论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分

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1、论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分引　言在就基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义的国家或地区(如德国、瑞士、我国台湾地区)，不动产登记簿具有推定力与公信力。登记簿的推定力也称“登记簿的正确性推定(DieVermutungderRichtigkeitdesGrundbuchs)”，是指不动产物权经登记后，就推定登记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权状况是一致的。登记簿的公信力(Oef-fentlicherGlaubedesGrundbuchs)，也称“不动产登记的公信力”或“不动产善意取得”，[1]是指即便不动产登记簿上记载的物权的归属和内容与真实的物权归属和

2、内容不一致，信赖该登记簿记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样依法律行为而取得相应的不动产物权。登记簿的公信力是为了维护不动产交易安全而在“权利外观思想(Rechtsscheingedan-ken)”的基础上产生的制度。尽管它与动产善意取得制度(DergutglaeubigeMobiliarervonRechtsschein-undVeranlassungsprinzip)”。[7]申言之，不动产登记簿的公信力遵循的是“纯粹的权利外观原则(reinesRechtsscheinprinzip)”，真实权利人是否知道登记簿的错误以及能否避免该登记簿错误之发生，在所不问。然而，在动产的善意

3、取得中必须考虑真实权利人对于占有这一权利外观与真实权利之间差异的出现是否具有可归责性。也就是说，是否构成动产的善意取得必须考虑错误权利外观的出现与动产的真实权利人是否有关。[8]之所以登记簿的公信力与动产的善意取得在理论基础上有此差异，根本原因就是二者的“权利外观基础(Rechtsscheingrundlage)”即公示方法不同。登记簿公信力的权利外观基础为“不动产登记簿(Grundbuch)”，而动产的善意取得为“占有(Besitz)”。“权利外观”也称“信赖保护(Gutglaubensschutz)”，它是指当从事交易的当事人以某种典型的、可识别的、有期限的外部表象(Ersch

4、einung)作为权利的典型外观形式的话，那么法律对交易当事人就该外观形式产生的信赖应当给予保护，该外观形式就被视为真实的情况，除非当事人知悉真实的权利状况。[9]由于德国民法针对物权变动采取的是形式主义的立法模式，即任何基于法律行为的动产物权变动，除当事人的物权合意外，还必须交付，方生物权变动效力(《民法典》第929条)；不动产物权变动除当事人的物权合意外，还应当登记，方生物权变动效力(《民法典》第873条)。故此，不动产物权的变动常常伴随着一个外部形式即登记簿的记载，而动产物权的变动常常伴随着占有的移转即交付。登记与占有分别成为不动产物权与动产物权的权利外观。不动产登记簿上记载

5、的权利人常被认为是不动产的真实权利人，而占有动产的人也被推定为动产的真实权利人。由此使得登记簿与占有产生了推定效力。《德国民法典》第891条与第1006条分别对不动产登记簿的推定力和占有的推定力做出了规定。尽管登记簿与占有都具有推定效力，且分别为不动产物权和动产物权的权利表征，交易中的第三人既可能对登记簿产生信赖，也可能对占有产生信赖。但是，登记簿作为权利表征的效力要强于占有。也就是说，交易中的第三人可以完全信赖登记簿的记载，其对登记簿的信赖受到法律更强有力的保护。但是，交易中的第三人不能完全信赖占有的状态，法律对该人就占有状态的信赖提供的保护是有限制的。这里面的原因可归结为以下几

6、点：首先，不动产登记工作是由国家设立的专门机关(在德国为地方法院所属的不动产登记局)负责，用以记载不动产物权变动的登记簿也由该机构制作和掌管。为了避免因登记机构的疏忽或不审慎而导致最终记载在登记簿上的物权与真实的物权背离，还有专门的法律法令(即不动产登记法)对登记机构的登记行为加以规范。[10]因此登记簿具有很强的真实性，登记簿的内容通常都能表明真实的权利。[11]其次，为了确保登记簿记载的真实性与准确性，德国不动产登记法确立了三项重要的基本原则。(1)合法原则(Legalitaetsgrundatz)，也称“实质审查原则(GrundsatzderSachpruefung)”。依据

7、该原则，在不动产登记程序尤其是申请程序中，登记机构应当对每一项登记申请进行合法性(Rechtsmaessigkeit)审查，确保其满足法律规定的登记条件。[12]合法原则要求登记机构在办理登记时首先要审查以下事项：管辖权、登记能力、行为的同一性、权利能力、行为能力、处分权、代理权、当事人表示的内容和形式。然后要特别审查以下事项：登记申请人是否享有申请权、是否有登记合意或者存在替代该合意的基础；是否有公文书的证明；因该登记申请而被涉及的权利是否已经在登记簿上加以记载；是