泰州商业网点规划

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第一部分规划文件第一章总则第一条泰州市商业网点规划的作用泰州市地处江苏省中部，长江下游北岸，滨江近海、地势平坦，有良好的区位优势、资源条件和经济基础，是国务院批准的对外开放城市。为塑造良好的城市形象，优化城市功能，特于2004年编制《泰州市商业网点规划》。其作用是：一、加快城市和社会经济发展流通是经济的先导产业，是整个经济链条中不可缺少的环节。商业网点规划的制定和实施不仅影响泰州商业网点布局，也直接影响到城市的总体建设和发展，进而影响到城市的经济发展。做好商业网点规划工作，对加速泰州市的整个经济建设和发展，将会产生重要的推动作用。二、促进和提高人民生活质量商业设施直接面向消费者，是直接为消费者提供商品，满足社会需要的物资基础。随着泰州市人民群众文化生活水平的不断提高，对商业设施、商业网点的布局以及商业网点的业态会提出更多更高的要求，这就需要通过规划作出合理的安排，以促使商业网点优化，更好的满足人民群众的需要。三、适应WTO规则和要求泰州市商业发展与迅速增长的当地购买力相比相对滞后，商业组织管理基础薄弱。加入WTO后，有实力的外资企业的进入，将对泰州的商业产生冲击。对此，我们只能按照国际通行的惯例，通过立法或制定规划的办法进行宏观调控与市场管理，以提高本地商业企业的竞争力，缓解外资进入所带来的竞争压力。同时，通过规划的制定，也能进一步规范外资进入市场的行为，有利于对外开放的健康发展。四、引导社会资金的投向一些项目的投资主体出于自身利益的需要，盲目投资，重复建设，易于造成城市资源浪费。通过商业网点规划进行有效的宏观调控，引导资金的投向，有利于优化资源配置，使商业在总量和结构上都能够满足经济社会发展的需要，既促进合理竞争，加快商业的繁荣和发展，同时避免重复建设和资源浪费，为流通创造一个良好的市场秩序和竞争环境。五、促进流通结构的调整  规划的目的就是按照市场经济规律要求，更好地利用市场机制的作用配置流通生产力，促进流通产业的发展。通过规划将更加有利于发挥市场机制作用，规范大店，促进中小企业的成长，使大中小企业更能协调发展。六、建立和完善市场体系   商品交易市场是我国目前阶段与生产力发展相适应的一种商业形式，是市场经济体系中必不可少的组成部分。目前商品市场在发展中存在着诸多不完善的地方，而这些问题通过规划可以得到有效地解决，使商品交易市场健康有序的发展。第二条泰州市商业网点规划的依据1．1990年《中华人民共和国城市规划法》2．商务部《城市商业网点规划编制办法》39 3．国家经贸委《关于城市商业网点规划工作的指导意见》4．商务部《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》5．商务部、建设部《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》6．国家经贸委《关于加强城市商业网点规划工作的通知》7．泰州市规划局《泰州市城市总体规划（文本）》8．泰州市发展计划委员会《泰州市十五计划汇编》第三条泰州市商业网点规划的对象与范围一、规划对象泰州城区内的商业中心、商业街、批发市场、物流中心、零售网点以及辅助商业网点，包括宾馆、餐饮、生活服务等。二、规划范围泰州市商业网点的规划范围与泰州市城市总体规划一致，泰州市区包含海陵区、高港区、开发区总面积共420平方公里，其中城市建设用地海陵区约55平方公里，高港区为25平方公里。第四条泰州市商业网点规划的期限本次规划的期限从2005年到2020年，共15年。1．近期：2005年～2010年2．远期：2011年～2020年本次城市商业网点规划的近期年限与城市总体规划中期年限相一致，远期年限与城市总体规划的远期年限保持一致。第二章指导思想与原则第五条泰州市商业网点规划的指导思想贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“率先崛起、后来居上”的战略目标，体现建设“统一、开放、竞争、有序”的商品市场体系的总方针，体现满足市场需求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，改善产业服务功能，提升商业竞争力，服务城市建设的基本要求。大力提升商贸水平，巩固发展传统商业，促进新型商业业态的发展，大力提高社区商业发展水平，加快物流业的发展步伐，建立充满活力的商业发展体系。充分发挥其地理区位优势以及便利的交通条件，打造区域性集散地，调整提高各类专业和批发市场的布局和水平，通过批发市场的建设，进一步促进工业的发展，扩大其对外影响力、辐射力。配合泰州市总体规划，加强泰州在长三角地区乃至全国的地位和作用，提升泰州作为区域商贸中心的城市地位。第六条泰州市商业网点规划的原则一、坚持以人为本，远近结合，协调发展的原则发展商业网点要以满足和扩大人民群众的消费需求为根本出发点，为消费者提供良好的商业服务环境。在促进泰州城市商业繁荣的同时，注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务设施建设，在业态上体现便利性、实用性，提高服务功能。在加快新区发展的同时，加大老城改造力度，使新老城区的协调发展，商业与人口、交通、社会和其他产业协调发展。结合泰州岸线资源丰富、交通体系完善等特点，充分发挥城市的区位优势。二、结构调整、布局优化，改造与新建相统筹的原则39 商业网点规划要注意优化商业网点的空间布局，合理调整网点的业态结构。为了满足多样化的消费需求，提高流通效率，提高泰州市商业在入世全面开放后的国际竞争力，商业网点规划必须大力发展新型业态，实现流通现代化。同时也要注意泰州市自身特点，特别是传统商业主体地位以及其在满足老百姓日常消费需求，吸纳劳动力方面的作用，合理规划大中小型商业网点布局，促进大店与中小店铺之间协调发展。在发展新业态的同时，注意用现代流通方式和手段改造传统商业。三、商业网点规划与城市总体规划相结合的原则商业网点规划必须服从和服务于泰州市总体规划的要求，以泰州市总体规划为指导，本着“优化市场布局，合理配置资源”的思想，立足于泰州总体发展，进行统筹考虑。与人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调，与相关产业大发展相配合，使资源得到有效合理配置。同时也要体现商业对经济发展的强大促进作用，通过商业的发展促进泰州城市功能的完善和升级，配合城市总体规划提升城市形象、提高群众生活质量。四、大型商业设施建设与中小型店的生存发展相结合的原则大型商业设施在商品流通中处于强势地位，具有规模优势，效率高，竞争力强。众多的中小店铺贴近消费者，方便顾客购买，经营方式灵活，具有大店难以替代的作用。因此在商业网点布局及建设中，应当注意结合泰州市实际情况，把大型商业设施建设与中小型商业设施的生存发展相结合，相互促进、协调发展。根据不同商业区域的特点，确定不同的业态、类型、规模和数量，在具有一批业态先进、功能强大的大型商业网点的同时，大力发展便民、利民的中小商店，以小连大，实现规模效应。同时结合泰州市的悠久历史，对著名商业街和老字号商店加以保护，体现泰州城市特色。五、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则将规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合，促进商业网点的健康发展。一方面加强对商业网点发展的调控，建立科学的商业网点布局和规划，着重在土地使用、空间布局、结构调整等方面进行引导，着眼于泰州市整体功能的提高和完善，使城市、社会、经济协调健康发展，避免贪大求多，过多聚集和重复建设所造成的投资浪费、低成本交易等现象，最大限度地保护宝贵的土地资源。另一方面充分发挥市场机制的基础性作用，在网点的建设主体、经营品种、经营手段等方面，通过竞争优胜劣汰，实现资源的优化配置。六、坚持可持续性发展和技术进步的原则商业网点建设应考虑长远目标，增强发展后劲和潜力，寻求人口、经济、社会资源、环境等要素之间相互协调发展。通过规划对商业网点的建设进行有效的引导和规范，避免资源的过度使用，土地的过度开发，注意控制和治理商业污染，防止对城市生态环境造成破坏和损害。同时在商业网点的建设和经营中，充分利用各种现代化技术和经营管理手段，加快商用技术设备更新改造，提高企业的经营效率，不断提升商业网点的整体水平。第三章规划控制指标和标准　　第七条泰州商业网点规划在空间上划分为三个层次：核心层、中间层和外围层。核心层为高档商业区，设置购物中心、大型百货店、专业店和综合商业街，主要提供选择性购买以及休闲功能。中间层为一般商业区，设置中型百货店、超级市场、专业商业街和商品交易市场，主要提供非选择性的购买和生活服务功能。外围层为大型业态和专业市场区，主要设置大型综合超市、仓储店、折扣店等大型业态和专业批发市场，主要提供批量购买和商品集散功能。主城区老城的核心层为城河以内以及东进西路、东进东路与青年北路、鼓楼北路以内的区域，新城为济川路、鼓楼南路、青年南路以内的区域；中间层为扬州路、南通路、东风北路、东风南路、永定路、江洲北路、江洲南路、通扬河泰州段南以内的区域；中间39 层以外为外围层。高港区的核心层为北环路、扬子江南路、柴墟路、金港中路、金港南路以内的区域和解放路、扬子江北路、金港北路以内的区域；中间层为王营中沟、人民路、南官河以内的区域；中间层以外为外围层。第八条市级商业中心基本设置商业零售业态为：大型购物中心1处或百货店1～3处，以及大型专业店、专业店、专卖店等；基本商业面积不少于l0万平方米。其核心商业街长度一般在800米以上，或商业聚集在不少于25公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、旅馆、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电等网点。　　第九条区级商业中心基本设置商业零售业态为：大型综合超市或百货店1～2处，以及大型专业店、专业店、专卖店等；基本商业面积不少于5万平方米。其核心商业街长度一般在500米以上，或商业聚集在不少于8公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电等网点。第十条大中型商业零售网点控制指标1．中型超市。2000米的服务半径设置1处，服务人口2～5万人。2．大型综合超市。3000米的服务半径设置l处，服务人口5～10万人。3．大型专业店。同业种的大型专业店服务半径不少于5000米。4．仓储式超市。主要规划在交通便利的城乡结合部区域。5．大型购物中心。主要规划在市级商业中心或交通便利的城乡结合部区域。6．百货店。主要规划在综合性商业街，市级商业中心规划百货店不超过3处，区级商业中心规划百货店不超过1处。新建和改建的大中型商业零售网点，原则上采取单体设计、单体建设；大型综合超市、中型超市、仓储式超市的营业层原则上不得超过2层；百货店、大型专业店、大型购物中心原则上不得超过5层；建筑密度不大于50%，绿地率不小于30%；停车场按0.6～1.0车位/100平方米建筑面积设置，其中地上停车场不小于30%。第十一条社区商业服务设施控制指标1．每个社区拥有商业服务设施不低于15000平方米，每千人拥有社区商业服务设施800～1000平方米。2．中型超市。规划设置按照大中型商业零售网点控制指标执行。3．便利超市。按照500米的服务半径设置1处，在大型综合超市和中型超市的服务半径内，原则上不再另行设置。4．农贸市场按照500～1000米左右的服务半径设置1处，服务人口一般为2万人。第十二条商业街要求一般街长200米以上，商业店面30家以上。商业街的功能设施较为齐全，行业聚集度较高。除核心区的商业街为综合性商业街外，其他商业街一般应具有鲜明的特色，在经营环境、经营内容等方面与综合性商业街形成差别。第十三条大型专业批发市场在城市中心地带原则上不再新建；现有的面向市区的生活资料批发市场在市区或市区中心边缘可以保留；物流量大、以区域性辐射为主的生活资料和生产资料批发市场，以及硬件条件较差、配套不齐全的生活资料批发市场，要结合城市规划改造逐步调整出城市中心，重点以交通主干道为轴线两侧组团式进行布局。39 第四章泰州市商业网点的发展目标第十四条泰州市商业网点发展的总体目标一、近期目标近期以建设苏中地区区域性贸易中心为目标。按泰州十五规划上要求，人口自然增长率按5‰计算，到2010年，泰州市全市人口将达到519.0万，其中市区人口63.8万，海陵区为43.7万，高港区为20.1万；人均国内生产总值按年均增长10%计算，2010年将达到20396元；社会消费品零售额按年均增长9%计算，2010年将达到291.4亿元。相比较之下，无锡市2001年市区人口213.5万，城市化水平达71.85%，人均GDP为31267元，社会消费品零售额为390.82亿元。规划到2010年，泰州市区商业网点的配置水平达到目前无锡市市区的水平，基本实现与小康社会相适应的商业服务水平目标。二、远期目标至2020年，泰州市区商业网点的配置水平达到西方发达国家20世纪90年代中期水平，市场繁荣、消费便利、生活丰富。人口自然增长率按5‰计算，到2020年，泰州市全市人口将达到532.1万，其中市区人口达65.8万，海陵区达45.2万，高港区20.6万；人均国内生产总值按年均增长10%计算，2020年将达到32848元；社会消费品零售额按年均增长9%计算，2020年将达到448.3亿元。第十五条泰州市商业网点发展的具体目标一、近期目标到2010年，全市市区大中型商业零售网点达到21处，其中，规划新建8处。其中，海陵区5处，高港区3处。泰州市区平均约3万人拥有一处大中型商业零售网点。城市年社会消费品零售总额290亿元，总营业面积40万平方米，人均营业面积0.63平方米，连锁企业年销售额58亿元，占全社会消费品零售总额的比重达20%，中小商业网点占全市商业网点营业面积比重达30%。在主城区规划建设坡子街、济川路2个市级商业中心，规划建设好铁塔广场、火车站2个区级商业中心。在高港区规划建设刁铺镇和口岸镇2个区级商业中心。初步规划建设形成4处符合标准的社区商业中心，其中主城区2处，高港区2处。按照3万人规模配置社区商业中心设施，每个社区拥有商业服务设施不低于1～1.5万平方米，每千人拥有社区商业服务设施300～500平方米。社区商业初步实现步行15分钟，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。符合标准的商业街达到10条，其中，新建和改造2条。大型生产资料批发市场1处，其中改造新建1处；农产品批发市场5处，其中规划改造2处。物流基地1个，其中规划新建1个；物流中心4个，其中规划新建4个。有星级宾馆8个，其中五星级宾馆1个，四星级宾馆1个，三星级宾馆6个。二、远期目标到2020年，全市市区大中型商业零售网点达到34处，其中，规划新建13处。其中，海陵区4处，高港区9处。泰州市区平均约2万人拥有1处大中型商业零售网点。城市年社会消费品零售总额448.3亿元，总营业面积64万平方米，人均营业面积1平方米，连锁企业年销售额134.5亿元占全社会消费品零售总额的比重达30%，中小商业网点占全市商业网点营业面积比重达25%。规划进一步改造完善坡子街市级商业中心和济川路市级商业中心，39 2个市级中心连为一体，成带状分布。继续建设铁塔广场和火车站区级商业中心，完善高港区刁铺镇和口岸镇区级商业中心，建设科技创业园区级商业中心，形成5处符合标准的区级商业中心。在主城区再增加2处社区商业中心，在高港区再增加1处社区商业中心。按照3万人规模配置社区商业服务设施，每个社区拥有商业服务设施不低于2～2.5平方米，每千人拥有社区商业服务设施600～800平方米。大部分社区实现步行8分钟，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求，提供较为完善的社区商业服务。符合标准的商业街达到14条，其中，新建和改造4条。大型生产资料批发市场达到2处，其中规划新建1处；农产品批发市场6处，其中规划新建1处。有物流基地1个，物流中心4个，保持原有数量不变，进一步改造和提高。有星级宾馆10个，其中五星级宾馆1个，四星级宾馆2个，三星级宾馆7个。第五章泰州市城区商业中心与商业街规划第十六条商业中心规划确立“二市级、五区级、七社区”的商业中心格局。商业中心商业零售业态配置要科学合理，功能配套齐全。1．市级商业中心泰州市的市级商业中心为坡子街和济川路2个商业中心。其中坡子街商业中心是现有的市级商业中心，济川路商业中心是正在形成、兴起的市级商业中心。坡子街商业中心在具体的业态设置上，根据现有的业态可以调整发展为：大型购物中心1处，百货店3处、大型专业店2处。规划将坡子街商业中心建设、改造为以商贸为主、商旅结合、功能完善、配套设施齐全、古今文化交融、特色鲜明和档次较高的市级商业主中心。济川路商业中心设置百货店1～2处，大中型专业店3处，综合超市1处，集购物、商贸、休闲娱乐为一体的市级商业中心。2．区级商业中心区级商业中心为5处，泰州市主城区2处、高港3处。泰州市区为铁塔广场和火车站区级商业中心。规划将铁塔广场建设成为具有现代商业气息，以购物功能为主、休闲和服务为辅的区级商业中心，业态设置为百货店1处，综合超市1处，大型专业店1处。高港为口岸镇、刁铺镇和科技创业园区级商业中心。3．社区商业中心社区商业中心设计为7处。其中，泰州市主城区4处，高港3处。具体设置在：塘湾镇、九龙镇、泰东镇、寺巷镇和永安洲镇、野徐镇、白马镇。第十七条商业街的规划根据泰州市功能特点和产业构成，依据泰州市城市总体规划和分区规划，到2020年，符合标准的市区商业街达到14条。其中，主城区9条、高港区5条。1．海陵区规划建设市级综合性商业街3条，近期规划建设的有：济川路，街长为1200米，网点90家；海陵北路，街长860米，网点60家；海陵南路，街长800米，网点50家。规划建设市级专业性商业街6条，近期规划建设的有4条：东进西路，主营通讯设备，街长为740米，网点40家；人民路，主营精品服饰，街长600米，网点30家以上；府前路—五一路，其中府前路主营文化和旅游，五一路主营服装，街长为600米，网点30家以上；税东街，主营美食、娱乐、化妆用品，街长1000米，网点70家；远期规划建设的有2条：迎春东路，主39 营电脑及耗材，街长650米，商业网点在30家以上；迎春西路，主营餐饮与娱乐，街长600米，商业网点30家以上。