离婚房产归属当离婚遭遇“房产”

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【离婚房产归属】当离婚遭遇“房产”　　房产通常是一个家庭中最大的财产，眼下，在越来越多的离婚案件中房产分割问题已成了焦点，而“80后”房产分割问题更为突出。“80后”就是指上世纪80年代出生的人，现在他们都是20多岁，刚刚踏入社会，工资大多不高，积蓄不多，结婚时无力支付房款，所以父母资助买房对于“80后”来说，是一种很普遍的现象。可是近两年来，新疆“80后”离婚的人在不断增加，因此，房产分割问题就成为一大难题。　　对于夫妻婚后父母出资购买房屋，房屋产权证登记在出资者自己子女名下的情况，从社会常理出发，可认定是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若房屋产权证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般认定为向双方赠与为妥，该部分出资也认定为夫妻共同所有。　　《婚姻法解释(二)》第二十二条规定，父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。本案例中，父母为女儿出资买房，在办理房屋产权登记时把他们自己和女儿的名字写入了房屋产权证，而没有把女婿的名字写入房屋产权证，这种举动可以认定父母出资买房是对女儿一方的赠与。　　典型案例：常先生和俞小姐于2006年结婚。结婚前，常先生在父母的资助下买了一套房子。今年年初，小两口离婚时在房产分割上起了争执，常先生认为父母资助买房的一部分钱理所当然归自己，俞小姐却认为，常先生父母当时说明这钱是结婚买房用的，应两人共有。　　《婚姻法解释(二)》第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外;父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。　　常先生父母是在婚前出资帮儿子买房，资助部分应该归常先生，俞小姐如果有男方父母明确表示赠与双方的证据，如书面证明，那又另当别论。　　典型案例：2003年4月，景小姐和房先生喜结连理。同年6月份，景小姐父母出资购买了一套价值70万元的商品房给小两口，景小姐和房先生未出分文。在办理房屋产权登记手续时，景小姐的父母把他们自己的名字和女儿的名字写入房屋产权证，而没有将房先生的名字写入房屋产权证，婚后不久，两人就打算离婚。可房先生说，离婚可以，但这套房子的三分之一产权算作夫妻共同财产，应当平均分割。　　此外，法官经常碰到这样的情况：在离婚时，一方突然提出，结婚时买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院审理这类案件时，在对房屋进行分割的同时，会告诉借钱的一方可以另案起诉。　　◆当离婚遭遇“房产”　　担心婚前财产共有忙“问计”　　A女士的位于建政路的一栋私宅产权归属她和父亲名下，而且是她婚前与父母共有的财产，应该归她父女所有。但是A女士考虑到她与丈夫已经结婚7年，现在由于感情问题，她决定与丈夫离婚，但担心离婚大战会拖到第8年，可能要与丈夫分割房产，因此想转移房产，暂时过户给父亲，便向南宁市房产交易中心房地产法律法规顾问处“求计”。覃经理说，其实A女士父女的房产是她婚前拥有的，应该与丈夫无关，无需过户。　　A女士确实需要过户的，按南宁的私宅产权转移规定，由房产证拥有人签字即能生效;只有单位房、房改房的过户手续需要夫妻共同签字生效。　　使用权房分割较繁琐　　覃经理曾还接待了一例离婚判决书在手却无法将房产证过户的特殊咨询者。　　B女士与丈夫在同一个单位工作，结婚后他们买了单位房，在办理房产证过程中，两人离婚。由于没有房产证，法院将房屋的使用权判给了B女士。2年后房产证办好了，B女士凭离婚判决书顺利地拿到了房产证，结果却发现房产证上写的还是夫妻共有的名字，于是她到房管部门办理更名手续，结果遭拒。　　房管部门解释，B女士的离婚判决书只是判决女方拥有房屋的使用权，不是所有权，因此该房屋的所有权应该还是两人共有，没有前夫的同意，B女士不能更名;如果两人协商不下，可以告到法院重判。　　