11-8阳光半岛城邦开盘前营销策略

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1、周口邙日光•半岛城邦”开盘前营销策略一、财务指标1.1财务指标分解财务指标：开盘销售住宅200套，全盘销售周期3—3.5年。销售目标套数200套预计销售面积指标2.5万平方米预估实现单价1800元一2000元-/nf合同额目标4000万1.2客户等级分析客户等级B—AC—BD~CD等级间转化率70%30%30%客户数量2002859523715从财务指标和积累客户需求来看，本项目客户数量基本上和周口整体房地产市场同期购房客户保持一致。在目前周口大市场环境下，要在半年内迅速启动项目并积累大量的有效客户。就决定了本项目必须

2、保持霸权式营销态势。在本项目实际操作过程中我们将重点解决以下几个问题。1.3问题提出：△如何让全周口人知道并了解我们的项目？△如何在开盘前积累近4000组有效客户？△如何能促进客户快速成交？△如何改变周口人对沙颖河北城市片区的认识问题？二、营销难点及问题梳理2.1如何让全周口知道并了解我们的项目——制造并保持周口市场的高度关注2.1.1从“市”字着手，营造市场、引领大市，寻找合适的切入点和切入借口，是半岛城邦的营销关键。2.1.2应注意区域市场热度的营造是保持项目持续旺销的基础；2.1.3政府、媒体及轰动性事件的捆绑组

3、合是启动项目和北区市场热度营造的最重要手段；2.1.4片区基础设施的引进建设，比用广告营造市场更加有效。2.2如何在开盘前积累近4000组有效客户？2.2.1操作初期一定要注意全盘的销售节奏和价值印象，为后续的销售奠定扎实的基础，不可为一时的小利而痛失全局；；2.2.2复合性是本项目的特征，巧妙利用多种产品类型的匹配，是成功操作的关键。2.3如何能促进客户快速购买半岛城邦的产品？为客户寻找实际利益点，让产品的价值体现客户的实际需求上，住宅无论高低贵贱，舒适、适度才是客户购买的真实价值点，注重产品舒适度，尺度合理、适度超

4、前的住宅产品永远是市场上的主流产品。通过产品卖点的深化释放，同时配合认筹优惠等价格策略，不断制造市场紧迫感，刺激客户的购买欲望，形成购买冲动，及时的消化目标客户。2.4如何改变周口人对沙颖河北城市片区的认识问题？2.4.1“阳光•半岛城邦”位于沙颖河北，在周口城市的发展演变中，由于“民族问题/治安问题/经济发展问题”等制约，客户群对在河北的置业存在很大的抗性，如何解决这个问题，也是解决项目成功销售的一个关键因素。2.4.2半岛城邦作为周口第一大盘，操作不同于普通中小型项目。其关键点在于营造强大的气势，气势代表市场地位、

5、气势代表企业实力、气势代表客户信心、气势代表影响力度。大盘操作，以不同于常规的手法击溃市场的屏蔽，由营造大盘气势到获得销售旺势，同时通过大盘的概念操作，营造较高的市场热度，能在短时间改变周口市民得对北区的重新认识。2.4.3项目的市场定位一定要“高、大、全”；三、深刻理解我们的产品3.1价值一：大盘阳光半岛城邦拥有28万多平米的建筑面积，未来将容纳数万个家庭，数万人，将形成一座城中之城。它自身形成一个小社会，一个特殊的等级社会。他们享受着不同于周口这个城市的全新生活方式，有着自身特有的生活语言，遵从特定的道德和规范，甚

6、至有着共同的审美趣味。半岛城邦是连接周口新老城市的纽带，既能满足人们对于老城改造的向往，又能消除人们对于老城改造的漫长期待。半岛城邦是未来周口城市的读本,是城市规划景观中轴线上的一道最突出、最具代表性的城市风景。它的规划诞生将改变周口城市格局，标志着一个新的人居中心的出现。3.2价值二沙颖河城市资源不可复制，周家渡口，沙颖河，周口历史的原点.，周口老城改造的建设改变了沙颖河的意义。周口城市规划后“一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣”布局结构中，沙颖河成为城市中心的一条河流，一条贯穿城市东西的景观中轴线，而半岛城邦，

7、28万平米最具代表性和震撼性的品质化、多元化的滨河建筑群将成为周口城市景观中轴线上的一道最突出、最具代表性的城市风景。3.3价值三：景观3.3.1社区景观：半岛城邦一一多层、花园洋房、联排、小高层等宜居的建筑形态成为周口城市耀眼的名片，在这里，建筑的宜居尺度也是景观的基本构成部分。中心公园景观，自然、人工水系相结合的园林绿化，结合建筑布局与景观轴线，广场绿化、水景小品等点缀其中，繁忙工作之余，节假休闲之时漫步社区构成一幅生动的生活画面。3.3.2滨河景观：沙颖河岸的原生态自然景观将成为半岛城邦的独享水景。沙颖河宽约10

8、0米，目前改造工程已经开始，政府计划用绕城疏导和沙颖河河水倒灌的形式解决贾鲁河水质问题；竣工后的滨河带将形成靓丽的滨河公园，树木合一，花影成趣，具有显著的景观价值。3.3.3新古典主义建筑：半岛城邦的建筑风格，充分结合周口当地人的生活习惯，加入现代居住理念，使项目更适合我们当地人居住的需要。社区基本实现了人车分流，满足了井然有条的