2．高港区近期规划建设区级商综合性商业街3条，分别位于口岸镇柴墟路和刁铺镇环溪路。口岸镇柴墟路街长设计长为900米，网点为60家；刁铺镇环溪路设计街长设计长为900米，网点为60家。远期规划建设综合性商业街2条，其中春港路设计街长900米，网点100家；金港路设计街长2800米，网点300家。第十八条社区商业规划社区商业主要设置在社区的主要出入口，为当地居民的主要途经地；主要为居民提供日常必须的商品及便利服务，一般的服务人口5千人左右，每千人在600平方米左右的商业面积；主要设置便利店、食品超市、日杂店、小饮食店、快餐店、美发美容、音像店、储蓄所和生活服务设施等网点类型；同时可以布置一些自动售货亭，方便居民消费。大部分社区实现500米范围内基本满足社区居民购物、餐饮、修理等基本生活需要。各个社区商业网点的布局可以根据社区人口密度、消费水平和购买行为的不同而有所差异。社区商业布局均包含在社区商业中心之内，是对社区商业中心的有益补充，社区商业的规划布局必须根据社区商业中心规划布局的要求来确定。第十九条城郊商业规划一、城郊商业中心远期规划建立城郊商业中心。城郊商业中心设置在泰州主城区和高港区之间的中间地带上。业态的基本设置为：大型购物中心1处、大型专业店1处，另设置大型物资配送中心1处，营业面积不少于10万平方米；配套行业方面应有大型宾馆、杂食店、杂品店、餐饮、文化设施、休闲娱乐中心，金融服务、图书报刊、邮电业和写字楼等相关设施；着重设计建设好停车场，便于交通的顺畅。城郊商业中心服务区域立足于泰州、辐射苏中地区。部分面向西郊工业园区、台商工业园区、泰州经济技术开发区以及春兰、扬子江药业等大型企业集团，功能定位以商务、购物、旅游、文化娱乐、休闲、餐饮为一体的现代商业中心。二、城郊大型业态城郊大型业态以大型综合超市、仓储店为主，在城区边缘及城乡结合部分散布局。大型综合超市主城区4个，位置选在渔行村、唐楼村、东唐村、东谢村附近，呈星型分布，与城市中心商业区相互呼应；高港区1个，位置选在刁铺镇西北侧，与口岸镇商业中心相呼应。仓储店2个，在主城区的城南与城东方向各设置1个。近期规划在城南建设1个仓储店，布局在主城区与高港之间泰东镇附近；远期规划在城东再建设1个仓储店，布局在主城区与姜堰之间泰东镇附近。第六章批发市场与物流中心规划第二十条批发市场规划的范围包括主城区和港区；主要内容是有形市场。有形市场按经营的商品内容分类，分为生产资料批发市场、农副产品批发市场和商品交易市场三类。要以建设、培育与泰州中心城市相适应的区域性大市场为目标，积极提高现有工业消费品批发市场，加快发展生产资料和生产要素市场，完善配套农副产品批发市场，逐步形成大中小型市场、综合和专业市场、批发和零售市场以及特色街市配套合理的市场布局。第二十一条生产资料批发市场规划39 1．近期以江洲路物资一条街为基础，对原有的钢材市场、建材市场、五金工具市场、汽车配件市场和动力机械二手产品拆解、调剂市场整合，组建成江洲路生产资料批发市场群，沿江洲路外侧组团式布局。2．远期根据城市工业生产发展需要，在高港区北侧宁通高速刁铺立交附近建设生产资料批发市场群。第二十二条农副产品批发市场规划1．以北郊水产品批发市场为基础，利用水路交通便利和水产品资源充足的条件，努力扩大规模，加快形成水产品批发市场，服务于主城区及周边地区，辐射周边城市，建成苏中地区有一定影响力的水产品批发市场。2．扶持北郊蔬菜批发市场，扩大规模，提高市场服务水平，加快形成泰州市蔬菜批发市场，服务于泰州市区，辐射周边城市，建成苏中地区规模较大的蔬菜批发市场。3．扩大泰州市果品批发市场的经营规模，丰富产品种类，提高服务水平，逐步建成泰州市大规模的果品批发市场中心，辐射苏中周边城市。4．在凤凰西路以南，吴洲南路以西规划新建牛肉批发市场，逐步发展成为泰州市牛肉批发市场中心。服务于主城区及周边地区。5．将主城区原来分散的花鸟鱼虫市场集中起来，在鼓楼南路以西、老口泰路以南建立花鸟鱼虫批发市场，辐射城区及周边地区，成为花鸟鱼虫商品的大型交易中心与集散地。6．在对原来位于高港区的花木市场改造的基础上，增加市场面积，扩大经营品种，形成以泰州市为中心，辐射周边地区的花木批发市场。7．在高港区永安洲设立高港水产品批发市场，利用其靠近江岸的有利位置，开展面向城区及周边地区水产品批发交易，成为泰州地区水产品的主要集散地。第二十三条商品交易市场规划1．以苏北商业广场、温泰小商品市场为中心，在市区东部逐步建成大型商品交易中心，扩大经营规模和范围，发展成为辐射苏中地区的大规模商品经营市场。2．以九龙副食品批发市场为重点，利用其良好的交通条件，加快培育大型副食品、南北干货批发市场，在市区西部逐渐建成大型的副食品城，服务于四市两区以及扬州部分地区。3．对高港区药品批发市场进行规范化改造，扩大经营规模，增强对周边地区的影响与辐射功能。4．以好易家家居市场、华林建材市场、海舟家具广场、港澳家具城、海泰尔装饰材料等市场为基础，扩大经营规模及辐射范围，在市区逐步形成大型的集建筑材料、装饰材料、家具与家居用品为一体的家庭装饰用品商城。第二十四条农贸市场规划1．近期根据城市发展的变化和要求，调整原有农贸市场的布局。在一些新增居民居住聚集区可增设农贸市场，以方便群众生活。对原农贸市场过于密集的地区应对农贸市场进行适当归并，相对集中布局。2．加强对农贸市场的规范性改造，实施农贸市场的入室工程，并严格对农贸市场的管理。对原来影响周边环境和城市景观的路边集市应坚决取缔，并按照就近的原则归并到符合规划要求的农贸市场中去。3．远期根据城市居民生活水平的提高和购买习惯的改变，可逐步实现以食品超市取代农贸市场。可按照原来农贸市场的格局，考虑当地网点的分布，安排连锁食品超市，为居民提供日常生活所需的各种蔬菜和生鲜食品。39 第二十五条物流中心规划1．充分利用高港濒临长江和引江河的地理优势，利用滨江工业园的制造优势，以泰州港为依托，规划泰州港物流园区，加强大型仓储区、配送网络调度中心和GPS卫星定位系统等必要配套设施建设。2．依托宁启铁路，在泰州西站以南、新通扬河以北规划1处物流配送中心，服务于西郊工业园区及其它企业；在温泰市场以北，依托328国道规划1处物流配送中心，为春兰工业园区提供配套服务的仓储、运输中心。3．规划高港区永安洲工业园物流中心，在永安洲工业园附近重点建设为工业园物流中心内大型企业提供配套服务的仓储运输中心，建成以商品集散为主的物流中心。4．利用刁铺立交桥互通改造和沿江高等级公路东环绕城段交汇的条件，将东环路商贸区建设成为物流服务市场群，充分发挥道口经济优势。5．在高港区口岸镇规划建设1处物流中心，其主要功能一方面是面向城区提供消费品的物流配送服务，另一方面是面向工业区提供生产性物流服务。第七章辅助商业规划第二十六条旅游景观区商业规划依托和突出戏剧文化主题，发挥历史文化名城优势，建设完善城区风景区，保护东城河水系，抓好沿岸的规划和开发建设，建设大型旅游、娱乐项目，形成独具特色的文化与风景交相辉映的游览氛围。引导旅行社和旅游服务企业组织以区内景点为主的旅游观光活动，提高景点知名度，带动旅游产业的发展。1．梅园京剧文化街区商业泰州是京剧大师梅兰芳的故乡。利用这一资源，在梅园附近建设一条观光街道，设置精品店集中出售京剧脸谱；设置书店出售梅兰芳的纪念性书籍；同时设置1～2家大中型饭店以及一些小型餐饮店，主要提供泰州梅兰宴。此外还应考虑到交通设施，增加景点到市区的专线公交车，根据实际情况设置行车路线，班次。2．光孝寺宗教文化街区商业泰州光孝寺为重要佛学教育胜地，在全国具有一定的影响。根据这一特点，对寺庙周围街区进行整体规划，设置宗教文化用品商店，开设素食餐馆，为游客提供以体验和观赏佛教文化为特色的商业服务。3．五巷明清古民居文化街区商业泰州有很多明清时期的古建筑，具有很强的观赏价值。配合明清时期的古建筑，对五巷景区网点进行统一规划，店铺应采取仿古风格建筑，使其保持传统历史文化特色，商铺以销售文化品和纪念品为主，同时辅以销售地方特色商品。4．城河风光带游览休闲区商业城河环绕中心商业区，风光秀丽，是在核心区和中心区购物后的主要小憩和休息的地方。该商业区内禁止设置大型商业设施，商业网点主要以经营茶饮、小吃等特色餐饮和旅游、文化商品或纪念品为主。应加强该地区的环境保护和旅游、休闲氛围的营造，增加休闲、娱乐项目和服务设施。5．引江河高档旅游度假区商业充分利用城市景观风貌及长江自然资源优势，在引江河船阀处新建引江河度假村项目，使其成为具有游憩、休闲度假、娱乐功能三位一体的滨江风景游览区。其中可建设高科技游乐和水上娱乐服务项目以及大型露天游泳池等39 。在疗养度假区配建快餐店、中西餐厅、便利店、各种娱乐设施及一个能提供各种商业服务的商业服务中心，为游客提供全方位的便捷服务。6．沿江生态旅游区商业利用长江自然生态环境的有利条件，在规划建设的泰州长江大桥北侧，建立沿江生态旅游区，开设垂钓馆、江鲜美食馆、水上游乐设施、休闲娱乐设施以及会议中心等，形成具有特色的滨江旅游文化、休闲区，吸引本地及周边城市的游客光顾游览及消费。第二十七条宾馆、饭店及餐饮网点规划1．宾馆、饭店网点规划宾馆网点设置主要面向流动人群，主要有商务人员和旅游人员两类。面向商务人员的宾馆主要设置在主城区中心区以内以及工业园区周围，面向旅游人员的宾馆主要设置在主城区中心区外围靠近车站、码头地区以及旅游景点附近。在火车站附近建设1家三星级宾馆，在迎春西路一带建设1家三星级宾馆；济川路一带新建1家四星级宾馆。对西仓路的泰州银河宾馆进行改造，提升为三星级宾馆。把鼓楼南路的三星级泰州国泰宾馆改造成为四星级宾馆。2．餐饮网点规划餐饮网点设置主要面向企业商务人员接待、外地旅游人员接待和本地居民生活三种类型。高档餐饮网点以商务接待、旅游接待为主，中低档餐饮网点以本地居民生活为主。大型餐饮网点主要设置在商业中心区内，结合休闲娱乐设施布局；中型餐饮网点主要设置在外围区，与商业街和批发市场等结合布局；另在工业区、文教区设置少量大中型餐饮网点。餐饮网点的设置要考虑尊重民族习惯和宗教传统，合理开发回民餐馆、素食店等专业餐饮。在火车站附近建设2～3家泰州特色餐饮店。海陵北路一带建设1家大型餐饮店。在税东街一带建设1家特色餐饮店，1家西餐厅。在人民路一带建设1家中档餐饮店。第二十八条其他服务商业规划1．医疗卫生主城区规划建设西医院、中医院、妇幼医院、传染医院、疾病控制中心等五类医院，总床位为2000个左右。其中第一人民医院、中医院是区域性医院。在城市新区中心建两所大型综合性医院。同时结合居住区的布局布点，以保证每个居住区附近有一所医院。2．体育设施主体育中心在济川路以南、东风路以东，面积30公顷以上，主要设施包括2万座的体育场、4000座的体育馆，还有游泳池、训练馆等设施，能承办省级运动会或单项的全国或国际比赛。规划在各居住区内考虑体育活动用地，结合居住区内的社区商业中心安排，用地1～2公顷。高港区规划在口岸中学东建设包括一个400米跑道、体育馆、游泳池等设施。3．文化事业完善城市功能，统筹文化、娱乐设施建设，建成博物馆、图书馆、大学城等一批重点工程，发展城市文化与娱乐事业，推动城市精神文明建设，繁荣居民的文化生活。第八章规划的实施与管理第二十九条规划实施的总体战略39 贯彻落实科学发展观和全面建设小康社会战略目标的要求，努力适应我国加入世界贸易组织后对外开放的新形势，引导和促进泰州市商业网点建设健康、快速和可持续发展，尽快建立和完善与泰州市经济发展相适应，布局结构合理、功能齐全、竞争有序的现代商业网点网络和商品市场体系。要提高认识，把商业服务网点建设提高到战略高度，严格执行规划，强调规划的严肃性，并建立起民主化、科学化的决策程序，提高商业管理的透明度和公众参与程度，通过政府引导、市场运作、分步实施。第三十条规划实施的具体措施1．商业网点的建设与城市总体规划相协调，统一开发、统一管理。政府有关部门要相互协同，共同组织好本规划的有效实施，各区政府要加快制定本区的商业网点建设规划，并与本规划相衔接。2．建立听证制度，在泰州行政区内未予配置的和确要改变规划定点、规模、零售业态的大中型商业零售网点需执行听证程序，以维护商业秩序。听证会由市流通主管部门会同市规划部门联合组织召开，听取规划、交通、商业、卫生、环保等部门和行业组织、周边同业单位、社区组织、消费者代表及专家等方面的意见。政府有关部门将听证会意见作为项目审批依据。3．组建行业协会，对本行业的商业网点设置行使建议和行业自律的权力。商业行政主管部门应吸收行业协会的代表，参与规划及相关政策的研讨和制定，还可以委托行业协会主持有关的大型商业设施建设的听证会，充分发挥行业协会在沟通协调、行业自律、信息服务等方面的作用，推进商业网点规划制定和后续管理的民主化进程。4．要发挥市场资源配置的作用，对符合规划的商业行为给与支持，鼓励和引导各种经济成份的投资人采取多种方式，参与各类商业网点建设，谁投资谁受益。同时加强政府的宏观调控功能，对一些大型公益性商业基础设施建设，包括农副产品交易市场、大型物流配送设施等，由于其投资额较大，需要在土地、资金、税收、银行贷款等方面给予支持。5．实行定期检查制度，规划部门组织工商、税务、城管、消防等组成综合执法队伍，根据规划的要求，对规划的执行情况定期检查，维护市场秩序，取缔无照经营，保障规划的实施。6．实行投资导向公示制度，定期或不定期向社会发布商业网点建设信息和产业政策指导目录，对投资者进行引导。同时建立高水平的商业规划资讯系统，运用现代化信息手段，定期发布商业网点信息，使商业网点信息资源全社会共享。第三十一条规划实施的制度保障1．在规划区内新建、改建和扩建的大中型商业零售网点，在建设用地、规划选址、建筑设计、开发建设等方面必须按照《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制暂行办法》、《城市居住区规划设计规范》、《泰州市商业网点规划》及其他相关规范执行。2．尽快制定和完善符合泰州市实际情况的商业网点规划建设的地方性法律文件和管理条例，如提供有关商业发展和产业政策信息、听证会制度、市场准入、行业管理、交易规则等等有关政策、法规，并通过立法程序批准，确保其权威性和有效性，通过法律手段来保障商业网点合理布局和健康有序发展。3．明确商业网点建设法规、规章的实施部门，以规范建设商业网点。严格执行规划以及相关的法律法规，加大政府的执法力度，真正做到依法治商。对任何违反本规划的用地和建设行为，由城市规划行政主管部门按城市规划的有关法规进行查处。第九章附则39 第三十二条本次规划成果包括《泰州市城区商业网点发展规划文件》、《泰州市城区商业网点发展规划说明》、《泰州市城区商业网点发展规划基础资料研究》、《泰州市城区商业网点发展规划图则》。规划文本和图件具有同等法律效力。第三十三条本规划由泰州市发展和改革委员会负责解释。第三十四条本规划自泰州市人民政府批准之日起执行。39 第二部分规划说明第一章规划背景一、泰州市的基本状况泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，滨江近海、地势平坦，有良好的区位优势、资源条件和经济基础，是国务院批准的对外开放城市。下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，面积5791平方公里，人口503.4万。泰州市是江苏省首批历史文化名城，已具有2100多年历史，历代人文荟萃，商贾云集，素有“汉唐古郡，淮海名区”之称，历史上就是苏中地区政治、经济、文化和交通中心。泰州文化积淀深厚，名胜众多，旅游资源相对丰富，如明代哲学家王艮、清代评话师柳敬亭、现代京剧艺术大师梅兰芳，千年古刹光孝寺，历史名园日涉园、安定书院等。泰州市地势平坦，河网密布，南倚长江，内有引江河、南宫河、泰东河、新通扬运河、老通扬运河等，水陆交通发达，桥梁众多，特别是世界第四、亚洲第一的钢悬索桥——江阴长江大桥的建成通车，大大缩短了泰州与上海、苏州的时空距离，为泰州扩大对外开放、加快现代化进程，提供了千载难逢的发展机遇。二、泰州市的经济发展近20年间，泰州市经济一直保持高速增长，已发展成为长江三角洲地区工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。据统计，2003年全市实现国内生产总值580.02亿元，比上年增长13.4%，是建市以来增幅最高的一年。其中，第一产业增加值72.98亿元，增长4.0%；第二产业增加值299.70亿元，增长7.4%；第三产业增加值207.34亿元，增长11.7%。人均国内生产总值11512元，增长13.3%。三次产业构成比例由上年度14.2:49.5:36.3调整为12.6:51.7:35.7。农业生产稳步增长。2003年全年实现农林牧渔业生产总值129.20亿元，比上年增长4.4%；林业产值3.63亿元，增长2.5%；牧业产值34.93亿元，增长9.6%；渔业产值25.28亿元，增长2.5%。农业产业化经营持续发展，全市50家龙头企业实现销售额收入72.35亿元，利税4.27亿元，分别增长18.6%和15.4%。工业增速明显提升。2003年全年实现现价工业总产值1189.71亿元，比上年增长26.0%，其中规模以上工业完成产值736.65亿元，增长27.7%。全年实现工业增加值252.69亿元，增长17.5%；其中规模以上工业完成增加值204.58亿元，增长22.1%。规模经济逐步形成，已拥有春兰、泰州石化、扬子江药业等55家规模企业集团，其工业结构已开始逐步由劳动密集型向资本密集型、技术密集型转化。消费品市场繁荣稳定。2003年全年共实现社会消费品零售总额173.76亿元，比上年增长12.4%。按城乡分，城市市场消费品零售额117.45亿元，增长13.4%；农村市场消费品零售额56.31亿元，增长10.4%。按营业额方式分，批发零售额149.34亿元，增长9.6%；餐饮业实现零售额21.50亿元，增长33.5%；其他行业实现零售额2.92亿元，增长33.9%。外贸出口增长较快。全年自营出口126.34亿美元，比上年增长51.0%；利用外资超额完成目标任务，全年协议利用外资4.80亿美元，比上年增长53.6%；实际利用外资3.03亿美元，比上年增长67.6%。市场建设持续发展。年末拥有各类市场57个，其中年成交额在亿元以上的市场33个。全年市场成交额204.93亿元，比上年增长15.7%。