桂华南律师事务所的梁律师认为，B女士起诉离婚时，该房没有取得产权证，法院针对此种情况仅判争议房归B女士使用是有法律根据的，房管部门的解释是正确的。　　B女士在与前夫协商更名事宜未果情况下可另行向人民法院提起诉讼。7 　　在离婚分配中涉及的房产主要有三种性质：一是商品房，二是房改房，三是使用权房产。前两种房产离婚时分配情况基本相同，而使用权房产在离婚分配过程中相对繁琐。　　由于使用权房产无法进行公证，所以离婚双方在该财产的分配上出现分歧的案例较多。如果夫妻双方均与该房产产权单位无任何关系，那在房产分配上就作为一项财产进行分配;如果夫妻双方有一方是该产权单位的职工，则将由该方对房产受益，但由于该房产涉及房租问题，获得房产一方需要支付另一方一定比例的房租费用;如果夫妻双方都是该产权单位的职工，则由双方协议决定哪一方是房产的受益者。　　离婚分房与继承权是两码事　　律师事务所的梁律师认为，房产部门拒绝C女士的请求是合法的。因为房产证上原来并没有在共有人一栏列有C女士孩子的名字，虽然C女士在判决上注明房子的所有权归丈夫和孩子共有，但这种注明不具法律效力，不能与房产部门内的登记相抗衡。但是梁律师又说，如果C女士真的想将孩子列为共有人，应取得其前夫的同意并由其前夫亲自去房产部门申请，按照房产部门规定的程序办理增加共有人手续。C女士的前夫还可以将房子全部赠与孩子，或立遗嘱将该房子由其孩子继承。　　◆知识链接　　实际生活中，因夫妻生活的共同性，一般都对共同财产不是很明确，在离婚时，往往造成一方转移或隐匿所得收入，而对方无法知晓或追查，导致在分割时无法平等均分。因此，律师建议在日常生活中，最好共建夫妻共同账户，一方特别是经济实力弱势一方，应当对夫妻共同收入情况了解清楚或有记账记录等，当提起离婚诉讼时，在立案的同时，为了防止对方转移或隐匿财产，可以同时申请财产保全，以有利于诉讼程序结束后的分割执行。　　离婚，已经成为社会中比较普遍的现象，而婚姻中的男男女女对此也不再像以前一样讳疾忌医，遮遮掩掩，如何在离婚时运用法律手段保护个人合法的财产权益，日益成为人们关注的问题。本律师通过自己的司法实践，结合案例和法律规定，对离婚时夫妻财产的分割做一些总结，希望对你有所帮助!　　一、夫妻的共同财产包括哪些?　　夫妻共同财产是指夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产。　　现代社会，夫妻共同财产逐渐呈现新的特点，主要有：　　①共同财产的种类日益增多，除了以往单纯的金钱和常见的家具、电器、首饰等实物以外，股票、债券、房产、经营权、知识产权等有形、无形财产不断涌现。　　②共同财产的数额增大。以往的离婚案件，夫妻共同财产只涉及到一些简单的家具和日常用品，只使用简易程序处理即可。但是随着共同财产种类的增多，许多离婚案件因共同财产涉及的数额巨大，只能适用普通程序，增加了分割难度。　　③夫妻共同财产的举证、取证更难，转移、隐匿财产的情况越来越多。许多当事人在离婚诉讼之前就处理相关财产，甚至伪造借条，导致在分割共同财产时，财产没多少，共同债务反而增加。　　④法律规定滞后，处理起来难度增大。婚姻法以及相关解释虽然规定了夫妻共同财产和个人财产，但是只是原则上的规定，具体没有细化的规定。　　根据我国婚姻法第17条和婚姻法解释二的规定，夫妻的共同财产主要包括：　　1.工资、奖金;　　2.生产、经营的收益;　　3.知识产权的收益;　　4.继承或赠与所得的财产，但不包括明确只属于夫妻一方的赠与或继承;　　5.一方以个人财产投资取得的收益;根据相关的司法解释，主要有几个方面：①一方以个人财产投资于公司或企业所得收益。如果投资享有的收益是在夫妻关系存续期间取得的，则对该公司或企业经营所得利润例如股权分红等，应认定为夫妻共同财产。②一方以个人房产出租的。对婚姻关系存续期间所得租金一般认定为共同共有。③其它情况。具体实践中，法院一般根据案件的实际情况，对各种形式的个人财产婚后收益是基于财产的自身增值还是基于夫妻共同行为产生具体加以判定，前者原则是为个人所有，后者则为共同共有。　　6.男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;　　7.