承诺书（业主）4、装修审批表5、装修施工人员登记表6、证件粘贴表7、装修许可证8、装修出入证9、家庭装修装饰巡检表10、违章装修整改通知书一、总则1、为规范家庭居室装修活动，加强家居装修的管理和监督，根据《中华人民共和国建筑法》和《上海市家庭居室装修管理暂行规定》结合本小区的具体情况特制定本规定。2、本规定所称家居装修是指居民为改善居住环境，对居住的房屋进行室内装饰处理的建筑活动。3、本规定所称居民，包括业主、承租人及其他使用人，承租人及其他使用人对房屋进行装修，应经房屋所有权人书面授权。4、家居装修应保证建筑工程质量和结构安全。符合物业管理、消防、供水、供电、供暖、燃气、环境保护等有关规定和标准。 　二、装修手续办理　　(1)由主管负责人指定专人核实业主身份，审核装修方案、施工人员身份、特种作业证书、装修资质证明、施工时间(最长不超过三个月)，并做出批复。如超过需向物业管理部重新办理申请手续。　　(2)装修管理员将批复意见知会装修申请人，并知会物业管理部其他有关部门配合和监督，建立装修管理档案。　　(3)物业管理部与业主、装修单位三方签订《装修管理服务协议书》，业主与装修单位分别交纳装修保证金及相关费用。　　(4)办理《装修许可证》、《人员临时出入卡》。三、装修过程的监控1、装修管理主管每天巡查至少一次，装修管理员至少每两天巡查一次装修现场，并填写《装修现场监控记录表》。2、巡查《装修许可证》的有效期，装修现场是否有乱接线、乱改管线、破坏承重结构、使用易燃材料装修等违章行为。如有违章行为，下发《违章通知书》，并责令限期整改。3、家居装修活动必须保证建筑结构和使用安全，禁止下列行为；a）改变房屋承重结构，在钢筋混凝土结构件上(承重墙、梁、柱、地面、天花板)上开槽、打孔，拆除连接阳台的墙体、门窗。改变房屋原设计使用功能。 b）不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。c）破坏或者拆改有防渗要求房间的地面、墙面，拆改供暖、供水、供电、煤气、通风管道等专业管道（线）设施。d)变更强、弱电线路及设施,不经穿管铺设照明及动力线路。4、厨房及卫生间的装修应严格遵守下列条款；a）不得改变厨房、卫生间的原设计结构和使用功能，严禁扩大厨房、卫生间。b）严禁更改厨房、卫生间给排水、排污管道(口)的位置，严禁将生活污水排入雨水管道内。c）卫生间已做防水处理，严禁凿打地面、墙面或以重力碰撞、震动给排水管道，以免造成渗漏水事故。d)严禁拆改或封堵厨房、卫生间排烟、通风管道。e）禁止私自改动燃气管道等专业设施，业主如确需更改厨房及卫生间内的燃气管道设施，应与燃气公司联系，由燃气公司派专业技术人员进行施工。5、室外设施的安装；a)严禁改变楼立面原设计造型，不得在屋顶、阳台、窗口、外墙面私搭私建。b)空调室外机、热水器及其他可能影响大厦外观的装修活动，须先向管理部装修审批部门申报，经同意后方可施工，以保证大厦的外观协调统一。c)严禁扩大进户门洞或在公共楼道内加装任何形式防盗门，阻塞消防通道。四、装修施工管理1、房屋装修其间，装修管理员 及保安员，不定时对装修现场进行装修巡检，巡检内容包括：房屋整体结构、施工工艺及流程、施工人员及施工现场环境。业主及施工单位应给予积极配合，若巡检人员发现有违章行为，即时填写巡检记录并请业主及施工单位负责人签字，同时送达违章整改通知书，就其情节进行即时处理或限期整改。2、装修施工时间规定a)住宅装修施工时间为：周一至周五7:00-18：00；周六至周日停工。五、装修垃圾的清运　　(1)垃圾的清运在规定的时间内进行清理。　　(2)禁止装修单位在没有装袋前将垃圾搬出户外。　　(3)禁止装修垃圾堆放占用和堵塞道路及消防通道。道路路面及公共设施有无损坏、磨花现象，发现问题及时处理。　六、退装修保证金装修检查无违章行为，业主与装修队凭检查证明和装修保证金单据退还装修保证金。具体退装修保证金时间需在《装修管理服务协议书》约定。将所有施工人员出入证收回并作废。