三、泰州市的商贸业发展39 随着经济的发展，泰州市商贸流通业发展的内外部环境有了显著的变化。2003年，商贸产业GDP为50.57亿元，占全市GDP的6.7%，商品销售额173.76亿元，财政税收66.26亿元，商贸产业在全市经济中已占有十分重要的地位。然而从发展来看，一方面，泰州市人民群众文化生活水平不断提高，消费需求日益多样化，对商业设施、商业网点的布局及其业态提出了更高的要求；另一方面，随着加入世贸组织和个体私营经济进入商业领域，商业网点建设投资多元化，商业竞争进一步加剧，本地商业会受到一定的冲击。而泰州商业的发展还相对滞后，商业组织管理基础薄弱，难以满足居民日益增长的购买力水平，同时也难以应对入世过渡期结束后所面临的新的竞争形势，这些新出现的问题必须在新的商业网点规划和建设过程中得到解决。第二章规划过程2004年初，根据国家商务部、建设部下发关于做好地级城市商业网点规划工作的通知要求，泰州市发展计划委员会委托南京财经大学负责该规划的具体编制工作。第一阶段规划编制单位南京财经大学多次对泰州市商业流通业进行了实地考察，对全市大型商业网点和批发市场现状进行了深入的调查及分析，并到泰州市规划局、计委、经贸委、商贸局、旅游局等职能部门进行了调研，取得了准确的基础资料，进行深入研究。第二阶段在对基础资料进行分析的基础上，南京财经大学会同南京大学城市规划设计研究院开始进行规划文件的初步编写工作。在同泰州市有关部门不断汇报和沟通的同时，多次召开了政府代表专题座谈会、商业企业代表座谈会、研讨会和专家咨询会，不断深化规划和写作，进一步修改完善。第三阶段规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料，包括《泰州市城区商业网点发展规划文件》、《泰州市城区商业网点发展规划说明》、《泰州市城区商业网点发展规划基础资料研究》、《泰州市城区商业网点发展规划图则》等，并解释规划的具体内容，听取专家和公众代表的意见。第四阶段论证结束后，根据论证意见，南京财经大学与南京大学城市规划设计研究院对商业网点规划方案进行进一步的修改和完善，对未能采纳的意见，做出书面说明。第三章商业网点的现状分析一、零售网点的基本状况及问题（一）零售网点的数量和规模到2003年底，市区共有零售网点16000多个，总营业面积30万平方米，年总销售额达到18.5亿元，吸纳从业人员40000人，其中大型零售企业共有12家。市区零售企业中，营业额超亿元的有4家，营业面积5000平方米的有12家，其中，营业面积超过1万平方米的有6家（见下表）。在商业发展过程中，连锁经营等新型业态也得到较快发展，逐步形成了一批具有一定规模和较强竞争力的骨干零售企业，如新天地、集成、阳光超市等。其中新天地超市不仅在本地发展，而且还在周边地区进行连锁扩张，门店总数已达20家。表12003泰州市区营业面积超过5000平方米的零售企业39 企业业态类型地理位置从业人员（人）年销售额（万元）营业面积（平方米）中百一店百货零售海陵北路33号9503000025000文峰千家惠百货零售青年南路188号10002005536000泰山购物广场服饰、鞋帽人民东路51号500300010000世纪联华综合超市济川路118号8001036915000时代购物中心综合超市青年南路26号800126328000世纪永新综合超市江洲路56号20030005000新天地购物中心综合超市江洲南路20020006000金港装饰城家居建材扬子江南路刁铺转盘南2861050010260高港建材市场家居建材刁铺立交桥北侧270630015000海泰尔建材购物中心家居建材泰高路7001000015000南海陶瓷市场家居建材泰高路（汽车南站附近）400650010000太平洋电子广场电脑耗材东进西路与青年北路交接10030005000表2新开或即将开业的的大型零售企业企业业态类型地理位置从业人员（人）年销售额（万元）营业面积（平方米）泰州商城百货海陵北路30000好易家家居市场（原太阳商业广场）家居建材济川路3609000（预测）34000五星电器家电青年北路（光孝寺附近）4000九州商厦综合东进西路与青年北路交接12000金茂商厦（苏宁电器）家电东进西路与青年北路交接15000锦泰购物广场综合坡子街30000滨河商贸城鞋帽、服装类东进路与鼓楼北路交界6000台湾商城综合春港路、金港路交界60000（二）零售网点的业态结构过去市区零售网点的业态类型比较单一，百货商店一统天下，以第一百货大楼为代表的百货商店占据了零售市场大部分份额。近年来，随着改革开放的不断深入和市民生活水平的提高，市场的消费需求变得越来越多样化、个性化，零售网点得业态结构也发生了较大得变化，开始呈现较为多元的业态结构。如以历史悠久的第一百货和新崛起的文峰购物中心为代表的大型百货店，以联华为代表的大型综合超市，以好易家、太平洋39 为代表的大型专业店，以及一大批超市、便利店、专卖店、专业店等。12家大型零售企业按业态划分，有大型百货店2家，营业面积6.1万平方米，年销售额5.0亿元，从业人员1950人，分别占总数的16.7%、41.1%、42.6%和31.4%；大型专业店6家，营业面积6.3万平方米，年销售额3.9亿元，从业人员2256人，分别占总数的50%、42.7、33.5和36.3；大型综合超市4家，营业面积2.4万平方米，年销售额2.8亿元，从业人员2000人，分别占总数的33.3%、16.2%、23.9%和32.2%（见表3）。表32003年泰州市区大型零售网点业态结构表业态数量（个）营业面积（平方米）销售额（亿元）从业人员（人）数量占总数百分比（%）面积占总数百分比（%）销售额占总数百分比（%）从业人员占总数百分比（%）大型百货店37.1万6.6524502548.3050.8939.48大型专业店55.3万3.6317564236.0527.7728.30大型综合超市42.3万2.7920003315.6521.3432.22合计1214.7万13.076206100100100100（三）商业网点存在的问题1．零售业态更新引进较为缓慢，业态及其结构落后。尽管近年来市区的销售网点出现了新的业态，但总的来说，业态的更新还相对迟缓。如体现综合型消费特征、集多种功能于一体的大型购物中心，依托良好交通条件定位于批量购买的仓储式商场、代表时尚潮流的专卖店、专业店和便民服务的便利店等业态发展比较缓慢，与日益发展的市场需求和不断提升的消费结构不相吻合。2．网点分布与城市发展相脱节。随着泰州市的城市化进程，城市新拓展地区人口增长较快，居住小区越来越多，但零售网点的布局没有跟上城市发展的变化，尤其是具有一定规模和档次的零售商业网点较少，给居民生活带来了不便，在一定程度上制约了城区拓展。3．网点建设缺乏统一规划和管理。目前商业网点正处于快速发展时期，城区的更新和拓展速度较快，但相关的商业网点规划却没有及时跟上，影响了零售网点的合理布局。在商业设施投资多元化趋势愈加明显的情况下，由于对大型网点建设立项缺乏统一规划和管理，导致不少地段尤其是城乡结合部的零售网点无序发展，其中不少零售网点属于乱搭乱建的违章建筑，既影响了网点的合理布局和健康发展，也损害了城市商业的整体形象。4．随着我国加入WTO，特别是在商贸流通行业的完全开放以后，由于民族零售企业在业态形式、业态结构、管理水平、经营规模等方面根本无法外资企业相抗衡，民族商业经济将受到外资的巨大冲击。民族商业经济必须首先占领有利的地点，加强自身的完善和提高，以积极面对外资商业企业的竞争。二、商业中心和商业街的基本状况及问题（一）商业中心的基本状况1．市级商业中心泰州市现有的市级商业中心在海陵路坡子街商业区。坡子街有五六百年商业繁荣的历史。由坡子街带动了周边的多条商业街，共同组成了泰州市老城区商业街区。坡子街市级商业中心南起人民路、北至东进路；东起东河路、西至新民街，总面积约为10公顷。济川路商业区是正在形成的市级商业中心，以华联超市为39 中心，东起鼓楼南路，西至青年南路，总长约1000米。在这个街区范围内囊括了泰州市主要商场的大部分（见表4）。表4市级商业中心主要商业企业序号商业企业名称业态1泰州第一百货商店股份有限公司百货店2锦泰购物广场百货店3滨河商贸城百货店4泰州商城百货店5苏宁电器百货店6泰州市泰山商场百货店7泰州市天孚珠宝银楼专业店8世纪联华超市综合超市9好易家家居市场专业店2．区级商业中心目前，泰州市已初具雏形的区级商业中心主要有老城区铁塔广场商业中心和高港区的刁铺镇商业中心、口岸镇商业中心。其中：铁塔广场商业中心位于青年北路上迎春西路至济川路之间的铁塔广场一带，主要网点有文峰购物中心、文峰超市；刁铺镇商业中心位于刁铺镇解放路、环溪路与金港北路、扬子江北路之间，主要网点有华扬超市、多彩超市；口岸镇商业中心位于口岸镇港城路、人民路与金港中路、金港南路、扬子江南路之间，主要网点有柴墟商城、口岸大厦。（二）商业街的基本状况目前，泰州已成形的商业街主要有9条，包括人民路品牌专卖街、五一路服装一条街、税东街美食一条街、东进路通讯器材一条街、江洲路物资一条街以及金港路商业街、柴墟路商业街、春江路商业街、解放路商业街等。表5泰州市主要商业街序号商业街名称经营特色位置1人民路品牌专卖街品牌服装人民西路2五一路服装一条街服装五一路3税东街美食一条街餐饮税东街4东进路通讯器材一条街通讯器材东进路5江洲路物资一条街物资江洲路6金港路商业街品牌专卖店金港路7柴墟路商业街五金、交电、服装口岸镇柴墟路8春江路商业街文化用品春江路9解放路商业街百货刁铺镇解放路（三）泰州市商业中心与商业街的问题1．商业中心的整体水平较低坡子街商业中心是历史形成的传统城市商业中心，几座较大商城之间产品雷同，经营模式相近，缺乏个性和吸引人的长处，而小型商店又因其品种单一、缺乏诚信，顾客逛多购少。此外，整个商业中心内部街道狭窄、交通混乱、老建筑破旧、新建筑风格不协调、停车场地严重缺乏等，造成了整个商业中心的环境质量和整体形象较差，与地级城市的要求不相适应。39 2．商业街功能过分单一调查表明，经营同一类型商品的商店街面过长，容易使人产生压抑和烦燥不安的心理，加之没有很好的业态组合和街区环境设计，身心得不到放松，顾客很难长时间在此滞留。而且，同类商业的高度聚集，既浪费了商业资源，又易产生相互压价、不正当竞争等损害经营者合法利益的不良现象，最终只能导致商业街的整体衰落。3．居住区商业中心不合理目前，泰州市各居住区还没有形成真正意义上的商业中心，居住区内商业往往沿居住区内道四周设置，从表面看似乎方便了居民，实际上，造成了各商店效益普遍不好、业态组合不合理、经营环境恶化以及交通停车不方便等问题。4．小型商店或便民店随意设置过去，由于市场的放开和经商热潮的兴起，许多市民在路边搭一间房或在自家屋内开一面墙，就办起了商店，更有在小区住宅内破坏承重墙开店的，其造成的后果不仅直接破坏了周围环境，也给整个城市形象带来了负面影响，虽经市里组织的几次大规模整治，有所改善，但此种现象仍很严重。三、批发市场的基本状况及问题（一）现有批发市场分布2003年年末，全市拥有各类市场57个，其中年成交额在亿元以上的市场33个。全年市场成交额204.93亿元，比上年增长15.7%。1．生产资料批发市场随着泰州市经济的发展，人们物质文化生活水平不断提高，涌现出不少批发市场。目前，泰州市主城区和高港区共有各类批发市场28个，其中主城区23个，高港区5个。在这些市场中，专业经营生产资料的批发市场有泰州市车辆配件交易市场、泰州市旧机动车交易市场等。目前，此类批发市场经营的生产资料主要集中在汽车及其配件等少数行业，在结构上不尽合理，还不足以对泰州的产业发展形成充分支持。2．农副产品批发市场主城区内现有3个农副产品批发市场，分别是位于主城区南侧的水果批发市场、位于北郊的蔬菜批发市场及水产品批发市场，九龙镇的副食品批发市场弥补了市区市场的空缺。高港区有高港农副产品批发市场、高港花卉园艺中心等。3．商品交易市场位于城市东大门的四个特色市场：苏北商业广场、温泰市场、嘉诚灯具市场、永安装饰材料市场。这四个专业市场已初具规模，位于328国道的北侧。对外交通也较方便，并在周围地区已形成一定的影响，停车场地也较充足。主城区南侧有海泰尔装饰城、南海陶瓷市场、好易家家居广场等，高港区有高港小商品批发市场等。其中有些市场不符合城市功能要求，急需重建或改建，建筑、环境及交通状况都有待进一步改善提高。4．集贸市场集贸市场中以农贸市场为主，主要面向居民日常生活需求。目前，主城区经营状况尚好，环境较好的市场有洧水农贸市场、海光农贸市场、莲花农贸市场等；高港区有新城农贸市场、刁铺第二农贸市场，但都存在一个共有的矛盾，停车面积严重不足，干扰及影响交通，场内的卫生状况还有待进一步改善。（二）批发市场存在的问题1．目前，泰州市批发市场规模小，布局分散，辐射能力不强，缺乏主导性，相互之间关联性较差，难以形成规模优势。2．各类市场布局过于分散39 ，缺少统一规划，布点不合理，区域性基础设施利用较差，不具备发展区域性市场的外部条件。一是大多数市场位于市区靠近城市干道，远离对外交通设施，商品主要靠汽车运输，不仅吞吐量有限，同时增加了对城市道路交通的压力。二是现有市场靠近闹市区，周围用地紧张，缺少发展空间。3．市场硬件建设档次低，大部分为棚顶市场，市场环境差，市场与周围环境缺少隔离带，相互影响，有些市场严重影响周围居民生活环境。4．市场建设存在短期行为，重复建设现象较为严重。很多市场的建设是由个体业主根据自己对现状条件的判断来选择市场，建设过程中没有按正常的基本建设程序办理，而是由个体业主找单位直接租地建设，未经规划部门办理“一书两证”，属于违章建筑；另一方面，不顾资源条件和交易条件，盲目追求市场的数量和市场的规模，有场无市的现象较为普遍。5．市场违法违章经营现象突出。由于缺乏相对集中的管理机制，致使目前许多未经政府部门批准及未经工商行政管理部门核发市场登记证的“无证市场”大量存在。市场管理部门对市场缺乏严格规范的管理，加之市场经营者素质较低，致使许多市场摊位摆设杂乱，经营环境较差，不文明、不公平交易行为时有发生。6．市场建设中忽视市场主体培育，市场结构不合理，功能不健全。市场建设中忽略流通服务、市场主体的培育及市场规则的完善等软件建设；一些市场热衷于招商和出租摊位，把办市场简单等同于物业经营，忽视市场功能的发挥和拓展；一些批发市场规模小，交易原始，市场功能和作用难以发挥。第四章商业中心与商业街规划的说明一、商业中心规划的出发点与基本构想（一）泰州市商业中心规划的出发点商业中心是城市商业的缩影，城市的精华，是以巨大的内聚力和辐射力形成的一个开放式、跨区域商业群体。商业中心既是多功能的整合，又是整体优势和综合能力（包括商品、质量、服务、功能、设施、素质所构成的整体实力）的体现。商业中心具有购物、旅游、休闲和文化传播的功能和功能全、品种多、分工细、环境美和服务优等特点。本规划从泰州市工贸港口城市，苏中地区的中心城市之一的城市功能定位角度出发，结合泰州市自身的特点和整体发展战略来规划泰州的商业中心，以期促进泰州市的经济发展和增强泰州中心城市的辐射功能。泰州市商业中心的规划目的在于：第一，提升泰州市商业发展水平，提高城市形象、发展综合消费，增强商业的聚集功能和辐射功能，促进泰州市的整体繁荣，承担外向型、高水平的商业服务功能。第二，大力发展以购物、餐饮、休闲、娱乐、金融服务为一体的商业群结构。同时，要提升档次、提升品位，创造一个良好的商业氛围和一个有文化气息的商业中心区。第三，调整经营结构，按照消费者的不同类型进行市场细分和经营定位，实行行业、业态的错位经营，提高商业经营的文化内涵与心理功能。（二）泰州市商业中心规划的基本构想商业中心是支撑商业网点空间结构的核心。它是指商业功能突出、商业网点聚集度高、具备一定用地规模的区域。商业中心也是城市公共活动中心体系的重要组成部分，人们不仅在商业中心购物，同时还需要一系列的相关服务，如信息、金融、邮电、餐饮、旅馆、摄影、美容、文化娱乐及休闲等。随着社会经济发展和生活水平的不断提高，人们不但对商品的质量、外观、色彩、包装、价格及购买的便利性提出更高要求，希望拥有充分比较和挑选的余地，同时还需要相应的服务设施和安全、舒适的环境。根据商业特点与自身的发展规律，全市商业区域分为市级商业中心、区级商业中心和社区商业中心三个等级。1．市级商业中心39 市级商业中心既是市区的商贸中心，也是泰州市、苏中地区的商贸中心，是集商业与商务功能为一体的复合中心。市级商业中心以辐射为主，服务为辅。市级商业中心内的商业服务以高、中、低和大、中、小相结合，并以高档次、大中型为主体。中心的基础设施、空间环境、服务和管理水平要体现高标准和现代化。2．区级商业中心区级商业中心也即地区商业中心，以本地居民为主要服务对象，一般服务10～20万人口。以中等规模和中档消费为主体。各区域商业中心之间相对独立，同时又相互竞争、相互补充，形成一个有机的整体。在功能定位上，也不宜过分宽泛，而应以购物为主。各区域商业中心应当在经营范围、内容和经营特色上有所区别。在业态方面，宜以连锁店为主，建立起包括连锁超市、专卖店、百货店及便利店在内的业态结构。3．社区商业中心社区商业中心即为生活区商业中心，主要满足本区居民的个人及家庭消费需求。在网点业态上，适宜选择便利店、小型超市等形式，实行连锁经营。在经营品种上，以主副食品、家庭日用消费品为主。（三）泰州市商业中心的具体布局规划1．市级商业中心布局规划根据泰州市的实际情况，泰州市市级商业中心设置地域应该在城市规划的中心商业区和历史形成的商业聚集地。功能定位应该是购物、文化娱乐、休闲、旅游与金融、商务结合。服务对象主要是泰州市居民和外来消费者，客流量应该在15万～20万。坡子街商业中心这是泰州市最繁荣的商业地区，已经形成了一定的规模。它所吸纳和辐射的范围不仅是泰州市，还包括城市附近地区。坡子街城市商业中心南起人民路、北至东进路；东起东河路、西至新民街，总面积约10公顷。坡子街商业中心应该在原有的基础上加强业态和业态结构的调整，商业模式应该是多元化的，包括综合商业区、大型商场区、娱乐休闲区、餐饮服务区、精品专卖区等。这样使各种商业得到整合，形成规模效应和良性竞争，使整个商业中心功能合理、个性鲜明，提供居民和游客清晰、明确的认知系统。为了进一步宣传泰州市的良好形象，可以在坡子街商业中心建立一个特定的安全商业区，以此突出泰州的商业特色。在具体的业态设置上，根据现有的业态可以调整发展为：大型购物中心1处，百货店3处、大型专业店2处。规划将坡子街商业中心建设、改造成为以商业为中心、商旅结合、功能完善、配套设施齐全、古今文化交融、特色鲜明和档次较高的市级商业中心。