商业策划报告交流doc.doc

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1、中国·昆明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　MOMA项目商业策划报告至祥置业(昆明)有限公司二零零五年十二月十五日至祥地產地產專家中国·昆明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　MOMA项目商业策划报告目录报告说明第一部分昆明商业发展概况一、经济发展态势二、昆明商业主要业态三、昆明商圈情况四、商业物业和租金水平第二部分项目分析一、项目简介二、项目地域分析三、项目建筑分析四、商业发展现状五、交通条件第三部分消费者分析一、昆明消费者总体情况二、项目区域内消费者情况三、投资者喜好和因素第四部分项目SWOT分析一、SWOT分析二、对策分析第五部分项目市场定位一、定位思路二、

2、定位依据三、商业定位四、目标消费群体定位五、业态组合和档次定位至祥地產地產專家中国·昆明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六部分负一层分析一、背景二、需求分析三、价值分析四、用途和对象第七部分招商和策略一、租金收益预计二、商户建议三、招商策略第八部分销售策略一、销售策略二、分期销售安排三、销售方式安排四、产品定价五、销售进度安排至祥地產地產專家中国·昆明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　MOMA项目商业策划报告报告说明本报告所表述之项目为MOMA项目一期和二期的商业部分，其中主要为地面建筑部分，二期附一层由于需要对用途进行讨论，将专题分析。本报告将根据昆明商业

3、发展背景、项目自身条件、消费者需求等方面对商业定位、商业规划、业态分布、店铺分割、招商和销售策略进行分析和讨论。本次交流将重点阐述商业定位部分，其他部分提出初步建议和构思，深度分析和报告将在后续报告提交。本报告有关资料来源于至祥数据库、昆明统计局资料、市场调查结果以及有关网站公布资料，文中不再另行说明。至祥地產地產專家中国·昆明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一部分昆明商业发展概况一、经济发展态势1、国内生产总值2004年昆明市国内生产总值为942．14亿元，比上年增长12．0％。历年国内生产总值情况见下图：2、结构2004年GDP构成：第一产业为59.44亿元，占7.

4、3％，第二产业为377.66亿元，占46.4％，第三产业为376.91亿元，占46.3％。3、社会消费品零售总额2004年昆明市社会消费品零售总额达370.5亿元，增长12.8%，整个社会消费品零售市场从整体上保持了持续、稳定的增长态势。4、人均水平1）人均国内生产总值2004年昆明市人均国内生产总值为18744元，比上年增长10．9％，昆明市人均国内生产总值从整体上保持了持续、稳定的增长态势。至祥地產地產專家中国·昆明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2）人均可支配收入2004年昆明市人均可支配收入为9045元，同比增长率为6.5％。虽然同比增长率有所下降，但是昆明市人均

5、可支配收入大幅度地增长，这为众多的商家带来了很多的商机。3、人口1）人口规模2004年年末昆明市总人口为578万人，流动人口106万，主要聚集在180平方公里的市区。至祥地產地產專家中国·昆明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2）人口密度2003年全市总体为556人/平方公里，其中五华区、盘龙区的人口密度为29621人/平方公里，西山区为332人/平方公里，官渡区为615人/平方公里，东川区为156人/平方公里。结论：经济的增长、人口规模的增长以及人均收入的增长，提高了昆明市的整体消费规模，也为商业的发展和增长提供了消费基础。二、昆明商业主要业态1、零售业主要业态业态名称代

6、表企业经营面积主要特点购物中心新西南广场、汇都国际10万平方米以上综合、庞大、齐全、满足多方位消费需求百货店白盛、金龙、百大2万平方米左右时尚窗口、展示作用，租金承受力低大卖场沃尔玛、家乐福8000－2万平方米日常生活品为主、货品丰富、价格便宜，租金承受力低仓储式商场麦德隆2万平方米左右价格便宜、批量购买、租金承受力低专业店、专营店国美、健之佳、百丽300－5000平方米专业、连锁，租金承受力低专卖店POLO、NIKE、佐丹奴、真维斯50－300平方米单一品牌、多为服装店，租金承受力高便利超市之佳100－500平方米社区经营、便利生活，租金承受力低杂货铺等20－150平方米临街经营、满

7、足简单需要，租金承受力低2、餐饮业主要业态至祥地產地產專家中国·昆明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　业态名称代表企业经营面积主要特点大型酒楼老房子、仁和、新人人1000－5000平方米以川、粤为主，租金承受力低火锅店小天鹅、老幺、胖子1000－5000平方米以川味为主，租金承受力低茶餐厅隔锅香、新利源500－1000平方米中式快餐、休闲餐厅，租金承受力低西式快餐肯德基、麦当劳200－500平方米位置要求高，租金承受力高西餐、咖啡吧