漫话广州房地产市场

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1、漫话广州地产市场2011年2月房地产市场分类PART1——房地产需求分类——城市化进程对需求分类的影响——不同需求分类所表现出来的楼市特征——不同需求分类对房价的影响房地产需求分类首次置业型需求对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：改善型需求投资需求投机需求任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。就珠三角而言，珠海江门和肇庆，是典型的首次置业型需求城市；佛山东莞，就是典型的改善型需求为主的城市；广州大致是介于投资性需求与改

2、善型需求之间；而深圳，介于投资与投机之间。就广州而言，不同的区域体现出不同的特征，天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺区目前表现出的是改善型需求为主，花都区，就正在从首次置业阶段，向改善型需求阶段过渡。城市化进程对需求分类的影响房地产市场的4个需求阶段，是伴随着城市化的发展进程，而逐步升级的：首次置业型需求改善型需求投资需求投机需求城市化初期随着城市化进程而升级城市化进程的轨迹：工业化居住化CBD化绝大多数的城市只能在完成工业化后，进步到宜居型城市。CBD只能在极少数的一线城市打造成功。比如广州，09年一手房成交量为1125万平米，二手房成交量为1320万平米，二手房与

3、一手房的成交量对比为1.17：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但在市场表象上，仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。不同需求所表现出来的楼市特征一般而言，目前各大房地产机构，所采取的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。首次置业型需求改善型需求投资需求投机需求二手房与一手房的成交量比值在0.5：1，市场成交不活跃，换手率较低二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套

4、房二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间，有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围。二手房和一手房的交易量超过1.5：1，意味着楼市的换手率极高，每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。不同需求所表现出来的楼市特征不同的需求，所表现出的楼市外部特征，差异非常明显：首次置业型需求改善型需求投资需求投机需求对产品的要求不高，1梯4户、6户、8户都非常常见，客户对通风采光、房屋朝向的要求也不高，最大的关注点，是价格。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感，以楼梯房最常见，即使有电梯，也只需要一

5、部电梯对产品的要求很高。一梯两户，南北对流，面积越大的房子，卖得越贵。装修交房不受到鼓励，但也不导致反感。品牌地产商会受到市民的追捧，并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而充实，他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，产品上的要求高，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。这些城市往往是资金的汇集地，城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口。不同需求所表现出来的楼市特征楼市供求关系的第二个重要方面，在于客户来源分析。客户来源越多，市场的开放程度就越高，需求就越旺盛

6、，市场也就更活跃。区域中心型城市，会吸引该区域的所有具有消费力的客户，因为中心城市的生活配套无疑是区域内最完善的，医疗、教育、消费，都是最完美的。北京具有对全中国富人的吸引力，因此市场最开放，投机心态旺盛。反观珠三角，与北京这种磁铁型的城市不一样，珠三角绝大多数的城市，都缺乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中心一线级城市，市场也是相对封闭的，以内销为主（珠海因打旅游牌、惠州因靠近深圳，房地产表现出相应投机心态）。佛山东莞中山等地，市场不光是对外封闭，其内部各个区之间，也是相对封闭。封闭型市场和开放型市场，是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机，而前者的市场将相对稳

7、定。这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。一般来说，对于城市群来说，越是均衡发展的，就越容易形成相对封闭型的房地产市场。珠三角的城市群相对发展都比较均衡，广州和深圳虽然位于前列，但也没有达到一枝独秀的地步，因此也不能打破各个地方的壁垒，也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。不同需求分类对房价的影响房地产市场的不同阶段，楼面地价占房价的比例不同，所反映在房价上的波动也不同，一般而言：首次置业型需求改善型需求投资需求投机需求地价非常低，楼面地价占房价中所占的比例一般都低于10%。房价中的主要构成部分是建安成本，大致占到60-70%左右。建安成本