夫妻双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。上述财产属于法定的夫妻共同财产，离婚时没有特别约定的，应当依法予以分割。7 　　二、个人所有的财产有哪些?　　个人所有的财产是指夫妻一方的财产，包括夫妻一方在婚前个人所有的财产和婚姻关系存续期间取得，按照法律规定属于夫妻一方并排斥共有的财产，在离婚时，不予分割。婚姻法第十八条对此予以规定，包括：　　1.一方的婚前财产。该部分财产与结婚行为无关。根据婚姻法解释一第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产不因结婚的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人约定的除外。　　2.一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用。身体权是人格权的一种，与个人的人身密不可分。如果将这一部分作为夫妻共同财产，于情于理不合。比如说伤残赔偿金，根据《最高院关于人身损害赔偿若干问题司法解释》第二十五规定，伤残赔偿金计算标准是上一年度城镇居民人均可支配性收入或农村居民人均纯收入自定残之日起计算二十年。如此可以看出，伤残赔偿金本来就包含在未来时间的补偿费用，如果将其作为夫妻共同财产，一旦解除婚姻关系，对方分走二分之一的赔偿金，显然不公平。　　3.遗嘱或赠与合同中确定只归一方所有的财产。我国《继承法》第十六条规定：公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。如果遗嘱或者赠与合同符合法定要件，合法有效，则形成个人财产。　　4.军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费。　　5.一方专用的生活用品。实践中一般为个人生活的专属用品，例如化妆品、衣服、洗漱用品等。　　6.在婚姻关系存续期间，一方以个人财产储蓄所得利息以及购买债券所得利息，对此是否应认定为夫妻共同财产，争论不一，有三种观点，一种观点认为根据物权法相关规定，从物随主物，因为利息属于本金产生的孳息，是从物，而本金属于婚前财产，从而孳息应当属于原物所有人，故不能认定为夫妻共同财产。第二种观点认为，婚姻法有明确的规定，婚姻关系存续期间所得的财产属于夫妻共同所有，孳息虽然是从物，但是实在婚姻关系存续期间所得，而且许多孳息是婚后付出劳动才能取得，如存款利息的存取等劳动，所以，应当认定为共同财产。第三种观点认为，婚后所得孳息应区分不同情况处理，对存款利息、债券增值等婚后完全未付出劳动的，应认定为婚前财产，而对婚后付出劳动的孳息，经炒作后则增值的债券、股票等则应当认定为夫妻共同财产。本律师倾向于第三种意见，对该问题的处理应当区别对待，应以是否付出劳动为标准，衡量婚前或婚后财产。　　7.其它应当归一方所有的财产。　　三、分割得方法和原则　　夫妻离婚时，只分割共同财产，如有约定且约定不违反法律规定，按照约定分割共同共有财产。如无约定，除却法定属于个人所有的财产，夫妻共同财产原则上均等分割，同时由法院根据财产情况，照顾子女和妇女权益的原则分配。对于在离婚时隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，对于有上述行为的一方，可以少分或不分。　　四、司法实践中关于夫妻共同财产分割得具体阐述　　离婚不仅是夫妻法律关系的解除，也是双方财产关系的解除。因为夫妻关系是所有社会关系中最为密切的一种，在共同生活的过程中，财产往往很难分清楚。因此，离婚时夫妻财产分割往往是离婚诉讼的焦点。结合法律规定，本律师就夫妻共同财产的分割中常见的问题总结分述如下：　　(一)房产的分割　　房产作为特定的不动产，是每个家庭财产中的重中之重。特别是当今社会，房子做为个人居住的必要条件，也作为市场经济投资的热门，越来越受到人们的重视。因为购买房子、装修房子往往会耗费一个家庭的所有积蓄，同时房贷的问题也成为房奴的心头肉和骨中刺。因此，离婚时房产的分割问题往往是当事人关注的焦点问题。生活中常见的房产分割包括：　　1.