装修审批管理流程 业主服务中心工程管理部开始装修准备①受理装修申请②资料审核工程材料准备工程管理部查看③设施检查④装修批复⑤收取装修保证金发放装修许可证结束开始装修否是是否物业装修申请表栋号：填写日期：业主姓名 单位名称及详细地址 联系 装修单位全称 执照号码 负责人 联系 装修人数 申请装修范围和内容服务中心初审    初审人：日期：申请装修期限年月日至年月日 装修工程预算造价 装修押金 收款人 装修保证本业主和施工队保证：遵守服务中心关于《装修管理制度》及相关管理制度的规定，保证按期完成，若有违约，愿接受服务中心的处罚。业主签名：施工队负责人签名：服务中心经理审批：签名：年月日（一）房屋装修施工申请表业主/住户姓名房号单位及详细地址联系    装修公司全称 营业执照 装修资质证明 负责人 装修人数 联系 装修公司提供资料1．二套施工图□2．施工单位之营业执照及资质证书（各一份副本）□3．消防局审批意见书一份□4．购买工程一切险的发票□5．装修报监受理单□室内装修内容物业管理处审批意见   业主/住户装修保证本业主/住户和施工队保证装修内容不超过审批的范围，并按期完成，严格遵守物业公司关于装修管理的相关规定，若有违约，愿接受处罚。业主/住户签名：施工队负责人签名：时间：年月日时间：年月日装修期限年月日～年月日预算造价 业主/住户押金 施工队押金 责任事务 责任工程师 管理处审批  助理签字签字意见说明：此表一式三份，物业管理处一份，工程管理部一份，业主/住户一份。（二）装修施工证申请表单单元号 业主/住户姓名 业主/住户委托施工单位名称 装修公司负责人 联系 防火安全负责人 联系 施工证有效期年月日～年月日编号姓名年龄性别身份证号码工种1     2     3     ……     管理处意见：日期：年月日工程部意见：日期：年月日保安部意见：日期：年月日（五）装修施工巡查记录表编号：填写日期：年月日装修单元 承包商全称 巡查日期年月日巡查时间时分～时分施工人数 出入证核对 装修巡查项目时间巡查情况处理结果时间巡查情况处理结果时间巡查情况处理结果1．有无乱堆、乱抛垃圾         2．有无乱拉电          3．有无造成渗漏、堵、损坏情况         4．有无改变主体结构         5．有无改变室内管线和电源开关         6．有无改变阳台使用功能         7．有无违反规定安装门和窗户         8．有无违反规定安窗花和防盗网         9．空调安装是否符合规定         10．有无在公共设施乱写乱画         11．有无违反消防条例         12．有无违反安全、保卫等行为         13．有无损毁他人财物的行为         14．其他         巡查监督人确认 日期 施工负责人确认 日期 业主/住户确认 日期 （四）房屋装修协议文本名称房屋装修协议书受控状态 编号  甲方：物业管理乙方（装修人）：为了维护楼宇建筑结构的安全，保证小区（大厦）建筑风格的统一和美观，使装修操作规范化，双方同意签订如下协议。1．装修地点：小区（大厦）幢单元室。2．装修工期：从年月日起至年月日止。因特殊情况，需要延长装修工期的，乙方另行向甲方申请。3．乙方装修应聘请有一定资质的装修施工单位进行。4．乙方装修中应严格遵守业主/住户公约、装修管理规定及其他管理规定。5．装修施工时间为7：00～12：00，14：00～2l：00。6．乙方装修施工不得改动承重墙、柱、梁等主体结构，不得擅自改动水、电管线走向，不得违章搭建。7．装修垃圾必须袋装集中堆放于指定的位置，不得将垃圾倒入下水道内，严禁从楼上抛弃垃圾等任何物品。8．空调室外机安装在指定的统一位置。9．大件装修工具及超长、超宽装修材料不得进入电梯，必须从楼梯上下。10．乙方委托的施工单位的施工人员必须办理临时出入证。需要留宿的，应到管理处办理登记手续。11．乙方在装修过程中，必须接受甲方的检查与监督。乙方聘请的施工单位违反有关规定，不听劝阻和安排的，甲方有权责令其停止装修。12．乙方装修结束，应及时通知甲方验收。双方办理竣工验收手续。13．乙方向甲方缴纳装修保证金元（按照物价局规定执行）。