济川路商业中心济川路商业区地处泰州新、老城区交汇处，连接市内青年路、海陵路、鼓楼路三条主干道，规划占地总面积1350亩，建筑面积100万平方米。目前，世纪联华超市、好易家家居购物广场等已进驻该商业区，经营效益日渐显现。经营商品种类以中、高档为主。在具体经营业态上可设置1～2家大型百货店，大型超市1家，大型专业店3家，高档酒店1家，大型美食城1家，同时在条件允许时，还可考虑建设集餐饮、购物、休闲为一体商业步行街，进一步增强济川路商业中心的功能。2．区级商业中心布局规划泰州市区级商业中心主要设置在居民聚居区、商务集聚地、商业集聚地和公共交通集散地周边。功能定位上以购物、文化娱乐和休闲为主；服务对象为本区域和外来的消费者；在基本设置上以大中型超市、百货店、文化娱乐和餐饮为主；服务人口在10～15万；营业面积5万平方米左右；同时要有旅游、金融服务、图书报刊和邮电业等配套行业。按照泰州市商业网点目前和发展的总体目标来看，泰州市设有4个区级商业中心，其中主城区2个，高港区2个。铁塔广场商业中心39 随着铁塔广场地区的不断开发，该地区已成为仅次于坡子街的次黄金地段，呈现出良好的发展势头。铁塔广场商业中心以文峰千家惠商城为中心，主要分布在青年南路北段两侧。在规划上，铁塔广场商业中心与坡子街商业中心要形成一定差别：坡子街商业中心以体现传统与地方特色为特点，网点的构成主要以商业街的各种小型店铺为主；而铁塔广场商业中心则以体现现代与时尚为特点，网点的构成主要以各种大中型现代业态与商场为主。铁塔广场的业态设置，可以为大型百货店1处或中型百货店2处，大型综合超市1处，大型专业店1处，并配合以部分大型餐饮与服务网点，与坡子街商业中心形成相互呼应之势，并与坡子街商业中心连成一个有机的整体。火车站区级商业中心随着宁启铁路和泰州火车站的建成，将会带动车站附近商业的发展。宁启铁路将是泰州和外界联系的重要枢纽，泰州火车站将建成为现代化的中型车站。为了更好的宣传泰州和充分利用泰州火车站的地理优势，发展车站经济，规划在车站附近建立一个区级商业中心。业态设置：大型综合超市1处、大型百货店1处、大型专业店1处。根据火车站的特殊地位和面向外来消费者的特点，重点加强酒店、宾馆、快餐、饮食、服务、娱乐、休闲等配套设施的建设。在显著的地点配置自动售货机等设施，方便旅客。将该中心建成以消费服务为主、档次适中，集娱乐、休闲为一体的现代商务中心。刁铺镇区级商业中心位于刁铺镇内，以扬子江北路为主轴，北起解放路，南至通港路，西至金港北路，东至扬子江北路。由于这一区域内现有刁铺影剧院、华狮啤酒公司、高港大酒店和虹雨集团等，所以消费定位主要为当地的企业人员、居民和外来人员。突出购物、商务和休闲娱乐有机融合。在业态设置上为：大型专卖店1处、大型百货店2处、大型专业店1处。同时加强酒店、宾馆、快餐、饮食、服务、娱乐和休闲等配套网点建设，提供金融和邮电等服务。要将该区域打造成商旅、餐饮和休闲娱乐一体化、配套设施完善的区域商业中心。口岸镇区级商业中心口岸镇是高港区的中心，是居民、企业和政府部门的集中地区。口岸镇区级商业中心以金港路为主轴，北起港城路、南至柴墟路、西至向阳路、西临扬子江南路。主要功能是零售和服务业。在业态配置上为：大型购物中心1处、大型百货店2处、大型专业店1处。同时配套搞好大型酒店、宾馆、快餐、饮食、服务、娱乐和休闲等网点建设，加强金融和邮电等服务。将该地区建设成为集购物、商务和休闲娱乐为一体的区域商业中心。科技创新园区级商业中心高港区的科技创新园为泰州规划建设的高新技术科技园区，将是高新技术企业聚集的地区，同时也是商务人员相对密集的地区。与此相配套，在科技创新园区建设区级商业中心，设置一定数量的大型百货店、综合超市以及宾馆、餐饮网点，满足园区内人口及周边居民购物、休闲及商务活动的需要。3．社区商业中心规划布局泰州市社区商业中心主要设置在居民生活区中人流集中，交通便利的地段；服务于当地居民，保障该地居民的日常生活；服务人口在3万人左右；基本营业面积在2～2.5万平方米。基本的业态与业种设置为：中小型超市、食杂店、便利店、专业店，医药店和餐饮店等；相关的配套行业有生活服务、图书报刊和邮电业。根据泰州市区和高港区的现实情况和未来发展规划，可以设立7个社区商业中心：分别设立在野徐镇、白马镇、永安州镇、寺巷镇、塘湾镇、九龙镇、泰东镇，具体的设置地点在各镇政府所在地。食杂店宜布置于居民区内或传统商业区内；便利店宜布置在地区中心、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区。服务步行5～8分钟内的顾客。小超市应按照500米的服务半径设置1处，在大型超市和中型超市的服务半径内，原则上不再另行设置。39 各个社区商业经营结构，一般按照购物40%、餐饮30%和其他服务30%的比例进行设置。不同社区可以根据离商业中心、专业街及大型综合超市的远近、社区的空间形态、交通网络状况及社区居民消费层次等因素有所差异。二、商业街规划的出发点与基本构想（一）泰州市商业街规划的出发点商业街是一种商业的聚集形式，它所包含的并非是一个单一零售店和单一的零售行业群体，而是多业态、多店铺、多行业的综合复合的服务场所。城市商业的发展与商贸功能的不断完善，与商业街的发展是不可分割的。商业街也是城市商业空间结构的“骨干”和“形象代表”。具有良好环境的繁华商业街不但成为商业中心的重要组成部分，而且也是城市观光休闲旅游的重要目的地。因此，城市商业街的布局、建设和改造对于城市商业发展有着重大意义。根据泰州市向南向东的城市发展方向，本规划从泰州市商业街现状和泰州市商业中心建设的现实情况和未来发展方向出发，来规划泰州市的商业街。（二）泰州市商业街规划的基本构想商业街是以经营同类商品为主，集购物、旅游、休闲、文化娱乐为一体的步行街区，既为人们提供新的选购商品的条件，同时还提供较好的购物环境和齐全的服务设施。商业街的形成与演化是商品经济发展的必然结果，规划要给予支持和鼓励。泰州市商业街内部布局要改变沿街一层皮的方式，重点向街道的一侧或两侧的纵深发展。应该承认，经过多年的发展，泰州市的商业街已经取得了极大的发展，但还存在着一定的问题。未来泰州市商业街的发展，要着重解决好如何体现本地特色，与泰州本地的历史、文化等结合起来，加强工商企业之间、企业与金融机构之间的联系等问题。泰州市商业街的规划建设应从两方面着手：一是对现有的商业街加以巩固、完善。再是在有条件的地方开发出新的别具特色的商业街。一方面，位于坡子街商业中心内的五一路、府前路、东进路北侧等在现有基础上要进一步充实提高，增加商业特色，改造交通设施，美化周边环境。另一方面，要积极培育济川路、迎春路、口岸镇柴墟路和刁铺镇环溪路的新型商业街等。（三）泰州市商业街的具体规划布局本次规划的商业街指具有一定长度，各种商业网点集中，辐射全市及更大地区，有鲜明特色的街道。泰州市商业街从功能上可以分为综合性和专业型两种类型，两类商业街虽然在经营内容、业态组合等方面有所不同，但都应具备购物、旅游、休闲等基本特点。到2010年，规划全市共14条商业街，其中市级综合性商业街3条，市级专业性商业街6条，区级综合性商业街5条。1．市级综合性商业街海陵北路海陵北路商业街设计街长为860米，为市区最繁荣的综合商业街。海陵路是代表泰州形象的商业主轴，也是横穿主城区的交通要道。海岭北路有五个重要的节点：扬州路、东进路、五一路、税东街和迎春路。这几条街都是规划的商业街。所以可以发展为泰州市重要的商铺集聚地。海陵路商业街的消费服务定位：时尚百货、休闲娱乐、高档宾馆、服装展示和销售中心。主要业态为超市、百货店、中高档专业店和品牌专卖店。打造品牌街的重点一是注重控制用地，推进商业、绿化、和停车场的建设；二是引进新型业态和品牌商业，调整网点结构，提高网点档次，引导各大百货店实行错位经营；三是增加商业街的娱乐、休闲项目；四是积极推进与海陵路相关的重点项目，整治沿路广告牌，进一步提升商业街的整体形象和增强其吸引力；五是在中远期当人流增加与车流发生较大冲突时，考虑在重要地段修建地下人行通道。济川路济川路横穿江洲路、青年路、海陵路和鼓楼路，位于海陵区的中心位置，设计街长为1000米。沿路有明珠花园和莲花住宅区等，是新老城区的结合部。消费服务定位购物、餐饮、休闲、娱乐，主要零售业态为超市、专业店、专卖店、百货店和便利店等。配套生活服务、图书报刊、邮电和文化娱乐业。39 海陵南路海陵南路横穿济川东路、永泰路、梅兰东路、凤凰东路和永兴路。设计街长为800米。沿路有泰州市医院（南院）、人民公园、市政府、人民广场。海陵南路有三个节点：梅兰东路、凤凰东路和永兴路。在商业街的三个节点上，分别布局百货店、超市、专卖店、专业店和便利店等商业网点，同时配套搞好金融、邮电、餐饮、宾馆、文化、休闲娱乐和停车场的建设，体现以人为本的现代商业理念。2．市级专业性商业街府前路—五一路府前路西临海陵北路，东邻鼓楼北路，北边靠近海陵区政府，设计街长为600米。该街规划方向为文化、旅游和服装为一体的市级专业性商业街。主要零售业态专业店、专卖店、百货店、便利店，加强府前路的整体服务质量管理，整治沿路广告牌，树立泰州良好的形象。税东街税东街位于鼓楼北路与人民东路之间，设计街长为1000米。税东街将规划为主营美食、娱乐和化妆用品的市级专业性商业街。主要的零售业态为专业店、专卖店、百货店等，大力发展泰州具有地方特色的餐饮业，部分地段在原有的基础上建设形成美食街。利用其已经形成的优势，进一步改进、提高，充分展现泰州的饮食文化。迎春东路迎春东路横穿鼓楼北路，与春兰路交接，沿路有梅兰公园、省泰中职教中心和师专，设计街长为650米，服务定位为电脑及耗材、旅游、餐饮、教育文化等。主要零售业态为专业店、专卖店、百货店、便利店。加强迎春东路的整体建设，一方面挖掘梅兰公园吸引游客的潜势，另一方面开发省泰中职教中心和师专的消费市场，充分展现泰州的文化特色。东进西路东进西路西接汽车站，东至青年北路，设计街长为740米。东进西路定位为主营通讯设备的市级专业性商业街。在业态设置上以专业店、专卖店为主，同时鼓励和通讯设备有关的维修服务网点的规划建设，搞好售后服务，将东进西路建设成具有特色的通讯设备一条街。人民路人民路横穿青年北路、海陵北路和鼓楼北路，沿城河呈东西走向，是坡子街商业中心的核心地段，设计街长为600米，具有良好的商贸、旅游氛围，消费服务定位商贸、旅游、餐饮、娱乐、休闲、精品服饰。主要零售业态为专业店、专卖店、百货店等，配套餐饮、娱乐、休闲、图书报刊、金融、邮电等行业。充分利用人民路的地理和商贸优势，调整网点布局，提高服务档次，展现泰州的商业特色。江洲路江洲路北通西北工业园区，南通泰州市经济技术开发区，西连台商工业园区。地理优势和交通优势明显。江洲路将要建设成以经营生产物资为主的市级专业性商业街。在业态设置上业以专业店为主，同时加强购货服务、信息咨询和售后服务等配置行业的建设。迎春西路迎春西路西起江洲路，东至海陵路，中间横穿青年北路，设计街长为600米。由于迎春西路主要是居民居住区，在业态设置上以便利店、专卖店和超市等为主，同时重点加强配套餐饮、娱乐、休闲等行业设施，方便居民生活所需。3．区级综合性商业街柴墟路柴墟路商业街位于高港区口岸镇，在口岸镇区域商业中心的辐射范围内，设计街长为900米。在业态设置上以专卖店、百货店为主，同时大力加强餐饮行业的规划建设。环溪路环溪路商业街位于高港区刁铺镇，为刁铺镇区级商业中心的核心，设计街长为900米。华狮啤酒公司和高港大酒店也在环溪路的附近，规划可以充分挖掘环溪路的地理优势，建设成区级重点的综合性商业街。在具体的业态设置上为超市、百货店、专业店和品牌专卖店等，同时配套餐饮、宾馆、娱乐、休闲和邮电、金融等行业设施，加强停车场的建设。春港路春港路位于高港区口岸镇北部，横穿银杏广场，设计街长900米。业态设置上以专业店、专卖店为主，同时设置具有地方特色的餐饮店，将其培育成为具有影响力的区域品牌一条街。39 解放路解放路位于刁铺镇中部，东至扬子江路，西至南宫河，是刁铺镇综合性商业街区，在业态设置上以便利店、专卖店和超市等为主。金港路金港路商业街位于高港区的纵轴线上，纵贯南北，南起柴墟路，北至通港路，建成后是高港区最长的一条商业街，其业态设置以百货、专卖店为主，同时设置少量的超市、和专业店。三、社区区商业规划的出发点与基本构思（一）泰州市社区商业规划的出发点1．生活区商业的一般分析随着泰州城市建设的迅速发展，城市格局正在发生深刻变化，新的居民区大量出现，使老城区的外延不断扩大。而与此同时，商业网点建设却显得相对滞后，生活区商业网点与居民消费不相适应的矛盾日益突出。目前，生活区商业在布局及行业结构等方面存在着许多不足，原有计划经济体制下保障型的生活区商业模式，已不能适应社会经济与城市发展的要求。城市商业网点建设的重点从城市中心地带转向新居住区，大力发展生活区商业，完善生活区商业网点及其布局，已成为城市商业发展的关键环节。2．生活区商业规划的总体原则（1）便利性。利民便民，是生活区商业规划的基本原则。只有按照以人为本、服务居民生活的要求配建商业网点，才能真正把居住区建设成为环境优美、交通便利、生活方便、管理有序的居民乐园。（2）灵活性。生活区商业的根本任务在于满足居民日常的基本生活消费需要，而不同生活区内的消费者，在经济收入、消费习惯及购买行为等方面往往存在着一定的差异，因此，在网点的设置以及零售业态的选择上，应保持足够的灵活性，以不断适应居民消费需求的变化。（3）协调性。生活区商业布局必须奉行与城市生活区建设相协调的原则，将网点规划及业态选择与生活区建设紧密结合起来。另外，要充分考虑交通、消防及安全问题，网点的布局可选择靠近文化娱乐设施、公交站点的支干道两侧。（二）泰州市社区商业规划的基本构思1．社区商业布点社区商业的布点应与该地区居民居住的稠密程度、该地区与中心商业区距离的远近、以及该地区居民的收入状况和生活水平联系起来考虑。一般情况下，如该地区居民居住比较稠密，离中心商业区的距离比较远，或者该地区居民收入水平和生活水平比较高，在生活消费的数量、内容将会比较多，而对商业服务的档次要求上也比较高，因此，应在网点的布局上要相对稠密些，商店的规模要大一些，商店的种类也要多一些，以便于更好地满足该地区居民多样化的生活需要。反之，如果该地区居民居住比较分散，与中心商业区距离比较近，或者该地区的居民收入水平和生活水平均比较低，则只需要比较少的商业网点，以保证居民的基本需要即可。2．社区商业规模社区商业网点的规模，对网点的经济效益有重大影响。适度的规模能够导致正效应，相反则产生负效应。社区的商业布点，应当结合本地区的具体情况，包括居民的数量、消费水平、环境特点及既有商业网点数量因地制宜，规模不宜过大。一般而言，对于占地约3～4公顷，建筑面积约4万平方米的居住区，商业网点数大约在100个左右为宜。3．社区商业业态39 社区商业服务的对象是本地区居民的个人消费，与中心商业区客流量大，辐射面广的情况有所不同。而且，随着市场结构变动，各行各业都在进入商业，零售市场的容量扩大，竞争激烈。因此，以后的网点经营，不宜采用原来按行业分工的做法，可以扩大经营范围，跨系统、跨行业经营，拓展服务领域，增加服务功能，提高服务质量，以此来增加更多的消费，实现较好的经济效益和社会效益。在网点业态上，适宜选择便利店、超级市场、折扣商店等形式，实行连锁经营，以供应主副食品、家庭日用消费品为主。（三）泰州市社区商业的具体规划泰州市社区商业主要设置在社区的主要出入口，是当地居民每日生活的主要途经地；主要为居民提供日常必须的商品及便利服务，一般的服务人口5千人左右，每千人在600平方米左右的商业面积；主要设置便利店、食品超市、日杂店、小饮食店、快餐店、美发美容、音像店、储蓄所和生活服务设施等网点类型；同时可以布置一些自动售货亭，方便居民消费。大部分社区实现500米范围内基本满足社区居民购物、餐饮、修理等基本生活需要。各个社区商业网点的布局可以根据社区人口密度、消费水平和购买行为的不同而有所差异。社区商业布局均包含在社区商业中心之内，是社区商业中心的有机组成部分，必须根据社区商业中心规划布局的要求来确定社区商业的规划布局。四、城郊商业规划的出发点与基本构想（一）泰州市城郊商业规划的出发点泰州市经济持续发展，人民文化生活水平不断改善，其收入水平显著提高，购买力大大加强，消费需求日益多样化，对商业设施，商业网点的布局以及商业网点的业态提出了更多更高的要求。而对于一些以低成本、低价格为特征的新型业态，为降低成本，一般都选择城乡结合部布点。同时随着泰州经济的不断发展，城区的商业势必面临饱和的问题。为寻找更大的发展空间，商贸产业也必然要向市区以外地方拓展。经济的发展不仅推动了城市商业的发展，同时也抬高了城市中心区商业用地的地价。随着中国入世过渡期的结束，商品流通市场将全面开放，外国大型零售业组织也将全面的进入中国市场。考虑到市场发展情况和泰州市的地价问题，城郊将是这些外国零售巨头的一个选址方向。为了防止外国零售业对我国民族商业的巨大冲击，首先占领有利的市场是一个必不可少的策略。因此，发展泰州市的城郊商业既可以完善整个泰州市的商业网点布局的结构，也是保护和促进民族商业发展的一项重要措施。城郊商业的规划应结合泰州市实际情况，重点培育中心商业网点，要形成规模，上档次，拓宽消费领域，培育新的消费热点，促进消费结构升级，发挥城郊商业在经济及社会发展中的辐射带动作用，增强其核心竞争力；同时要注意充分塑造商业网点的个性特色，改善消费环境，不断吸引外来消费者，创造良好的商业环境，促进本地区商业、工业和农业的共同发展。（二）泰州市城郊商业规划的基本构想1．按照城区的格局和未来的发展，作为远期规划，在城郊设立大型商业中心1个，与主城区商业中心相互呼应，主要面向城市居民假日购物和工业园区购物休闲需求。2．城郊商业主要以仓储店、综合超市和购物中心为主，满足城区居民批量购买和廉价性需求。其中，近期以仓储店、综合超市为主，远期再在城郊商业中心内建立大型购物中心。3．城郊商业的选点要与城市功能分区、交通条件以及旅游景点相结合，除满足城区消费者的需要外，同时还吸引周围农村居民和外地流动人口的购买。（三）泰州市城郊商业的具体规划布局1．城郊商业中心根据泰州市的实际情况，结合其城市未来发展规划中向南、向东发展的战略，城郊商业中心应设在海陵区与高港区结合部，服务区域立足泰州，辐射苏中地区。部分面向西郊工业园区、台商工业园区、泰州经济技术开发区以及春兰、扬子江药业等大型企业集团，功能定位以商务、购物、旅游、文化娱乐、休闲、餐饮为一体的现代商务、商业中心。