一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证　　此种情况下法律关系比较简单，根据物权法规定，该房产属于婚前个人财产，离婚时房屋增值部分及亏损属于房屋产权人，如另一方有参与该房子的装修等支出，构成对该房产的舔附价值，对于装修款，可以作为夫妻共同财产予以分割。　　案例：杨X是一家国企工作人员，工资丰厚，2004以个人资产在柳州购买房产一处，当时市值20万元左右，并办理了产权证。2007年，经人介绍认识了向云，不久二人结为夫妇，随着柳州房地产市场的升温，杨X的房子也升值了很多。2009年，杨X觉得与向云没有共同语言，互不关心，感情已无法挽回，遂向柳南区人民法院起诉离婚。此时，杨X的房子已经升值到40万左右。向云对解除婚姻关系没有异议，但是认为房屋升值部分即20万们应当作为夫妻共同财产予以分割，杨X则认为该房产是婚前个人财产，婚后仍归自己所有，因此不同意分割。7 　　法院审理后认为：该房产是杨X婚前个人财产，不因结婚行为转化为夫妻共同财产，两人结婚后，并未就该房产的产权达成新的约定，因此，房产仍然属于杨X个人所有，其增值部分向云无权分割。　　2.一方婚前以按揭贷款形式支付了全部房款，并取得了产权证，婚后继续还贷的房产　　此种情况下该房产属于婚前个人财产，但房产共同还贷部分，应视为向银行的借款，为买房人一方的个人债务。无论婚后个人还贷还是共同还贷，都是夫妻的共同权益的支出，还贷的部分中含对方一半权益的，离婚时一方要返还给对方。如果能证实还贷资金来源于婚前财产或双方另有约定的除外。关于房屋增值部分，各地判定不一，如果房产增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则共同还贷一方无权要求分割增值部分收益。　　3.一方婚前按揭贷款支付了所有房款，婚后取得产权证，婚后继续还贷的房产的归属问题。　　这种情况在现实生活中比较常见，也是我们处理离婚案件中涉及到房产比较多的情况。此情形其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定。但我认为产权证虽然是物权凭证，是证明房产权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得房产证就是婚后房产，因为房屋所有权是在签订购房协议时即确定下来，房产登记只是国家为了便于管理，使物权能够具有公信公示力而进行的行政行为。该房财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致，所以此情形也应视为婚前个人财产。　　4.婚后出资包括贷款购买的房产　　这种情形，分为三个步骤。　　第一步，明确产权，不论房产证是一方还是双方的名字，均为夫妻共同财产。也有夫妻将孩子的名字加在产权证上的，分割时要保留孩子的份额。　　第二步，明确产值，即按市场现价计算，双方可协商确认，协商不成的，到法院起诉一般有两种解决方法，一是双方都同意的情况下，采取竞价，房屋由出价高的一方取得，并补给另一方房屋价值一半，如果一方不同意竞价，则采取第二种方式，即委托评估机构进行评估，由取得房屋一方补给另一方评估价值的一半。　　第三步，分割财产，即分割权益和债务，如果涉及贷款，则先扣除该贷款部分，分割后由取得房产产权的一方继续承担未还贷部分的本金和利息。　　5.离婚时，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房　　此种情况下该房产为夫妻共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此在分割该房产时应考虑一方承租时的使用价值。根据公房使用权取得方式可分为以下二种情况：一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买产权的，分割时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为一方所有，扣除后的房产价值按共同财产分割。　　6.父母为子女结婚所给付的购房款，是否构成对子女的赠与。　　此种情形下，一般房产证的都会登记在子女的名下，在发生纠纷时，特别是子女涉及到离婚时，如何认定该房屋的性质成为一个焦点问题。　　