乙方装修符合装修方案的要求，施工中没有违规现象，经验收通过，甲方及时退回装修保证金。14．乙方应向甲方缴纳装修垃圾清运费元（按照市物价局规定执行）。l5．甲方负责清运乙方在指定地点堆放的装修垃圾。16．甲方应帮助协调处理乙方在装修过程中出现的问题。17．因乙方装修造成房屋开裂、管道堵塞、渗漏水、停电、损坏公共设备设施和他人财产物品的，因乙方装修施工不慎造成安全事故及人身伤害的，均由乙方负责赔偿。属于装修施工单位责任的，由乙方向装修施工单位追加赔偿。18．本协议一式两份，双方各执一份，未尽事宜，由双方协商解决。19．本协议经双方签字或盖章后生效。  甲方（盖章）乙方（签字）日期：年月日日期：年月日相关说明 编制人员 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 出入证件收发表栋号：发放证件装修人员证件收回房号业主姓名出入证号码装修办证人姓名办证时间经办人持证人姓名证件号码回收时间经办人备注                                                       物业装修管理的内容、流程和注意事项　　一、业主准备　　(1)业主办理装修，装修单位需提供营业执照复印件，(加盖公章)、承建资格证书复印件(加盖公章);如代收装修税费的需提供顾客与装修单位签订的装修合同复印件。非业主使用人申请装修需提供业主同意装修的书面证书。 　　(2)装修施工图纸和施工方案(如更改原有水电线路需提供水电线路图)。　　(3)装修单位负责人身份证复印件、联系。　　(4)施工人员身份证复印件、照片。　　(5)如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。　　(6)如搭建建筑物、改变住宅外力面等，须经城市规划行政主管部门批准后，报管理处备案，并经业主大会/业主委员会同意，有管理处统一样式方可打搭建。　　(7)只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修单位《承建资格证书》及施工图纸。　　二、装修手续办理　　(1)由主管负责人指定专人核实业主身份，审核装修方案、施工人员身份、特种作业证书、装修资质证明、施工时间(最长不超过三个月)，并做出批复。如超过需向物业管理部重新办理申请手续。　　(2)装修管理员将批复意见知会装修申请人，并知会物业管理部其他有关部门配合和监督，建立装修管理档案。 　　(3)物业管理部与业主、装修单位三方签订《装修管理服务协议书》，业主与装修单位分别交纳装修保证金及相关费用。　　(4)办理《装修许可证》、《人员临时出入卡》。　　三、装修过程的监控　　(1)装修管理主管每天巡查至少一次，装修管理员至少每两天巡查一次装修现场，并填写《装修现场监控记录表》。　　(2)巡查《装修许可证》的有效期，装修现场是否有乱接线、乱改管线、破坏承重结构、使用易燃材料装修等违章行为。如有违章行为，下发《违章通知书》，并责令限期整改。　　(3)监督施工人员只能使用货梯、按指定的通道进出及搬运材料。　　四、装修垃圾的清运　　(1)垃圾的清运在规定的时间内进行清理。　　(2)禁止装修单位在没有装袋前将垃圾搬出户外。　　(3)禁止装修垃圾堆放占用和堵塞道路及消防通道。道路路面及公共设施有无损坏、磨花现象，发现问题及时处理。　　五、装修复验 　　业主向物业管理部提出检查申请，装修主管对装修工程检查，经检查无违章情况，出具检查证明，准予退还装修保证金。　　六、退装修保证金　　(1)装修保证金装修检查合格7个工作日后退还。　　(2)装修检查无违章行为，业主与装修队凭检查证明和装修保证金单据退还装修保证金。具体退装修保证金时间需在《装修管理服务协议书》约定。(3)将所有施工人员出入证收回并作废。