在基本设置上大型购物中心1处、大型百货店2处、大型专卖店1`处、大型专业店1处39 ，营业面积不少于10万平方米；配套行业方面应有大型宾馆、杂食店、杂品店、餐饮、文化设施、休闲娱乐中心，金融服务、图书报刊、邮电业和写字楼等相关设施。着重设计建设好停车场，便于交通的顺畅。2．城郊商业网点按照规划，在泰州主城区周边共设立6个大型商业网点，其中：购物中心1个，设置在城郊商业中心区内；大型综合超市5个，城区4个，高港区1个，主要在外围区城市近郊分散布局；仓储店或折扣店2个，于城东与城南方向在外围区以外城市远郊区布局。城郊商业网点要靠近公交站点，并设有较大的停车场。第五章批发市场与物流中心规划的说明一、批发市场规划出发点与基本构想（一）批发市场规划的出发点本规划从泰州区位优势、苏中地区中心城市之一的城市功能定位角度出发，把泰州建设成为长江三角洲北翼，为苏北、苏中开放、开发服务的现代化工业港口城市，以促进泰州市的经济发展和增强泰州中心城市的辐射功能。规划以建设、培育与泰州市相适应的区域性大市场为目标，目的在于优化市场布局，合理配置资源，抑制盲目建设，引导有序发展，促进市场繁荣，提高经济增长，注重市场经济体制与法律制度、规范管理的有机结合，促进泰州市批发市场持续、健康地发展。通过规划，加快发展生产资料批发市场和农副产品批发市场，改造和完善各类商品交易市场，逐步形成大中小型市场、综合市场和专业市场、批发和零售市场以及特色街市配套合理的市场布局。（二）批发市场规划的基本构想1．生产资料批发市场规划的基本构想本规划是未来长江三角洲大都市连绵带的重要组成部分，与苏锡常都市圈隔江相望，可以直接受上海、南京、苏州、无锡、常州的经济辐射。随着交通条件的日趋改善及宁启铁路的开通，生产资料及生产要素跨地区流动是大势所趋，而泰州处于连接苏南、苏北的重要位置。在新一轮的城市化浪潮中，泰州应紧紧把握这一机遇，为本地区经济发展创造新的增长点。泰州市生产资料批发市场建设应从以下几个方面进行建设和完善：（1）坚持科学规划，合理安排生产资料市场布局，使之与城市经济发展相适应，着力培育一批集聚能力和辐射功能较强的大型生产资料批发市场。（2）以满足泰州本市生产资料的供应为基点，扩大市场经营规模，发展泰州自身的相对优势，利用其良好的交通网络和区位优势，把泰州的生产资料批发市场建成辐射周边城市及地区且具有一定影响力的大市场。（3）通过对原有市场规模的整合，规范市场竞争行为，营造良好的投资环境，依法加强市场管理，提高泰州市生产资料市场的整体竞争优势。2．农副产品批发市场规划的基本构想随着城市化水平的不断提高，人们对农副产品供应的依赖性日益加大，因此农副产品市场的规模、服务半径就显得相当重要。农副产品批发市场根据功能和服务对象的不同，可规划为服务市区面向周边城市的大型批发市场和面向市区居民及小商贩的便利型小批发市场。目前泰州市农副产品批发市场已经具有相当的数量和规模，基本上满足市场的需要。在未来的发展中，依托泰州经济圈丰富的农产品资源和泰州的区域枢纽地位，重点扶持档次高、辐射广、特色突出的大型农副产品批发市场，形成以果品、蔬菜、水产品批发市场为主，粮油、肉类、花卉等大中型的批发市场为重要补充的农副产品批发市场体系。39 由于农副产品关系到广大消费者身心健康和生命安全，因此规划期内将着力改造农副产品市场的卫生环境，完善各市场的检验、检疫、保鲜、仓储等设施。加强对市场的监管督导，营造良好的市场氛围，提升泰州市农副产品市场的整体服务质量，扩大其对周边城市的辐射能力。3．商品交易市场规划的基本构想商品交易市场在泰州市商品批发体系中也占有重要的地位。随着社会经济发展和人民生活水平的不断提高，人们不仅仅追求物质生活的需要，对其它方面的需求不断增加，对商品的质量、种类、性能也不断提出新的要求。同时，随着区域经济的发展，商品交易的跨地区流动也日趋频繁，商品交易市场的集散功能更加突出。为了适应社会经济发展的要求和提升泰州市的区域影响力，泰州市的商品交易市场应着重从以下几个方面进行建设：（1）按照建设现代化的新型商品交易市场的要求，完善提升市场功能，提高档次，积极引进批发市场管理系统、市场信息管理系统、电子订货系统和自动化系统，提高商品交易市场的现代化程度。（2）利用温泰市场靠近328国道的地理优势及其对周边地区的影响力，完善商品交易市场的运作方式，增强服务功能，提高服务质量，提升泰州市商品交易市场对整个苏中地区的辐射力。（3）对区域性强的商品交易市场，根据其市场服务对象准确定位，合理布局，防止重复建设和违章建设。要大力培育和增强地方商业特色，充分利用泰州市良好的区位优势，把泰州市商品交易市场建成苏中地区辐射能力较强的商品交易市场。（三）批发市场的规划布局1．生产资料市场生产资料市场主要满足工农业生产的需要，单次交易量大而交易次数少，如煤炭、钢材、机电、汽车、化工原料等，一般采取交易市场与仓储分开设置，交易市场（交易厅）设在城市的中心，某建筑的楼宇内，不需要独立用地，但需要发达的通讯设备，在交易厅内可获得全国各地、世界各国商品的信息。仓库设置应根据商品种类选择在城市边缘对外交通方便的地区，接近铁路货场、公路干线或港口码头，最好结合物流中心布置。近期将泰州市动力机械产品市场西移至九龙镇328国道以南与车辆配件交易市场统一规划经营，占地面积50000平方米，形成钢材、建材、五金工具、动力机械和汽车配件批发市场群，充分发挥泰州市制造业的优势，利用其有利的区位优势和便利的交通条件，将其建设成为服务泰州，面向周边地区的大型生产资料批发交易市场。扩大高港区建材批发市场的规模，占地面积80000平方米，建成宁通高速公路以北、扬子江北路以西建材批发市场群。完善配套的服务，在满足高港区市场需求的前提下，扩大辐射范围，将市场延伸至周边地区和城市，适应泰州市社会经济发展的要求。2．农副产品批发市场大型农副产品市场服务对象以泰州市区为基础，面向周边城市；小型农副产品市场服务对象以本市零售企业、个体经营者和机关、企事业单位为主，最终消费者为辅。这类市场应选在城市主要交通干线附近布局。农副产品市场与物流中心之间应有便捷的交通和信息通道，也可连锁经营。扩大北郊水产品批发市场的经营范围，利用水路交通便利和水产品资源充足的条件，努力扩大规模，占地面积20000平方米，加快形成水产品批发市场，提高产品的质量，完善配套的交通服务设施和信息交流系统，加强市场的管理和配送机制。服务于主城区及周边地区，辐射周边城市，建成苏中地区有一定影响力的水产品批发市场39 北郊蔬菜批发市场，扩大原有经营规模，占地面积30000平米，加快形成泰州市蔬菜批发市场，蔬菜为易腐烂产品，在市场周边建设相应的保鲜仓储，提高产品的供应质量，满足大批量地批发需求，服务于泰州市区，辐射周边城市，建成苏中地区规模较大的蔬菜批发市场。扩大泰州市果品批发市场的经营规模，占地面积40000平方米，丰富产品种类，保证产品的供应质量，提高服务水平，利用其良好的交通条件，逐步建成泰州市大规模的果品批发市场中心，辐射苏中周边城市。在凤凰西路以南，吴洲南路以西规划新建牛肉批发市场，占地面积10000平方米，做好相应的检疫检验工作，加强政府的监督管理，保证肉制品的新鲜，逐步发展成为泰州市牛肉批发市场中心。服务于主城区及周边地区。根据城市发展的需要和集中布局的原则，将原来分散在主城区各地的花鸟鱼虫市场集中起来，在鼓楼南路以西、老口泰路以南布局，建立花鸟鱼虫批发市场，辐射城区及周边地区，成为花鸟鱼虫商品的大型交易中心与集散地。利用高港区在花木生产上的优势，在对原来位于高港区的花木市场改造的基础上，增加市场面积，扩大经营品种，形成以泰州市为中心，辐射周边地区的花木批发市场。在高港区永安洲设立高港水产品批发市场，利用其靠近江岸的有利位置，开展水产品的批发交易，供应城区及周边地区，成为泰州地区主要的水产品集散地。3．商品交易市场以苏北商业广场、温泰小商品市场和嘉诚灯具市场为中心，在市区东部逐步建成大型商品批发中心，扩大市场规模，规划占地面积120亩，利用靠近328国道的地理优势，完善商品的种类，满足人们的多样化需求，对市场加强管理，营造良好的市场氛围，发展成为辐射苏中地区的大规模商品经营市场，提高泰州市对周边市场的竞争优势。以九龙副食品批发市场为重点，规划占地40000平方米，利用其良好的交通条件，加快培育大型副食品、南北干货批发市场，在市区西部逐渐建成大型的副食品城，服务于四市两区以及扬州部分地区，发展成为苏中地区有较强影响力的大型副食品交易市场。对高港区药品批发市场进行规范化改造，扩大经营规模和范围，增强对周边地区的影响与辐射功能，形成集医药和医疗产品为主的专业批发市场。以好易家家居市场、海舟家具广场、海泰尔建材市场、华林建材市场等为基础，扩大经营规模及辐射范围，规划占地面积60000平方米，以质量赢得客户群，树立良好的市场形象，完善相应的配送机制，逐步形成大型的集建筑与家居为主的商城。二、物流中心规划的出发点与基本构想（一）物流中心规划的出发点1．泰州市周边竞争环境中的物流发展现状泰州市高港区所处的区域经济地理环境（苏中地区）中，由于上海、苏锡常、南京三大都市（群）的空间影响作用下，存在一个竞争强度相对较高的地区范围，当中各个城市在交通区位、吸引投资、经济实力、行政边界、城市发展目标、宏观政策环境等方面具有很强的相似性。有可能在泰州发展现代物流产业过程当中形成一定的竞争压力。因此，泰州市高港区在实施物流发展战略时，不但要了解华东地区物流发展现状，还要其他中小城市在发展现代物流方面的政策举措，以便了解客观形势，制定合理的竞争策略，提高城市综合实力。从以下两表所提供的资料可以看出，泰州所处的经济地理位置是中国物流需求旺盛、物流业发展潜力巨大，而且又是政府对物流发展相当重视的地区。泰州市如果顺应趋势，因势利导，大力发展物流产业，以融入大城市的物流发展战略和服务网络体系，则是明智之举。通过对周边城市的调查发现，江南的城市经济实力强、交通便捷，水运发达，在物流发展上主要以发展临港的综合性物流基地为主，江北的城市则主要利用当地优势产业发展专业性市场，并利用高速公路、港口等基础设施发展以低成本运输为特色的专业性物流中心。39 泰州在制定相关竞争策略时应对此有所考虑和借鉴。表6长三角一些城市物流发展现状周边中心城市物流发展目标已实施或即将实施的项目上海四大支柱产业之一，亚太地区最有活力的国际物流节点“十五”期间构筑物流“三大平台”、建设外高桥、浦东空港、西北三大物流园区南京形成长江三角洲北翼的国际物流节点，形成区域物流营运和服务中心等苏州苏锡常的物流枢纽、江浙物流交换枢纽、上海国际航运中心辅助物流枢纽规划八大物流园区，“十五”新建、改扩建其中的六大园区无锡面向上海国际物流中心、立足苏锡常面向长江三角洲的区域物流中心两大综合物流园区和两大专业物流园区宁波浙江省综合物流中心城市、长江三角洲南翼国际物流中心枢纽“十五”期间重点建设国际物流园区（巴塞罗那港务局投资）、江东配送型物流园区资料来源：根据《南京现代物流产业规划》（2002—2015）等资料整理表7长三角一些城市物流发展现状周边中小城市物流发展简况实现基础江阴江阴港口综合物流园区国家一类口岸江阴港有集装箱、钢材、建材等大宗物资的中转货场，有华东地区一流的钢管集散基地—6.5万仓储式钢管堆场，粮油的大型生产、加工、储运、中转基地，石化产品基地。江阴长江大桥方便了长江南北物资的流通。张家港苏州市域重要的物流接点，长江、海运和公路、内河运输的重要中转枢纽；建设张家港港口综合物流园区张家港作为长江、海运的交换节点，具有吸引长江中上游及浙江北部地区的货物在此进行水陆、陆水中转的天然条件。张家港货物和外贸吞吐量，分别列长江港口第四和第一位靖江徐矿集团依托开发区新港工业园建设洁净煤物流基地江阴长江大桥方便了长江南北物资的流通，和一江之隔的江阴联合进行《江阴经济开发区靖江园区长江岸线利用规划》，临江重点发展物流、船舶、钢铁、化工等产业江都江都鞋类物流中心，江都砖桥物流园区位于京沪高速公路和宁通高速公路交汇，拥有京杭运河和长江交汇处，江都港隶属扬州港，已经与中远太平洋有限公司、张家港永嘉集装箱码头有限公司合作把扬州港打造为国际性码头、区域性物流中心。制鞋是江都的优势产业通州长江岸线、码头海安海安火车站物流中心依托新长铁路和宁启铁路交汇资料来源：《江苏省现代物流发展规划》、相关政府网站、国研网等资料整理2．泰州发展现代物流的优势（1）良好的经济地理区位39 地理区位泰州地处江苏省中部，长江下游北岸，滨江近海、地势平坦，有良好的区位优势、资源条件和经济基础，是国务院批准的对外开放城市。面积5791平方公里，人口503.4万。泰州市区位于东经119。55/03//，北纬32。27/24//，位于市域西南，地里位置较为优越，历来是苏北里下河地区的重要门户和商品集散地。综合交通条件交通泰州的经济发展与上海、苏锡常和南京有密切联系，主要依托其便捷的水陆交通，利用临近地区空港进行的远距离高时效商务活动也十分便利。泰州市对外交通公路主要有：西至南京、东至南通的328国道，通为二级公路，界沟至姜堰已经建成一级公路，其中市区对外出入部分改线至新区南侧；南京经泰州到南通的宁通高速公路；江都经口岸至南通平潮的江平公路；泰州至兴化的兴泰公路等十余条。市区航道主要有引江河（三级）、新通扬河（五级）、老通扬河（六级）、南官河（五级）、周山河（六级），内河港口作业区3处，码头泊位22个。市区内的长江岸线长18公里，其中泰州港现有泊位15个。泰州在基础设施的联系通道上和周边主要城市处在200公里的一日往返联系半径内。离无锡仅为1小时车程，离苏州、南京为1.5小时车程，离上海为2.5小时车程。泰州相对优越的交通区位使其在地理空间上接近周边重要节点城市，从而得益于其长江沿岸、上海及东南沿海地区的雄厚经济实力和改革开放以来的大好形势。经济发展所引发的大量物流需求，不仅仅在中心节点城市形成集聚规模，也逐步出现了沿江、沿铁路、沿高速公路的通道和集散型物流需求。由于历史上的政策原因，该地区长江岸线开发不够充分（相比较长江南岸），但其良好的岸线资源且航道条件好，岸边后方腹地平坦、开阔，有进一步开发利用的潜力很大。泰州在江苏省内处在“五轴三圈”中的“宁通发展轴”的中心位置，宁通高速公路从泰州西部纵向穿过，体现了泰州市在宁通发展轴上的地位。现代物流的发展，不是为了增大物流量、单纯提高物流业GDP的增加值，更重要的是要通过现代物流营造良好的生产生活环境，有利于当地的经济和社会发展。因此，现代物流需要适宜的人文土壤，也需要一定的商业气息和城市品牌，营造“眼球经济”。（2）潜在的市场区位优势目前泰州具备了的覆盖当地城乡、层次搭配合理的市场交易流通体系。根据现场调查，其市场覆盖当地城乡的交易流通能力基本具备。表82003江苏十强商品交易市场商品交易市场商品成交额（亿元）吴江中国东方丝绸市场180.39江苏无锡生产资料交易市场144.50徐州宣武市场117.89张家港保税区化工品交易市场103.00江苏无锡汽车交易市场97.75南京生产资料中心批发市场94.40常熟市招商场92.30徐州淮惠物产管理有限公司84.10南京钢材交易市场69.70江阴市金属材料市场59.60资料来源：江苏统计信息网2004-02-11江苏目前十强商品交易市场都是分布在苏南苏北的南京2个、徐州2个、和无锡6个，大多依托当地产业比较优势和交通枢纽地位，从一个侧面反映了目前省内的产业分工格局。39 然而，通过沿江开发和城市化进程的要素积聚，可以促进生产要素的合理流动和优化配置，带动欠发达地区经济的顺势发展，从而最终突破“地理上的二元经济”布局，极有可能在跨江通道的改善，苏南、苏中、苏北三大区域工业化错位发展中，改变目前的产业分工和交通区位格局。因此，拥有黄金长江岸线资源和南北交界的苏中地区必然成为重要的商品集散基地。泰州如果能在下一轮全省的产业和贸易分工的过程中，冲破行政上的体制束缚，降低市场交易成本，建立自己的“物流营销”品牌，争取“大流通”的贸易节点，打造地方性的“物流支撑枢纽”，则将会为自己争取新的发展机遇和增长空间。3．泰州市发展现代物流的劣势1．物流资源整合能力不足。这里的物流资源专指泰州境内的交通设施、电子信息设备设施、金融体系的可以直接为物流活动提供技术支撑的硬件设施、管理体系和为企业消费者提供物流服务的物流企业。2．物流信息化水平低。现代物流对信息化的要求很高，而目前企业的信息化意识淡薄、上网多但实际发挥作用小、资源共享水平低、重硬件轻软件资源开发利用的倾向比较突出。3．配套建设不够。现代物流不仅仅是实物流，还伴随着信息流、资金流，充实而可靠的综合运输系统、电子信息系统、电子结算系统、信息安全系统是现代物流发展的必要保障。泰州市现在的物流企业应树立现代物流服务理念，物流资源的整合还须加强。（二）泰州市物流中心的基本构想1．市场定位以苏中地区为腹地，依托高港区泰州港濒临长江和引江河的优势，重点服务于泰州市;以适应市场需求为导向，分阶段满足客户物流需求，积极提供全过程、全方位的现代化物流服务并大力发展城市物流配送。2．功能定位现代物流涉及交通运输、代理服务、仓储运输、加工配送、信息网络、营销管理多个行业。所以泰州市在发展现代物流业时必须坚持以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑，树立以降低物流成本和提高综合服务质量为中心的理念，紧密结合高港区的实际，切实对现代物流业发展进行综合性、系统化、专业化的规划。加强道路运输、航运、港口等行业的相互协作，形成多种运输方式协调衔接的物流运输平台。鼓励各工业园区、商贸区已配套或新建的交通运输、仓储配送、货运代理、多式联运企业从实际出发，围绕用户需求，提供优质高效的部分或全部物流服务。积极引导工商企业的内部物流向第三物流方式转变。加强和促进物流企业之间的联合，帮助有条件的仓储企业向物流中心方向发展。（三）物流中心的规划布局充分利用高港濒临长江和引江河的地理优势，利用滨江工业园的制造优势，以泰州港为依托，规划泰州港物流园区。充分挖掘和发挥现有年吞吐量1000万吨和6万标准集装箱的能力，加强大型仓储区、配送网络调度中心和GPS卫星定位系统等必要配套设施建设。把泰州港物流园区培育成为全区物流园区的主导区，协调重大物流项目的运作，引导现代物流业步入良性的发展轨道。依托宁启铁路，在泰州西站以南，新通扬河以北规划1处物流配送中心，服务于西郊工业园区及其它企业；在温泰市场以北，依托328国道规划1处物流配送中心，为春兰工业园区提供配套服务的仓储、运输中心。充分利用这两个配送中心靠近宁通铁路和328国道的交通便利条件，发挥其商品集散的优势，辐射周边城市，提升泰州市物流中心园区对整个苏中地区物流业的影响力。