2018房估-理论方法考前直播串讲

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1、2018年房地产估价师考试网上辅导　房地产估价理论与方法　　　　2018年房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》考前直播交流主讲人：王佑辉一、最后冲刺阶段的复习策略复习要点：1.抓大放小。紧扣教材和大纲，重点掌握高频考点，次要知识点不过于纠结。2.刷错题集，弄清楚当初做错的原因，确保不会再次出错。3.用真题和模拟题练手，尽快进入临考状态。4.充分实践检验解题技巧，用真题、模考题等进行检验。尤其是在判断、多选遇到没有把握的选项，多答还是少答？5.放松心态，现在开始不要熬夜搞疲劳战术，要把自己的兴奋点

2、，逐步调整到白天的考试时间段。二、各章高频考点第一章　房地产估价概论1.专业与非专业区别（五点）专业机构和专业人员、专业意见、公信力、有偿服务、承担法律责任。2.衍生业务和咨询顾问业务：价值分配业务、房地产价值提升评估业务、价值减损评估业务（价差法）、相关经济损失（停工停业、搬迁、租金损失等）评估业务（损失资本化法）、房地产咨询顾问业务等。3.房地产估价的特点：是价值，不是价格；模拟市场定价；价值意见，不作价格保证；允许误差（合理范围）；科学&艺术。鉴证性估价（涉及第三方）法律责任大于咨询性估价（自评自用）

3、。4.评估价值＝真实价值＋误差。判断估价误差的方法（1）直接法——与重新估价结果进行比较。复核重估（2）间接法——考察估价程序，估价方法、参数等。（3）防止误差的方法——估价技术规范和职业道德。5.房地产抵押估价贷款前期，抵押价值评估、贷款项目评价、抵押率测算；贷款期间，抵押房地产价值动态监测评估。贷款处置期，处置抵押房地产价值评估，处置方案、处置方式等。6.房地产损害赔偿估价损害在经济上是否可修复——修复必要费用<修复前后的价值增加值（成本效益原则）。相关经济损失——停业损失、搬迁费和临时安置费。总损失额

4、＝修复必要费用＋修复后的价值减损额7.估价当事人：权利人一定是利害关系人，利害关系人不一定是权利人委托人不一定是权利人或报告使用者。几个常见的例子：法院拍卖、政府征税、抵押贷款、政府征收等。8.估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的。估价目的是龙头。影响和决定其他估价要素：估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。提供精准面授精华视频+精准押题：一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:2069910086　　　　　第18页2018年房地产估价

5、师考试网上辅导　房地产估价理论与方法　　　　估价时点确定在先，评估价值确定在后。9.国家标准是估价的底线，是最基本和最低要求10.估价假设：一般假设（如：安全建筑假定）、未定事项假设（如：无规划条件）、背离事实假设（如：征收不考虑租赁合同影响）、不相一致假设（规划、产权登记和实际使用不一致）和依据不足假设（如室内未进入）。估价假设的作用：规避估价风险，保护估价机构和估价师，告知提醒保护估价报告使用者。11.征收补偿价值评估，有租约限制的房地产，视为无租约的房地产进行评估。不考虑租约的影响。（背离事实假设）1

6、2.估价师不当行为：迁就客户、未完成估价之前（事先）与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见、迎合估价委托人。13.房地产估价师职业道德：回避制度、胜任能力、诚实估价、尽职调查、告知义务、保守秘密、维护形象、不得借名第二章　房地产及其描述1.房地产：实物、权益和区位。1）实物：有形实体、实体质量和组合功能。2）房地产权利受限受其他房地产权利（抵押权、地役权、租赁权或建设用地使用权）限制；受房地产权利以外的因素使用管制限制（如土地用途、容积率、绿地率、建筑高度和建筑密

7、度等的限制，相邻关系、查封、异议登记等处分权受限；额外利益或收益——如上学指标、落户、楼顶广告相关债务——认房不认人（如拖欠的物业管理费、水电费等）3）区位：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。2.建筑物区分所有（专有部分的所有权＋共有部分的持有权＋因共同关系所产生的成员权）　3.相互影响（外部性）正外部性、负外部性4.政府对房地产限制的四种特权：城市规划管制权（用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率）。征税权——对房地产征税。征收权——为了公共利益而征收。充公权——业主死亡或消失而无继承人，政府

8、无偿收回5.难以变现——变现能力因素：通用性（用途转化的能力）、独立使用性、可分割转让性、价值大小、区位、房地产开发程度、市场状况。6.保值增值*投资改良（含改善物业管理）——投资增值；通货膨胀——保值；外部经济——自然增值；需求增加导致稀缺性增加，价格上涨——自然增值；房地产使用管制改变——自然增值（补地价）7.熟地：三通——水、电、路；五通——水（供水和排水）电、路＋通信；七通——＋热力和燃气。（七气热）8.