物业装修审批及过程控制规定目录：一、总则二、装修申报和审批三、装修控制项目四、装修施工管理五、违章装修处理六、附录1、装修审批流程2、装修协议书（施工单位）3、装修承诺书（业主）4、装修审批表5、装修施工人员登记表6、证件粘贴表7、装修许可证8、装修出入证9、家庭装修装饰巡检表10、违章装修整改通知书一、总则 1、为规范家庭居室装修活动，加强家居装修的管理和监督，根据《中华人民共和国建筑法》和《北京市家庭居室装修管理暂行规定》（京建法[1999]413号）及北京市《关于加强对城镇居民住宅装修装饰管理的通知》（京建办字第578号）精神，结合本小区的具体情况特制定本规定。2、本规定所称家居装修是指居民为改善居住环境，对居住的房屋进行室内装饰处理的建筑活动。3、本规定所称居民，包括业主、承租人及其他使用人，承租人及其他使用人对房屋进行装修，应经房屋所有权人书面授权。4、家居装修应保证建筑工程质量和结构安全。符合物业管理、消防、供水、供电、供暖、燃气、环境保护等有关规定和标准。二、装修申报和审批1、从事家居装修者，应具备下列条件，并办理工商注册登记，有固定的办公地点；专业技术人员如水工、电工，须持有北京市主管部门颁发的上岗证；从事家居装修者应依照北京市政府有关规章向市主管部门申领《建筑业企业资质证书》。2、家居装修工程施工企业在本市承接家居装修工程，应依法取得本市建委颁发的《建筑业企业资质证书》，并在资质许可的范围内承接相应的工程。未依法取得《建筑业企业资质证书》的施工企业和个体工商户，不得承接家居装修工程。《建筑业企业资质证书》应符合年度验审制度，年审不合格者、已注销《建筑业企业资质证书》者不得从业。 3、居民应当按规定选择有市主管部门颁发具有相应资质的装修施工单位承接其家居装修业务。4、家居装修工程实行开工申报制度，业主在对房屋进行装修前应会同其委托的装修施工单位向物业管理单位申报登记，并提交施工单位有效的《工商营业执照》、《建筑业企业资质证书》复印件并加盖公章。5、装修审批组接到业主送交的装修方案和设计图纸后,对资料完整、图纸齐备、符合规定的给予批准。对不符合规定或资料不齐的,通知装修单位或业主进行修改或补充，重新提交审批。6、装修审批组确认装修方案后，业主、施工单位分别与管理处签定承诺书、协议书及其他相关装修审批资料,交纳装修保证金各1500元（不计息）；办理“施工人员出入证”方可开始装修施工。三、装修控制项目1、家居装修活动必须保证建筑结构和使用安全，禁止下列行为；a）改变房屋承重结构，在钢筋混凝土结构件上(承重墙、梁、柱、地面、天花板)上开槽、打孔，拆除连接阳台的墙体、门窗。改变房屋原设计使用功能。b）不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。c）破坏或者拆改有防渗要求房间的地面、墙面，拆改供暖、供水、供电、煤气、通风管道等专业管道（线）设施。d)变更强、弱电线路及设施,不经穿管铺设照明及动力线路。2、厨房及卫生间的装修应严格遵守下列条款； a）不得改变厨房、卫生间的原设计结构和使用功能，严禁扩大厨房、卫生间。b）严禁更改厨房、卫生间给排水、排污管道(口)的位置，严禁将生活污水排入雨水管道内。c）卫生间已做防水处理，严禁凿打地面、墙面或以重力碰撞、震动给排水管道，以免造成渗漏水事故。d)严禁拆改或封堵厨房、卫生间排烟、通风管道。e）禁止私自改动燃气管道等专业设施，业主如确需更改厨房及卫生间内的燃气管道设施，应与燃气公司联系，由燃气公司派专业技术人员进行施工。3、室外设施的安装；a)严禁改变楼立面原设计造型，不得在屋顶、阳台、窗口、外墙面私搭私建。b)空调室外机、热水器及其他可能影响大厦外观的装修活动，须先向管理处装修审批部门申报，经同意后方可施工，以保证大厦的外观协调统一。c)严禁扩大进户门洞或在公共楼道内加装任何形式防盗门，阻塞消防通道。四、装修施工管理1 、房屋装修其间，物业公司将派事务员及保安员，不定时对装修现场进行装修巡检，巡检内容包括：房屋整体结构、施工工艺及流程、施工人员及施工现场环境。业主及施工单位应给予积极配合，若巡检人员发现有违章行为，即时填写巡检记录并请业主及施工单位负责人签字，同时送达违章整改通知书，就其情节进行即时处理或限期整改。2、装修施工时间规定a)住宅装修施工期限为：中小工程为20个工作日、较大工程为30个工作日、最长不得超过45个工作日。