39 规划高港区永安洲工业园物流中心。永安洲工业园地处沿江开发最前沿，规划岸线上将落户泰州电厂、造纸、冶金、建材等大型企业，沿江高等级公路贴岸线穿过，拟建的泰州长江公路大桥和永安洲港区均在境内，环境十分优越，在永安洲工业园附近重点建设为工业园物流中心内大型企业提供配套服务的仓储运输中心，建成以商品集散为主的物流中心。规划东环路商贸区综合物流中心。利用刁铺立交桥互通改造和沿江高等级公路东环绕城段交汇的条件，将东环路商贸区建设成为各种物流企业聚集的综合物流中心，充分发挥道口经济优势。规划高港区口岸物流中心，其主要功能主要是面向城区，为城市零售商业网点提供生活消费品的物流配送服务，同时也面向工业区及各类企业，提供原材料的供应和产品的储存、运输等生产性物流服务。发展现代物流集道路交通、电信通讯、仓储设备等领域的系统工程。形成配套的综合运输网络、完善的仓储配送设施和先进的信息网络平台，改变目前高港区各部门互不协调、重复建设的现状。将物流作为总体规划的一个有机组成部分，统一规划、统一运筹。第六章规划的理论依据与方法一、规划的理论依据（一）区位理论区位理论是关于企业或产业的地理位置及区域分布和变化的理论。主要有：1．工业区位理论由韦伯在1909年提出。他从运输成本、劳动力成本和聚集因素等方面说明了工业区位移动的规律。工业生产需要运进原材料，在有多种原材料的情况下，企业的位置是在总运输吨公里最小，即总运输成本最低的一点。但如果移出这一点劳动力成本减少并且减少的劳动力费用大于增加的运输费用时，区位会向劳动力成本更低的位置移动。除此以外，影响工业区位的因素还有聚集因素，即企业在相邻的区位布局。出于企业内部的原因，如生产和技术上需要相互协作等而出现的聚集称为生产技术聚集或纯聚集，由于企业外部的原因如聚集给企业带来额外利益等出现的聚集称为社会聚集或以外聚集。纯聚集导致同一行业聚集的地方性经济，社会聚集导致多行业聚集的城市性经济，而纯聚集和社会聚集共同作用的结果则导致大城市和大工业高度集中的中心区工业。2．市场竞争区位理论市场竞争区位由瑞典经济学家帕兰德（T·Palander）1935年提出。他从市场的角度来研究区位形成与变化，认为人口的分布变化和新技术、新产品的引进都可以打破原有的市场平衡，改变市场和产业的分布状况。例如，两个企业共同服务一个市场，且生产与运输成本相同，则市场分界线在两个企业的中央。如果甲企业降低成本，则市场会向乙企业一边扩张；如果乙企业也降低成本，且幅度大于甲企业，则反过来市场会向甲企业扩张。最后的结果是其中的一方失去市场，只好转移到其他地方开辟新的市场。3．贸易边界理论贸易边界理论由费特（E·A·Fetter）1924年提出。他认为，任何工业或商业企业的竞争力都取决于销售量，取决于消费者的数量和市场区域的大小。两个企业的贸易边界由双方的价格/成本之比所决定，价格或成本相同，贸易边界在两个企业的中央；价格或成本不同，市场边界偏向价格或成本高的一方。4．市场区位理论市场区位理论由廖什1939年提出。他认为市场完全是经济力量内部作用的结果，市场区域取决于企业经济力量的扩大和收缩。由于产品价格随距离的增加而增加，而消费者的购买数量随价格的增加而减少，直至为0。这样，企业的市场就成为一个以企业为轴心的圆锥形，圆锥形的半径为价格，高为销售数量。在有许多竞争企业的情况下，各个企业的市场就会成为相互连接的六边形，形成蜂房状的市场区隔。39 5．中心地理论中心地理论由德国地理学家利斯塔勒（W·Christaller）1933年提出。他将向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点称为中心点，而消费者到中心点购买商品的成本随离中心点的距离增加而增加。当距离大到一定的限度，消费者就会转向其他距离较近的中心点购买，这个最大距离就是市场边界。在单个企业的情况下，生产区域是圆形的，而在有许多企业的情况下，市场变成相邻的六角形。他还将中心点分为不同的级别，级别由企业维持生存必需的最低收入——门槛所决定。门槛越低，需要的最低光顾人口越少，市场的区域也就越小，中心点的级别也就越低。一定区域的中心点的多少与中心点的级别有关，级别越高，中心点的数量越少，级别越低，中心点的数量就越多。不同级别的市场按一定规律成六角形有序地排列，形成市场等级序列。（二）商圈理论1．商圈的界定商圈也称商势圈，是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。日本商圈问题专家室井铁卫认为,“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”从零售业的角度来看，可以简单地将商圈理论理解为零售店铺影响所及的范围。这种影响范围包涵了三个相互重叠和交叉的内容。（1）商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域，商圈的最大半径也就是商店与其基本顾客居住地的最远距离。一个具体的零售店铺的商圈可以在地图上标出来。（2）商圈是一个企业市场营销活动的空间广度。在这个空间广度，企业向顾客提供各种产品和劳务。因此，可以将商圈看成是企业营销活动创造的市场空间。（3）商圈又是一个消费者购买商品的行为空间。商圈可以表述为消费者生活受益、方便购物的行为区域。因此，又可以将商圈看成是由消费者购买活动创造的区域空间。如果借助物理学中“场”的概念，所谓商圈，就是由消费者的生活行为、为满足消费者需要而从事经营活动的企业市场行为以及消费者的购买行为共同创造出来的一种“商业场”。在这个“场”内，消费者与经营者是相互依存的，顾客的生活行为、购买行为与企业的市场行为相辅相成，构成一个共同的空间范围，零售店的经营主要是围绕商圈进行的。2．商圈的层次商圈具有比较明显的层次性特征，一般由三个层次构成，即：（1）主要商圈。或称基本商圈，是指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%左右的消费者来本店购物。（2）次要商圈。位于主要商圈的外围，顾客光顾率较低，一般这一区域15－20％的消费者来本店购买商品。（3）边际商圈。位于次要商圈的外围，属于本企业的辐射范围，在此商圈内来本店购物的比例更低。一般本企业的顾客有10%左右来自边际商圈。3．影响商圈的主要因素（1）地区人口状况企业所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平、以及流动人口数量与构成等，对于企业商圈的形成具有决定性的意义。（2）地区产业构成一个企业的外部环境是工业区还是农业区，是城市还是农村，对商圈的形成具有重要意义。如果一个农业区域发现了丰富的矿藏，将要开发成一个新型的工业区时，会扩大企业的商圈领域。39 （3）周边交通状况交通状况对于商圈的形成有着十分重要的意义。商圈的划定必须要考虑道路状况，是否有公共汽车或电车停车站，是否有地铁站连接，是否有配套停车场等。（4）地区城市规划城市网点的商圈形成受到城市整体规划的制约。如果企业选址位于市级商业中心，其商圈范围大，可能涉及全市；如果企业选址在当地居民区，则商圈范围只涉及当地居民区域。（5）商店聚集状况及商业区的形成零售企业的聚集可分以下四种情况：第一，种零售业的聚集。这是经营商品种类完全不同的零售企业的聚集，这种聚集，企业之间不会产生竞争，而会对企业带来更强的市场吸引力。第二，有竞争关系的零售业聚集。这是指经营同类商品商店在同一个地区的聚集。这样的结果，使这一商业区企业之间既产生竞争，又产生集聚效应。第三，有补充关系的零售业的聚集。所谓补充关系是指两个以上的商店经营商品互为补充，以满足消费者的要求作为目的。第四，零售业与其他相关行业的聚集。在这里，主要是指零售业与饮食业、服务业、娱乐业以及邮电、银行的聚集。这是一种多功能型的聚集，有利于产生放大的聚集效应，从而有效地扩大该地区的购物与服务商圈。二、商圈的测定方法商圈理论是从区位理论中中心地理论发展而来的，它是区位理论在商业上的具体应用，主要用于测定一个商业企业的市场范围大小。具体的测定方法主要有：1．雷利法则雷利法则，又称销售引力法则，由美国的雷利（W·J·Reilly）提出。他根据对美国都市商圈的调查得出结论：“具有零售中心地机能的两个都市，对位于其间的一个城市的零售交易吸引力，与两个都市的人口成正比，与两个都市离中间地城市的距离成反比。”之所以与人口成正比，是因为人口越多其零售服务机能越强；之所以与距离成反比，是因为距离越远消费者的购物成本越高。用公式表示，即为式中，Ba为A都市从中间地C城市吸引来的销售额；Bb为B都市从中间地C城市吸引来的销售额；Pa为A都市人口；Pb为B都市人口；Da为A都市与中间地C城市之间的距离；Db为B都市与中间地C城市之间的距离；N=1，n=2。2．康帕斯法则康帕斯（P·D·Converse）法则是在雷利法则的基础上发展而来的。它比雷利法则更容易求取商圈的分界点。其公式如下：Da为A都市到中间地C的距离；Db为B都市到中间地C的距离；Pa为A都市的人口；Pb为B都市的人口。3．阿普波夫法则阿普波夫法则用以分析两个都市之间商圈分界点的理论。它是根据不同都市的销售场地面积和两个都市之间的距离来界定两个都市之间的商圈分界点。其公式为39 式中，Da为A都市到分界点的时间距离；Dab为A都市与B都市之间的时间距离；Pa为A都市销售场地面积；Pb为B都市销售场地面积。4．哈夫法则哈夫（D·L·Huff）认为，某商业聚集地对消费者的吸引力与该商业聚集地的魅力成正比，与消费者到该商业聚集地的阻力成反比。魅力可以用店铺数量和销售面积来代表，阻力可以以商业聚集地与消费者居住地的距离来代表。用公式表示，即为式中，Pij为居住在i地区消费者选择j商业聚集地购物的概率；为j商业聚集点店铺数的累计；Si为j商业聚集地的面积；Tij为从i地到j商业聚集去所需的时间；μ、λ为参数。根据上式，就可以计算出某居住地消费者到该商业聚集地购物的概率，再以概率乘以该居住地总人数，就可得出该居住地到该商业聚集地购物的人数。三、市场评估的方法（一）市场饱和评估市场选择开始从能提供最大经济潜力的地区或大都会区中进行选择。就企业价值政策原则及营销目标的内容而言，管理阶层所评估的因子包括区域经济基础、竞争程度，人口数量、其社会经济特色及整体潜力。然后，在所选择的区域或城市内再加以进一步的选择。由于地区的地理结构、住宅型态及土地使用的不同，在这些地区内也会有可观的变化，最后，零售商必须从事特定地点的选择。在从事场址选择时，必须就土地及开发成本、交通量、移入及移出的难易等，进行评估。市场饱和评估一般而言，零售饱和水准较低的地区，提供成功的可能性较大。零售饱和程度的指标很多。最常用的零售饱和指数（indexofretailsaturation,简称IRS）的公式列式如下：IRS=C*RE/RF其中IRS——某地区零售饱和指数C——该地区的顾客数RE——该地区每一个顾客的零售支出RF——该地区零售设施平方米零售商可利用IRS与某些规范比较，以评估该地区的吸引力。这些规范包括零售商过去的经验或产业的规范。饱和指数越高，零售潜力越大。（二）市场扩张潜力的评估所谓市场扩张潜力（marketexpansionpotential,简称MEP）,是指透过对某地区的市级每人或家庭零售与预期销售的比较而得，而这一预期销售则是人口特征与竞争环境的函数。预期销售可以利用回归模型来决定。回归模型中的相依变化变数为每人或每家庭销售，独立变数则为人口或其他市场的特征。如同IRS一样，高的MEP表示有利于市场扩充的地区；低的或负的MEP则表示不利于市场扩充的地区。39 同时以零售饱和与市场扩张潜力两者来评估市场吸引力，较单独以零售饱和市场扩张潜力来评估为佳。下图是以零售饱和指数及市场扩张潜力表示市场地区划分的矩阵。途中的第一象限，具有高的市场扩张潜力及高的零售饱和指数，因此具有最吸引力的市场。相反的第四象限则具有低的市场扩张潜力及低的零售饱和指数，是最不吸引力的市场。至于第二及第三象限市场，则显示竞争较激烈的市场。市场扩张潜力MEP高低1＋＋2＋－3－＋4－－零售I高饱R和S指低数市场地区划分矩阵第七章术语与若干问题的说明一、相关术语说明1．商业网点　　指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。2．零售商店　　指GB/T18106-2000中规定的业态类型，其中大型零售商店一般指营业面积在5000平方米以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储商店、专业店、家居中心和购物中心。3．商品交易市场　　指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。4．物流基地　　指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。它面向社会提供专业物流配送服务，对城市或区域商业流通具有骨干作用。5．现代流通方式　　指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及其它具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。6．业态结构　　指在一定范围内的业态组合比例情况。7．优化市场布局　　指根据城市总体规划对商业网点空间布局的合理化引导，重点是对城市商业中心、区域商业中心、社区商业、城郊商业和专业特色街布局的统筹调整；对商品交易市场、物流基地布局和其他商业服务设施的统筹调整。8．调整市场结构39 　　指以满足居民消费需求变化和服务于城市产业发展为主要目的，兼顾市场资源存量改造和增量建设，注重投入产出效率，对商业网点分类比例与功能结构的优化调控。二、零售商业网点业态零售业态按零售店铺的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类，主要分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。1．食杂店（TraditionalGroceryStore）是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。2．便利店（ConvenienceStore）满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。3．折扣店（DiscountStore）是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。4．超市（Supermarket）是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。5．大型超市（Hypermarket）实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐需要的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。6．仓储会员店（WarehouseClub）以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。7．百货店DepartmentStore在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。8．专业店（SpecialtyStore）以专门经营某一大类商品为主的零售业态。例如办公用品专业店（OfficeSupply）、玩具专业店（ToyStores）、家电专业店（HomeAppliance）、药品专业店（DrugStore）、服饰店（ApparelShop）等。9．专卖店（Exclusiveshop）以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。10．家居建材商店（HomeCenter）以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。11．购物中心（ShoppingCenter／ShoppingMall）是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。（1）社区购物中心（CommunityShoppingCenter）是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。（2）市区购物中心（RegionalShoppingCenter）是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。（3）城郊购物中心（Super-regionalShoppingCenter）是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。12．厂家直销中心（FactoryOutletsCenter）由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。39 表9零售业态划分表基本特点业态选址商圈与目标顾客规模商品(经营)结构商品售卖方式服务功能管理信息系统食杂店位于居民区内或传统商业区内辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主营业面积一般在100平方米以内以香烟、饮料、酒、休闲食品为主柜台式和自选式相结合营业时间12小时以上初级或不设立便利店商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。营业面积100平方米左右，利用率高即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平以开架自选为主，结算在收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目程度较高折扣店居民区、交通要道等租金相对便宜的地区辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的区民营业面积300—500平方米商品平均价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例开架自选，统一结算用工精简，为顾客提供有限的服务一般超市市、区商业中心、居住区辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主营业面积在6000平方米以下经营包装食品生鲜食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。