实践中：父母实际出资时，在没有明确的意思表示下，也没有证据证明出资性质的前提下，推定为赠与。如果有证据证明父母与当事人之间是借贷关系，则不能适用该条规定。且此证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的。只出具借条并不能完全证明，此外法院一般要求出具打款记录等资金线索，追查出资及其性质是否真实，在形成完整的证据链条后才会对相关事实予以认定。　　根据《最高院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释二》第二十二条规定："当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。"实践中，父母出资购买房产登记在出资人自己子女名下的，从常理出发，可以认定为向自己子女乙方的赠与，可以认定房产为个人所有，若房产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资时有书面的声明为该赠与是归出资人子女个人所有，一般应认定为向双方的赠与。7 　　综上所述，实际生活中，一方在婚前拥有一处或几处的房子较为常见，婚后用共同财产偿还婚前房贷的情况也较为普遍。如果能采用婚前夫妻财产协议书或者婚内夫妻财产协议明示房产的归属最好。但是实际生活中采用这种方法的很少。为了避免发生不必要的纷争，律师根据实践经验建议：一、购房时应尽量采用转帐的方式支付，这样可以从银行查明资金来源，避免因现金交易而产生的无法说明资金的来源以及资金的使用价值无法说明或举证的困难。二、要慎重保存婚前购房的买卖合同的原件及付款发票。以备日后在诉讼过程举证主张相关权利。　　◆疑难解惑　　离婚房产分割常见五大疑问　　一、售后公房怎么分　　案例：刘女士的先生在婚前由单位分给他一套福利房，承租人是她先生的名字。1991年他们结婚，后来又一同将产权买了下来。最近，由于她先生有了外遇，两人准备离婚，可她先生不同意分割这套房子，认为这是婚前单位分给他个人的，虽然后来用双方的共同财产买下了产权，但因为买的是公房，出的钱也很少，所以刘女士无权分割。　　律师解答：公房的使用权是有一定价值的，但男方取得这套房子时并没有支付对价而是单位分配的，而购买产权时又是用夫妻共同财产购买，所以认定这套房子是夫妻共同财产，刘女士有权分得一半。　　但是，如果在婚前用自己的积蓄通过使用权转让的方式取得了公房的使用权，在婚后将产权买下来，离婚时对原来为取得使用权转让款应当认定是一方的婚前个人财产，房产的余额再作为夫妻共同财产来分割。　　二、婚前购买的房产在婚后出售，应当归谁　　案例：罗先生结婚前用自己的积蓄买了一套价值148万元的房子，婚后由于房价上涨，他将这套房以200万元卖出去了。后来，因夫妻感情不和，妻子提出离婚，将他告上法院，女方提出由于罗先生婚前买的房子增值了52万元，而这52万元是在婚姻关系持续期间增加的，所以她也应当分其中的一半即26万元。　　律师解答：罗先生婚前购买房产婚后卖出，财产的形态虽然变了但性质没变，再说增值部分并不是他们夫妻通过共同的投资增值的，只是市场发生了变化，所以仍是罗先生的个人财产。罗先生的第一套房是用自己的积蓄购买的，属于个人财产，后来由于房价上涨将房屋出售获得的52万元，这部分钱是房子产生的增值，也是个人财产，因此女方要求分得26万元的要求没有法律依据。　　三、父母出资的房产怎么分　　案例：岳先生结婚后买了一套100万元的房子，因为积蓄不多，他的父母拿了30万元给他们买房，父母当时也没有说这笔钱是借还是送给他的。现在岳先生和妻子闹离婚了，女方要求对半分这套房子。　　律师解答：这30万元是在岳先生婚后给予的，又没有明确是借还是送，所以推定这笔钱是对岳先生夫妻二人的赠予，女方有权分得房子的一半。　　如果这30万元是在岳先生婚前而不是婚后给的，应当推定为这是对岳先生个人的赠予，属于岳先生个人的财产，在离婚时应当先将这一部分减去，余额再作为共同财产分割。如果岳先生与父母就这30万元订立过协议，表明是向父母借款的话，那么离婚时应当先将这一部分划出来作为其父母的财产，余额再作为共同财产进行分割。　　