自选销售，出入口分设，在收银台统一结算营业时间12小时以上程度较高大型超市市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主实际营业面积6000平方米以上大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设不低于营业面积40％的停车场程度较高仓储式会员店城乡结合部的交通要道辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主营业面积6000平方米以上以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售自选销售，出入口分设，在收银台统一结算设相当于营业面积的停车场程度较高并对顾客实行会员制管理百货店市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主营业面积6000—20000平方米综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施程度较高专业店市、区级商业中心以及百货店、购物中心内目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大采取柜台销售或开架面售方式从业人员具有丰富的专业知识程度较高39 专卖店市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主根据商品特点而定以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务一般家居建材商店城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区目标顾客以拥有自有房产的顾客为主营业面积6000平方米以上商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的采取开架自选方式提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上较高购物中心社区型购物中心市、区级商业中心商圈半径为5—10公里建筑面积为5万平方米以内20—40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位300—500个各个租赁店使用各自的信息系统市区购物中心市级商业中心商圈半径为10—20公里建筑面积10万平方米以内40—100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等各个租赁店独立开展经营活动停车位500个以上各个租赁店使用各自的信息系统城郊购物中心城乡结合部的交通要道商圈半径30—50公里以上建筑面积10万平方米以上200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱服务设施等乐各个租赁店独立开展经营活动停车位1000个以上各个租赁店使用各自的信息系统工厂直销中心一般远离市区目标顾客多为重视品牌的有目的的购买单个建筑面积100—200平方米为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌采用自选式售货方式多家店共有500个以上停车位各个租赁店使用各自的信息系统39 三、泰州市商业网点类型与等级划分（一）商业中心的类型与等级1．市级商业中心主城区商贸中心，商业、商务型复合中心。商业服务以高、中、低和大、中、小相结合，以高档次，大中型为主体，中心的基础设施、空间、环境、服务管理水平要体现高标准、现代化。在网点业态上，适宜选择大型购物中心、百货店、专业店、专卖店等形式为主。2．区级商业中心以本地区居民为主要服务对象，一般服务人口10～15万，以中等规模和中档消费为主体，商品设施种类比较齐全。在网点业态上，以百货店、购物中心、超级市场、专业店、专卖店等形式为主。3．社区商业中心满足本区居民的个人及家庭消费需求，在网点业态上，适宜选择便利店、超级市场、折扣店等形式，实行连锁经营，在经营品种上，以主副食品、家庭日用品、消费品为主。（二）商业街的类型与等级商业街指商业功能突出，一般街长200米以上，商业店面30家以上，功能设施较为齐全，以零售、餐饮和服务为主要定位，行业聚集度较高的街道。1．按照经营商品的种类划分为（1）综合性商业街街内聚集经营不同种类商品的店铺，通常由大型百货店和许多不同种类的专业店、专卖店组成。（2）专业性商业街街内集聚同类商品和服务的店铺，如服装街、美食街、通讯设备街、电脑及耗材街、图书街、酒吧街等。2．按照服务范围划分为（1）市级商业街服务对象面向整个城市的商业街。（2）区级商业街服务对象面向本地区居民的商业街。（三）批发市场的类型和等级批发市场指为买卖双方提供经常性、公开的、规范性的商品批发交易场所，按交易商品属性可以划分为1．生产资料批发市场主要满足工农业生产需要，单次交易量大而交易次数少。交易品种包括金属材料、木材、汽车、农业机械、机电、煤炭、石油、化工、纺织原材料等主要作为生产资料的产品。2．农副产品批发市场对象以本市零售企业、个体经营者和机关、企事业单位为主，最终消费者为辅。交易品种包括粮油、蔬菜、肉类、水产品、水果、副食品、土特产等各类农副产品。3．商品交易市场面对零售企业和个体经销者以及最终消费者，单次购买量较小而购买频率高。交易品种包括电器、电子、服装、烟酒、日用百货、五金、建材、家具等。（四）物流中心的类型与等级1．按经营内容划分（1）面向生产的物流中心主要满足工业生产需要，提供各种工业用原材料、零部件和产成品的物流与配送。（2）面向销售的物流中心主要满足零售业销售的需要，提供各种生活消费品类商品的物流与配送。2．按经营范围划分（1）专业性物流中心专门进行某一大类或少数几类相互关联商品的物流与配送。（2）综合性物流中心经营内容涉及多种类型并关联性不明显的商品物流与配送。57 第三部分基础资料研究一、调查资料汇编（一）基础资料收集的内容1．泰州市城市行政区划、总体规划、人口分布、路网、土地级别基准地价和必要的专项规划图（1）泰州市城市行政区划2003年末，泰州市行政区划设4市2区，共有91个镇，8个乡，6个街道办事处。兴化、靖江、泰兴、姜堰4市下辖82个镇，6个乡，355个居民委员会和1598个村民委员会。海陵区、高港区下辖8个镇、2个乡、6个街道办事处、92个居民委员会、115个村民委员会。泰州市行政区划一览表地区面积（平方公里）人口（万人）镇（个）乡（个）街道（个）居委会（个）村委会（个）全市5790503.6691863551598市区43462.2992697145海陵区15334.583267954高港区21619.515  1361开发区658.191530兴化市2394154.99295 78614靖江市66566.4712  67198泰兴市1253129.21231 59343姜堰市104490.7018  54298（2）泰州三年城市建设实施纲要关于路网1）城市道路期末形成市区内部道路的网络格局，完成环城内城市主次干道的改造，老城区北部主干道路的改造，新区凤凰路至周山河的主干道路建设。期末共建道路36条，桥梁82座，总投资35.37亿元。2004年度：重点建设下坝地区、大学城与府南街区城市主次干道，火车客货站连接道路。共建道路（含桥梁）30条（座），投资5.87亿元，主要有：凤凰东路、济川东路、江洲北路、鼓楼北路、海陵北路、东风北路、高港区港城路及开发区部分道路。2005年度：重点建设新区周山河街区城市主干道路、环城河内主次干道改造、老城区北部主干道路及大学城内道路完善。共建道路（含桥梁）51条（座），投资12.3亿元，主要有：鼓楼北路、鼓楼南路、海陵南路、东风南路、东风北路、青年北路、港城路、春江路等。57 2006年度：重点完善周山河街区道路、新区东西部主干道路和老城区西部主干道路改造。共建道路（含桥梁）58条（座），投资17.2亿元，主要有：鼓楼北路、周山河路、东风北路、青年北路、高港南环路和东环路等。2）区域交通期末完成市区内宁通、沿江等过境主干道路建设，提高泰高路等城市主干道路通行能力，启动海高、海姜第二通道建设。共建道路7条，桥梁30座，总投资23亿元。2004年度：道路（含桥梁）5条（15座），投资8.26亿元，主要有：沿江高等级公路，宁通公路泰州互通改造工程和江广段扩容工程，泰高路拓宽改造工程，泰朱公路。2005年度：道路（含桥梁）3条（9座），投资7.52亿元。主要有：姜高路拓宽改造。2006年度：道路（含桥梁）2条（6座），投资7.4亿元，主要有海陵、高港第二通道建设。（3）泰州市城市总体规划（2002～2020年）近期、中期、长期规划图（4）泰州城市重点建设区域拓展图、历史文化名城与历史街区保护规划图、城市道路（桥梁）建设规划图2．泰州市城市总体规划及其相关规划泰州城市发展的总体长远发展目标是把泰州建设成为：历史文化名城，现代化的工业、港口城市，苏中重要的中心城市。（1）泰州市近期用地规划2003～2005年，人口40万，用地49平方公里。其中：主城区30万人，高港区10万人。　　主城区的发展要在加快新区发展的同时，加大老城改造力度。大力推进新区商贸中心建设，完善行政中心区，推动南部住宅区开发；加快经济开发区的建设，发展以科技为核心的综合型经济开发区；基本完成老城区环城河内的重点街区改造，初步形成坡子街商业中心，形成城中古民居保护区，启动下坝地区旧城改造和环城河风景区建设。新区完成府南街区一期开发建设，基本完成凤凰河景区建设，完成人民广场建设。高港区完善行政中心区，基本完成府后居住区开发建设，启动长江开发建设。（2）泰州市中期用地规划2006～2010年，人口55万，用地60平方公里。其中：主城区42万人，高港区13万人。　　主城区完成环城河以内的综合整治，基本实现下坝地区的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发，基本完成328国道以南地区东风路至泰高路之间的商住开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设，基本完成周山河以北用地的项目布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。（3）泰州市远期用地规划主城区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间的重要节点。（4）泰州市城市建设三年实施纲要3．泰州市城市社会经济发展计划《泰州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中指出：经济发展。到2005年，全市GDP达680亿元左右（2000年价，下同），人均GDP达13300元左右；财政收入达58亿元以上，占GDP比重提高到8%以上。全社会固定资产投资累计1000亿元。社会消费品零售额年均增长9%，自营出口年均增长20%。57 结构调整。三次产业增加值结构调整到12：49：39，从业人员结构调整为36：30：34。高新技术增加值占工业增加值比重达32%。信息化综合指数进入全省先进行列。社会发展。技术进步对农业和工业增长的贡献率分别达55%和45%。基本普及高中阶段教育，高等教育入学率达25%。全市人人享有卫生保健。人口。人口自然增长率控制在千分之五以内，到2005年，全市总人口在510万人左右。人民生活。到2005年，全市城镇在岗职工平均工资和农民人均纯收入分别达10000元和4700元。基本实现城镇居民每户拥有成套住房，农村居民住房质量进一步提高。城镇登记失业率控制在5%以内。恩格尔系数降到0.4以下.城镇职工基本养老、医疗和失业保险覆盖率均达100%。4．泰州市服务业发展规划与计划“十五”期间泰州服务业发展的总体目标是：形成统一开放、竞争有序的市场体系，健全的城乡社会化综合服务体系和统一、规范、完善的社会保障体系，市场在资源配置和结构调整中发挥基础性作用。产业化步伐明显加快，自我发展的良性机制基本形成。服务业继续保持较快增长，服务业增加值占GDP的比重和服务员人员占全社会就业人员的比重明显提高。具体目标：（1）服务业增加值年均递增12%，到2005年，全市服务业增加值达265亿元，占GDP的比重达39%。（2）到2005年，服务业就业人员达80万人以上，占全社会就业人员比重达34%以上。（3）服务业内部结构进一步优化，新兴行业服务领域进一步拓宽，新兴行业年均增长高于服务业平均增速3－5个百分点。（4）社会消费品零售总额平均增长9%，到2005年，社会消费品零售总额达200亿元以上。5．泰州市商业网点普查资料近几年，随着人民生活水平的提高和消费结构的变化，泰州市市区商业发展迅速，商业网点的数量和规模不断扩大，经营商品的档次和业态也发生了较大的变化，渗入了许多新的内容，为泰州市的经济繁荣和人民的生活稳定提供了重要保证。企业由过去的单一模式发展成国家、集体、个人及股份制等多种投资经营形式。6．泰州市城市统计资料《2001年泰州统计年鉴》《2002年泰州统计年鉴》《2003年泰州统计年鉴》《2004年泰州统计年鉴》7．泰州市城市与城市商业发展历史方面的资料泰州的杂志《城市商业－泰州》中指出：近20年间，泰州经济一直保持高速增长，已发展成为长江三角洲地区工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。泰州消费品市场繁荣稳定。全年共实现社会消费品零售总额173.76亿元，比上年增长12.4%。按城乡分，城市市场消费品零售额117.45亿元，增长13.4%；农村市场消费品零售额56.31亿元，增长10.4%。按营业方式分，批发零售贸易业实现零售额149.34亿元，增长9.6%；餐饮业实现零售额21.50亿元，增长33.5%；其他行业实现零售额2.92亿元，增长33.9%。泰州市场建设持续发展。年末拥有各类市场357个，其中年成交额在亿元以上的市场33个。全年市场成交额204.93亿元，比上年增长15.7%。全年居民消费品价格水平比去年上涨1.3%，其中服务项目价格上涨4.6%，消费品价格上涨0.3%。全年商品零售价格水平比去年下降0.4%。57 8．泰州市民族风情特点和文化景观方面的资料（1）泰州功能分区与布局：三区、三点、三轴。三区即：滨水景观休闲区，城市历史文化区、生态景观游赏区。1）滨水景观休闲区：是体现水多样性的现代滨水景观区域。2）城市历史文化区：是以城市历史文化特别是戏曲文化为主题的景观区，以纪念、休闲、游赏为主要项目。3）生态景观游赏区：以保护与修复自然景观为主，展现泰州自然生态景观的地域特征。三点是河心高喷、凤凰灯塔、泰山。在整个环城河中起到标识、景观控制的作用。三轴分别是水轴、绿轴、陆轴，水轴是指水系贯通的环城河道；绿轴主要是指环城河外侧背景林带及内侧景观林带；陆轴即滨水的车行环道及步行环道。1）水轴：水活、水清、水亲、水景,水面比30.7%。2）绿轴：环城河外侧30米的背景林带和内侧25米不等的景观林带，形成绿化景观的连续性，绿地率为85%。3）陆轴：河内侧沿滨河绿化带设置一条车行环道以及沿内外侧贯穿的滨水步道。（2）分项规划1）道路交通系统规划整个环城河的交通体系由陆上交通和水上交通两部分组成。2）公共服务设计系统规划泰州市环城河的公共服务设施规划分为点、线、面三个层次，合理分布。3）景观系统规划泰州环城河景观系统由轴线通道、动态景观轴线、景观通廊、景观开放点、空间视线传递、主要景点六大部分组成。4）绿化系统规划泰州环城河绿地系统分为六大区域，分别是休闲景观绿带、自然景观绿带、自然生态绿化区、疏林草地绿化区、密林草地绿化区、广场休闲绿化区。4）照明系统规划整个景观照明系统分为三区一带：滨河照明区、景点照明区、广场照明区和景观道路照明带。9．泰州市城市常住人口、城镇居民人口、人口分布状况据第五次人口普查统计：泰州实际登记总人口为4785759人。在普查登记的常住人口中,有户口的人数为4742737人，其中农业户口3569774人，非农业户口1172963人，农与非农人口的比例为3∶1。全市总人口中，男性人口2403310人，占总人口的比重为50.22%；女性人口2382449人，占总人口的比重为49.78%。我市总人口共由38个民族构成，汉族人口为4779742人，占总人口比重为99.87%；少数民族6017人，占0.13%。有8个少数民族人口超过200人，其中，土家族1425人，苗族1291人，壮族570人，回族554人，布依族374人，侗族370人，满族267人，彝族222人。每十万人拥有各种受教育程度的人数为：大学程度人口2379人，高中程度人口12081人，初中程度人口36469人，小学程度人口34849人。各种受教育程度人口中，大学程度占2.51%，高中程度占12.75%，初中程度占38.50%，小学程度占36.79%。人口自然增长缓慢。2003年末全市户籍总人口为503.66万人，其中市区人口62.29万人。全年新出生人口36702人，出生率为7.28‰；死亡人口31720人，死亡率为6.29‰；全年自然增长人口4982人，人口自然增长率为0.99‰。全市城镇人口比重达到42.35%。10．相关学术文章57 陈福清：《推动传统商贸业的转型构筑浙东南新型商贸中心》，县市经济，中国期刊网周安伟：《市场经济体制下城市商业设施规划的理性思维》，城市规划会刊，1994年第4期张皆正：《商业环境浅析（摘要）》，论文摘登丰之：《商业网点的变迁》，市场杂记张丙振：《论哈尔滨市商业零售网点的布局》，中国期刊网杨吾扬：《北京市零售商业与服务业中心和网点的过去、现在和未来》，地理学报，第49卷第1期徐晶：《城市化进程与商业网点规划》，商业研究，总第205期蒋庆荣：《当前商业网点建设中存在的问题及对策，》山东商业职业技术学院学报，第四卷第1期沈敏能：《关于编制中小城市商业网点发展规划的思考》，每月纵横郭振：《我国商业网点规划的原则》，商业研究，总第202期刘志国：《我国大中城市全市商业中心零售网点规划建设的标准》，商业研究，总第199期（二）基础数据整理1．