此外，如果一方的父母出资买了房屋让夫妻居住，产证办在自己子女一个人名下，离婚时，由于房产是其父母出资购买的，夫妻并没有出资，产证又是办在一方名下，从社会常理出发，推定为是父母对自己子女个人的赠予，而不是对夫妻二人的赠予，所以不能将其作为共同财产进行分割。　　四、婚前购买婚后还贷的房产归谁　　案例：钱先生婚前用自己积蓄45万元，加上银行贷款65万元，买了一套价值110万元的房子，产权人为钱先生一个人。婚后他与妻子共同还银行贷款，在婚姻期间一共还了12万元本金和利息。现在他们准备离婚，房子已涨到150万元。女方提出她应当分得房子的一半即75万元。钱先生不同意。　　律师解答：这套房子是钱先生在婚前用自己的积蓄和银行贷款购买的，所以属于钱先生的婚前个人财产，女方不应当有产权。但是由于在婚姻持续期间归还的12万元银行贷款是用二人的共同财产归还的，所以这12万元中有女方的部分，钱先生应当向女方支付6万元。房子的增值部分也与女方无关。　　五、婚后购买的房产，产证上是夫妻双方和儿子的名字，离婚时如何分割　　案例：张先生与刘小姐结婚后购买了一处房产，登记在夫妻二人和儿子的名下，现在要离婚，房产该如何分割?　　律师解答：夫妻双方婚后共同出资购买的房产，无论登记为夫妻双方或一方，都是夫妻共同财产。如果产权登记中有子女，则是夫妻双方与子女共同所有。在产权登记中未约定按份共有的，应认定为共同共有。　　如果产权人只登记为子女一人，这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考虑到夫妻双方在购买房产时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则仍然应将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。7 　　因此，在婚后购买的房产，无论登记为夫妻二人还是其中一人，均为夫妻共同财产。如仅登记为子女的，仍被认为是夫妻以及子女的共有财产，而非子女一人独有的财产。家庭内部分割财产时，均应按此种意见进行分割。不过，如产权人将房屋出售、抵押，其余没有在产权证上具名的产权人不得以未经其同意为由诉请买卖合同或抵押合同无效，因为房地产权以登记为准，没有具名的产权人只能要求具名的产权人分割出售款或赔偿其所受到的损失。　　所以应当将这套房产作为张先生、刘小姐以及他们儿子三人的共同财产进行分割。　　◆专家支招　　离婚房产分割怎样认定　　从众多离婚夫妻房产纠纷的案例来看，比较复杂的主要集中在4种类型。根据《婚姻法》、《婚姻法解释(一)》、《婚姻法解释(二)》以及上海市高级人民法院对处理离婚财产的有关规定，根据《婚姻法》及相关法律法规规定，夫妻财产制可分三类，即夫妻法定共有财产制度、法定个人财产制和约定财产制。　　时下，面临离婚的夫妻对于他们在婚前或婚后所购买或受赠的房产，属于哪一种性质的财产制常常认定不清，尤其是遇到长辈们的干涉，给房产认定带来一定的麻烦，现举例逐一分析：　　案例一：父母出资购房赠与一方　　男方父母出资购买了一套房产，小夫妻双方分文未出，但小产证上权利人一栏则记载了男方、男方父母三人的姓名。现夫妻俩面临离婚，女方主张这房产中的三分之一产权为夫妻俩的共有财产。　　分析：作为父母在赠与前要把握《婚姻法解释(二)》第二十二条的两点内涵：一是如果子女已婚，父母为自己子女小辈夫妻双方购置房屋出资的，应认定为是对小辈夫妻双方的赠与，除非父母明确表示是赠与自己子女一方;二是对父母的“明确表示赠与”，须在办产权证之前作出且有证据证明，最佳形式是办理公证。如果父母在办产权证之后或在小辈夫妻面临离婚时才签订的赠与合同，这实际上是侵犯了非自己子女一方的合法权利。本案中女方的主张是符合法律规定的，该房产中的三分之一产权应当认定为小夫妻俩共同财产。　　案例二：婚前公房婚后买下产权　　男方婚前承租一套公房，婚后将公房以夫妻共同财产出资买下，使公有住房转为个人产权房，但产权证上权利人的姓名仅男方一人。现夫妻俩面临离婚，该房屋如何分割?　　分析：《婚姻法解释(二)》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”市高院对“婚前承租”的概念作了进一步解释，其内涵是：如果“婚前承租”的公房是基于单位福利政策分配取得的，婚后用夫妻共同财产购买为产权房的，离婚时，该房屋作为夫妻共同财产;如果“婚前承租”的公房是一方婚前以个人财产单独购买的，婚后用夫妻共同财产购买为产权房的，离婚时分割该产权房时，应当将婚前以个人财产购买的使用权部分确定为当时承租人个人所有，剩余部分按共同财产分割。　　案例三：婚后购房财产份额不等　　夫妻俩婚后购买了一套房屋，小产证上载明男方的财产份额为70%，女方的财产份额为30%;现夫妻俩面临离婚，该房屋如何分割?　　分析：此案的症结是如何区分夫妻共同财产制和夫妻财产约定制。《婚姻法》第十九条规定了夫妻财产约定制，并规定了约定应当采用书面形式。如果没有约定或约定不明的，适用夫妻共有财产制。把握夫妻财产约定制，法律规定必须采用书面形式，且该书面形式是明确的、惟一的。而本案中产权证上记载的产权份额说明男女方对夫妻这一特定的财产即该房屋已经事先有约定。因为之所以产证上会明确房屋的份额，房产交易中心是依据办产证时夫妻双方的书面约定来加以注明的。如果夫妻婚后购房，产权证的权利人记载在男方一人名下，如事先没有明确、惟一的书面约定，该财产还是夫妻双方的共同财产，离婚分割时，原则上应当平分。　　案例四：婚前个人首付婚后共同偿还　　丈夫婚前以个人财产首付20%，以抵押贷款80%方式购买了一套商品房，婚后妻子与丈夫共同偿还贷款，而产权证则记载在男方名下。现夫妻俩面临离婚，该房屋如何分割?　　分析：根据市高院对处理离婚财产的有关司法解释，在离婚分割财产时，该房屋依然为男方个人财产，剩余未归还的债务依然为男方的债务。对于已归还的贷款中属于女方清偿的部分，应当认定为女方对于男方的借款，男方应当予以归还女方。　　律师教你如何避免离婚房产纠纷　　婚前出资购房最保险7 　　南京正天衡律师事务所律师白洁解释说，根据《关于适用?中华人民共和国婚姻法?若干问题的解释(二)》第二十二条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。　　白洁表示，根据该司法解释，婚前出资是最为保险的，即使以后小夫妻闹离婚，父母的这笔出资还是属于子女个人财产。　　白洁建议说，如果父母们还不放心，最好让子女去公证处做个婚前财产公证，这样就万无一失了。　　婚后出资购房怎么办?　　根据《关于适用?中华人民共和国婚姻法?若干问题的解释(二)》规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此，如果子女结婚，父母要保护自己的财产，就要证明该出资是对子女个人的赠与。　　方法一：办理赠与公证　　“父母要证明婚后的出资，是对子女个人的赠与。最省事的办法就是到公证处办理公证。”市公证处副主任谈者介绍说，办理赠与公证，只要赠与人和被赠与人到场就可以。也就是说，只要父母和子女到场，子女的配偶则不需要到场。　　谈者说，父母可以以书面形式，写下“兹证明，某人于某年某月某日出资多少给某人用于购房，是对某人个人的赠与，而非对其夫妻双方的赠与。”的证言，公证员在核对了赠与人的出资证明后，证明此次赠与行为合法有效。以后如果小夫妻闹离婚，公证书也能作为证据，以保护父母的财产。　　方法二：签附条件赠与合同　　“其实所有父母都希望小夫妻能过得好，去办理公证证明出资只是赠与给子女个人，实在是没有办法的办法。”南京知识律师事务所律师徐骏说，如果从这个角度去理解，父母完全可以采取与小夫妻签订附条件赠与合同的方式，来保障自己的财产不会落入“外人”手中。　　徐骏解释说，根据《中华人民共和国合同法》的规定。附条件的赠与合同是合同的一种。也就是在签订赠与合同时，约定义务，约定义务不完成，赠与行为可以撤销。徐骏建议，父母在出资给小夫妻购房时，可以与他们签订合同，约定只有在他们的婚姻关系存续期间，赠与合同才成立，否则则撤销。如此，一旦小夫妻离婚，父母就可以收回财产，不会遭受损失。　　方法三：请律师见证保留证据　　南京苏豪律师事务所主任张庆祥表示，婚后父母出资为子女购房，要想保护财产日后不遭分割，要点在于父母要有证据证明出资只是对子女个人的赠与。　　张庆祥说，也就是说，父母可以写下书面证明，证明出资只赠与给子女，并由小夫妻俩或其他证人签字，也可以留下类似的录音证据。“从保证证据的法律效力上看，找律师见证，也不失为一个好方法。”张庆祥说。文章来源：中顾法律网(免费法律咨询，就上中顾法律网）7