泰州市城市经济数据（1）GDP及其增长速度泰州经济发展速度已连续多年高于全国和全省水平。2002年，全市国内生产总值一举突破500亿大关，达504.26亿元，比上年增长11.6%，增长速度继续快于全国和全省水平，经济总量在全省十三个省辖市中居第10位，人均国内生产总值10013万元，相当于1247美元。其中，第一产业增加值71.33亿元，增长4.3%，第二产业增加值249.91亿元，增长14.4%，第三产业增加值183.02亿元，增长11.2%。全社会固定资产投资177亿元，增长13.5%；财政收入52.5亿元，增长36.2%；进出口总额5.7亿美元，增长7.1%，其中自营出口总额4.2亿美元，增长9.2%；实际利用外资2.1亿美元，增长74%；社会消费品零售总额161.5亿元，增长10.5%；城镇居民可支配收入7700元，增长9.5%；农民人均收入3830元，增长5%。2003年国民经济快速增长。初步统计，全市实现国内生产总值580.04亿元，比上年增长13.4%，是建市以来增幅最高的一年。其中，第一产业增加值72.62亿元，增长3.0%；第二产业增加值300.37亿元，增长17.6%；第三产业增加值207.05亿元，增长11.7%。人均国内生产总值11513元，增长13.3%。三次产业构成比例由上年的14.2∶49.5∶36.3调整为12.5∶52.8∶35.7。（2）第三产业GDP及其增长速度2002年，第三产业增加值183.13亿元，比上一年度增长11.1%。2003年，第三产业增加值207.34亿元，比上年增长增长11.7%。（3）社会消费品零售总额及其增长速度2002年，全年消费品零售总额161.19亿元，比上年增长10.3%。其中城市零售额107.22亿元，比上年增加12.2%，县以下零售额为53.98亿元，比上年增加6.8%。按行业分，批发零售额为116.05亿元，比上年增长14.5%；餐饮业实现零售额16.10亿元，增长15.6%；制造业实现零售额13.19亿元，增长4.1%；农业生产者实现销售额13.66亿元，降低15.7%；其他行业零售额2.18亿元，增长10.1%。57 2003年，全年共实现社会消费品零售总额173.76亿元，比上年增长12.4%。按城乡分，城市市场消费品零售额117.45亿元，增长13.4%；农村市场消费品零售额56.31亿元，增长10.4%。按营业额方式分，批发零售额149.34亿元，增长9.6%；餐饮业实现零售额21.50亿元，增长33.5%；其他行业实现零售额2.92亿元，增长33.9%。2．泰州市商业网点数据（1）商业网点总营业面积和建筑面积（2）商业网点按零售商店、商品交易市场、物流基地分类汇总的营业面积和建筑面积（3）规模以上商业网点总营业面积和建筑面积3．泰州市商业产出及贡献数据（1）全市零售业人均销售额（2）全市零售业地均销售额（3）消费拉动及拉动率（4）商业就业贡献及贡献率（三）调查用表57 时间指标19961997199819992000200120022003城市常住人口万人496.83498.56501.26501.25503.10504.00503.66其中：市区万人86.989.02101.25120.31125.21231.01农村万人272.65城市GDP亿元293.65313.79342.08368.92405.25449.97504.60580.04第三产业GDP亿元100.09111.06123.54135.33147.86165.23183.13207.05城市GDP增长速度%9.211.510.511.011.011.613.4第三产业GDP增长速度%11.412.711.511.010.111.111人均GDP元5925613968737380808289581002111513城市化水平%社会消费品零售总额亿元100.68109.10114.68123.22133.57146.16154.56173.76社会消费品零售总额增长速度%8.45.17.58.49.410.312批发零售业实现销售额亿元64.8567.7471.2579.3888.82101.36136.28149.34餐饮业实现销售额亿元5.446.947.769.4612.1613.9316.1121.50其他生活服务业实现销售额亿元2.92批发零售业实现税收亿元6.71餐饮业实现税收亿元1.96市区人均可支配收入元54255630605767537005743977888517市区人均消费性支出元43024488472653235637494555505743其中：食品支出元表1社会经济数据调查表注：1．城市常住人口指户籍人口和居住1年以上的流动人口2．第三产业GDP指第三产业增加值3．城市化水平指城市非农业人口与全市人口的比例4．人均可支配收入指一年内人们可用于支配的现金收入5．人均消费性支出指一年内人们可用于消费的现金支出6．食品支出指一年内人们可用于购买食品的现金支出57 表2商业支出及效率调查表时间指标2000年2001年2002年2003年全市零售业人均销售额万元0.260.290.300.34全市零售业地均销售额万元1.651.641.89消费拉动%-3.93.21.2消费拉动率%-38.623.18.6商业就业贡献率%-2.3-2.2-1.3注：1．全市零售业人均销售额指全市零售额/全市零售业从业人数2．全市零售业地均销售额指全市零售额/全市零售业营业面积3．表中的“地均”以“平方米”为基本单位计算表3大型零售网点调查表名称地址业态建筑面积（平方米）营业面积（平方米）建设投资（千元）建设年限营业额（千元）利润额（千元）就业人数（人）文峰千家惠青年南路188号百货360003600030000已建成2100001000时代超市青年南路26号百货550050005000已建成115850800上海世纪联华济川路118号百货800080005000已建成103690800中百一店海陵北路33号百货240002500023000已建成3000003000金贸大厦东进西路与青年北路交接百货248001500038000已建未开业易初莲花超市超市1000028000已建未开业泰州商城东进西路与海陵北路交接综合25000150000已建成锦泰购物广场东进东路与海陵北路交接综合30000新开业五星电器青年北路（光孝寺附近）家电5000新开业泰州名流家具城综合8000050000在建57 好易家家居市场（原太阳商业广场）济川路与青年南路交接家居建材34000在建九州商厦东进西路与青年北路交接综合12000在建金茂商厦东进西路与青年北路交接百货15000在建滨河商贸城东进路与鼓楼北路交界鞋帽、服装类6000在建注：1．“大型零售网点”标准按当地的实际情况由当地主管部门确定2．如果一个建筑物内有多种业态,按销售额大小按列业态类型3．营业面积指营业店堂面积,不包括仓储,办公用房的面积表4商业功能区调查表名称区位地位和功能消费服务定位业态调查重点特色要求坡子街主城区老城市级主商业中心选择性购买与休闲服务百货店、专业店传统、地方特色济川路主城区新城市级商业中心非选择性购买与商务服务百货店、综合超市金融、通讯、宾馆、餐饮铁塔广场主城区老城区级商业中心选择性购买与休闲服务百货、专卖店、综合超市现代、时尚火车东站火车东站附近区级商业中心地方特色商品、旅行用品购买与服务地方特色与现代风貌相结合口岸镇高港区口岸镇区级商业中心非选择性购买与生活服务百货店、专业店刁铺镇高港区刁铺镇区级商业中心非选择性购买与生活服务百货店、专业店永安洲开发区永安洲开发区区级商业中心非选择性购买与生活服务57 表5商品交易市场调查表名称类型建筑面积(平方米)营业面积(平方米)建设投资(万元)年成交额(万元)就业人数北郊蔬菜批发交易市场农产品180004000238.611055050泰州市万家惠农贸市场农产品8500700050020045洧水农副厂品市场农产品9000100096033200450下坝农贸市场农产品60004500982500400表6商业街调查表序号名称区位辐射范围规模（长、宽）门店数主要业态/业种1海陵北路综合商业街海陵北路全市900*2060百货、品牌专卖店2五一路/府前路服装一条街五一路和府前路全市1000*15110服装3税东街美食一条街税东街全市800*15110餐饮4东进东路通讯器材一条街东进东路全市800*1070通讯器材5江洲路物资一条街江洲路全市800*2070物资6金港路商业街金港路本地区900*10100品牌专卖店7柴墟路商业街口岸镇柴墟路本地区400*1080五金、交电、服装8环溪路商业街刁铺镇环溪路本地区900*1070百货9人民路品牌专卖街人民路全市500*10754品牌服装表7泰州市经济发展基本情况年度内容19961997199819992000200120021996—2002年年均增长（%）国内生产总值（亿元）203.65313.79342.08368.92405.25449.97504.6010.8财政总收入（亿元）20.7623.6927.3527.6631.8338.5453.1316.9全社会固定资产投资（亿元）68.6272.1695.80117.95138.74155.96177.2617.1社会消费品零售总额（亿元）100.68109.10114.68123.22133.57146.16161.198.2出口总额（亿美元）2.202.482.962.373.293.854.2011.4实际利用外资（亿美元）0.911.081.010.841.031.212.1015.0城镇居民人均可支配收入（元）54255630605767537005743977886.2农民人均纯收入（元）29513140325134023549364938344.557 表82003年泰州国民经济主要统计指标地区生产总值(亿元)工业增加值(亿元)工业用电量(亿千瓦小时)绝对值增减％绝对值增减％绝对值增减％580.0213.4199.3122.147.3827.9城市价格指数(％)产品销售收入(亿元)利润总额(亿元)居民消费商品零售绝对值增减％绝对值增减％101.399.6651.9631.9233.5359.06利税总额(亿元)产成品(亿元)国有/其他经济投资额(亿元)绝对值增减％绝对值增减％绝对值增减％67.2341.7231.097.06111.2228.2#基本建设更新改造房地产绝对值增减％绝对值增减％绝对值增减％37.05-4.723.9014.831.1560.0社会消费品零售额(亿元)进出口总额(亿美元)进口总额(亿美元)绝对值增减％绝对值增减％绝对值增减％173.7612.48.8053.62.4660.7出口总额(亿美元)实际外商直接投资(万美元)财政总收入(亿元)绝对值增减％绝对值增减％绝对值增减％6.3450.93026867.666.2620.2城镇人均可支配收入(元)农民人均纯收入(元)在岗职工平均工资(元)绝对值增减％绝对值增减％绝对值增减％85179.440796.41142413.657 图1：图257 图3:图4：57 图5：图6：57 二、参考资料说明（一）参考资料归纳性说明在编制《泰州市城区商业网点规划》的过程中主要参考、引用了下列资料，各类资料在不同方面对规划的完成提供了参考依据。1．通过参阅《泰州统计年鉴（2001）》《泰州统计年鉴（2002）》《泰州统计年鉴（2003）》《泰州统计年鉴（2004）》《城市商业－泰州》《泰州市市场发展规划（讨论稿）》《泰兴市现代物流发展规划》《泰州市十五计划汇编》《泰州市商业网点规划（2002年）》和其他相关的泰州市政府、市委、计委办公室文件以及泰州地图，了解近几年泰州城市各方面发展的基本概况，建立了对泰州的初步认识，较好地把握了泰州社会经济政策的重点、市委市政府的工作目标和发展战略，从而使得规划能够充分贯彻市政府的战略意图。2．为了使规划成果更具有规范性和可操作性，我们收集并参考了有关国家商务部针对各地商业网点布局规划修订工作发布的通知及规定，主要包括：《关于进一步做好大中城市商业网点规范工作的通知（国经贸厅贸易[2002]4号）》、《关于加强城市商业网点规划工作的通知》《关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸厅贸易[2001]789号）》、《商务部关于印发〈城市商业网点规划编制规范〉的通知（商建发[2004]180号）》、《国家国内贸易局零售业态分类规范意见（试行）（内贸局发行一字[1998]第106号）》等。这些资料是编制泰州商业网点规划的起因和依据，商业网点规划的编制必须遵循他们的精神、原则。在本规划编制的近一年时间里，这些通知、意见、规范陆续出台，对于规划人员科学认识商业网点规划、完善商业网点规划起到了重要的指导作用。3．从《泰州市城市交通和道路系统规划图》《2004～2006年城市道路（桥梁）建设规划图》、《城市重点建设区域拓展图》、《泰州市市场发展规划（市场现状分布图）》、《泰州市市场发展规划（专业市场规划分布图）》、《泰州市市场发展规划（集贸市场规划分布图）》、《泰州市市场发展规划（对外交通分析图）》、《泰州市政区图》、《泰州市域城镇体系规划：综合交通规划域城镇形态规划图》、《泰州市城市建设三年实施纲要》、《泰州市城市总体规划（2002～2020）：历史文化名城与历史街区保护规划图》、《泰州市城市总体规划（2002～2020）：城市观光和游览路线规划图》、《泰州市城市总体规划（2002～2020）：城市交通和道路系统规划图》等规划文件中，深入了解泰州市的现状及规划情况，主要包括土地利用、交通道路、市场等方面，将其规划成果作为本规划中相关内容的依据。通过对这些资料的分析和利用，基本掌握了泰州商业发展的概况、特点、趋势和问题等现状情况，使得商业网点能够在城市规划确定的框架范围内进行编制，从而确保商业网点规划与城市规划相衔接，提高规划的可操作性。（二）上层次规划成果要点整合1．泰州市商业网点规划（2002～2022）（1）规划要点规划编制单位：泰州市规划设计院规划期限：2002年～2022年，近期2002年～2007年，远期2007年～2022年。规划范围：按照省城镇体系规划和新一轮的泰州市城市总体规划编制，城市商业网点规划区包括海陵区和高港区，其中海陵区规划用地面积58.3平方米，人口50万人，高港区规划用地面积31.1平方公里，人口20万。（2）主要内容城市性质：历史文化名城，现代化的工业、港口城市；城市规模：2010年市区非农业人口50万人，其中主城区40万人，港区10万人。规划城市建设用地49.94平方公里，其中主城区39.52，港区10.42平方公里。57 城市结构形态：组团式结构，由主城区和港区两大块组成，港区又包括刁铺和口岸两个组团。城市中心在主城区，港区行政中心在口岸。主城区为单中心的团块式结构，是全市的政治经济文化中心。居住用的呈“十”字型，围绕城市中心形成4个居住区，并各自形成区级中心。城市商业服务中心和金融中心在老城区，行政中心在南部新区，教育文化区在城市东部，市级体育中心在城市东南。工业用地分三块：西部工业区、东北工业区和东部工业区、西部工业区为主要工业区，城市绿地系统以环城河风景区“绿色相连”为中心，向四周沿河呈放射状布置，分别在城市不同方向形成锲形绿地。港区口岸为以发展大运输量、达用水量的港口工业为主的综合组团，逐步调整为西工东商格局，商业服务中心在原有基础上加强，并在北部建设港区的行政中心。刁铺为以发展商贸、加工工业和仓储为主的综合组团，城市在南宫河以东发展，继续保持南工北商格局，中心在原有基础上充实完善。2．泰州市旅游业“十五”发展规划（1）规划要点：规划编制单位：泰州市发展计划委员会规划年限：2000年～2005年规划范围：立足泰州市，考虑泰州市都市圈可辐射范围（2）主要内容重点项目建设：城市重点建设城市景区、引江河风光部分景观，同时建设高港滨江公园、花卉园艺中心，修复扩建光孝寺、崇儒祠、柳园、日涉园等，保护修复涵西街古民居。靖江重点建设江阴长江大桥北岸景区，注重发挥名桥优势，区内形成观光娱乐、民俗风情游览、休闲度假等多种功能，与苏南江阴市的南通景区在内容和风格上互为补充，构成南北呼应、珠联璧合的大桥景观。旅游特色线路建设：戏曲文化游览线，由纪念京剧艺术大师梅兰芳的梅园、纪念评话宗师柳敬亭的柳园、纪念剧作家孔尚任的桃园组成，以戏曲文化特色为纲，着重表现不同风格；宗教文化游览线，市区古儒释道游览区和兴化上方寺、姜堰古寿寺等组成。重在表现宗教建筑、宗教氛围和儒、释、道共存的和谐景象，吸引以宗教朝拜为主要目的，兼带游览观光的游客；传统教育游览线，由白马庙中国人民解放军海军诞生地纪念馆、陈毅与国民党谈判旧址、曲江楼、黄桥战役纪念馆、杨根思烈士陵园和待建的靖江渡江战役纪念馆等革命文化景点组成，主要作为青少年爱国主义教育的载体；水乡生态游览线，由长江江堤观光带、引江河风光带、东城河风景区、姜堰溱湖风景区、兴化垛田风光、李中“林垛渔生态区”等组成，形成融现代和古朴为一体的水乡风光专题游览；现代工业游览线，以春兰集团、扬子江药业为重点，开辟产品展览，开放生产线，提供连锁购物，创建企业讲坛，吸引外地企业界管理和技术人员以及社会各界人士前来参观考察。旅游节庆建设：溱潼会船节，在现有基础上提高商业化运作和参与度，联络海内外旅行社组团参观，使之成为全市旅游业的拳头产品，带动其它旅游项目的对外开放；梅兰芳京剧艺术节，在梅园内建成梅兰芳大剧院，定期举行京剧票友会，在梅兰芳诞辰日开展京剧擂台赛等参与性纪念活动，结合其他经贸、科技与文化活动，逐步发展成为具有泰州特色、规模宏大、影响深远的节庆；泰兴银杏科技节，进行银杏采摘、银杏林观光、洽谈银杏贸易、品尝银杏食品等，强化招商引资；兴化郑板桥艺术节，每两年举办一次，吸引海内外各界人士和全市市民的广泛参与。3．泰州市市场发展规划（1）规划要点规划单位：泰州市规划设计院规划年限：与城市总体规划相一致规划范围：泰州市主城区和高港区57 （2）主要内容主城区和高港区的有形市场。保留现有基础设施良好、经营规范，具有发展前景的各类专业市场和集贸市场。扩大改造现有一些基础设施一般而具有发展前途的部分市场，吸引投资，创立地方市场品牌。新增加部分目前短缺的市场类型，充分挖掘地方特色，增强市场的知名度和辐射度，创造名牌市场。57