金地(集团)深圳公司战略规划报告_95页

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Gemdale2006-2010年金地（集团）深圳公司深圳公司二。。六年四月# 目录I前言III■一篇1第一章外部环境分析11珠三角地区区域经济发展状况及发展目标12区域房地产市场分析一一广东省73珠三角地区各城市比较分析124桂闽部分城市比较分析（南宁、厦门、福州）155各城市房地产市场发展趋势分析186结论31第二章主要竞争对手分析331概况332城市布局333重要战略措施364竞争者分析结论37第三章深圳公司公司内部分析381脚印・扩张•创新一一深圳近年发展历程382公司现状分析383公司市场地位分析434公司经营管理能力分析445公司经营调度分析466公司人力资源现状分析487深圳公司核心竞争因素分析508SWOT分析509内部分析结论52二篇战战略规划篇54第四章公司使命与战略目标541公司使命5422005-2010年战略目标55第五章公司战略执行路径641国际化战略642快速滚动开发，保证利润贡献和健康的现金流643公司并购战略644同心多元化战略675战略合作68第六章新战略的思考691资产证券化693 2客户满意度战略一一建立以客户为中心的观念和服务体系703联合体(Consortia)704标准化之后工厂化71■■实施篇72第七章拓展能力提升计划721拓展能力提升计划7222006-2008年工作重点73第八章经营管理能力提升计划751经营管理能力提升计划752卓越绩效模式实施计划75第九章开发能力提升计划801设计管理部门开发能力提升计划802营销能力提升计划87第十章人力资源规划错误！未定义书签。1目前公司的关键岗位人员配置情况错误！未定义书签。22006-2008年人力资源配置错误！未定义书签。32006-2008年人力资源主要解决问题及工作重点错误！未定义书签。3 前言金地深圳成立四年，从当初集团一个职能部门发展到一家布局珠三角的区域性公司，总资产逾二十亿，规模不断扩大。尤其在2005年，公司同时新开三个项目，跨入了全新的发展时期。“伐谋皆上兵，卷帘天自高”。集团2006-2010年战略规划的提出为各区域（城市）公司指明了方向，本次战略规划力图站在集团战略基础上针对深圳公司内外部环境以及竞争者情况的分析，规划2006-2010年的战略目标，为公司的规模化、效益化发展指引方向。规划采用“战略分析——战略规划——战略实施”的逻辑结构进行安排，通过了解公司面临的内外部环境，并结合公司已有项目未来几年的开发状况，深入分析深圳公司具有的战略资源和战略能力；结合集团的发展战略，对深圳公司进行战略定位，确立发展目标；最后，提出了深圳公司在战略实施过程的支撑体系、具体实施策略和方法。时间仓促，疏漏难免，敬请集团、深圳公司及各兄弟单位领导同事们不吝指正，以期战略规划编制工作的完善和提高！3 第一章外部环境分析1珠三角地区区域经济发展状况及发展目标1.1珠三角地区区域经济发展状况八十年代以来，珠三角在港澳外部因素和区域改革力量的合力驱动下，经济发展实现了历史性的腾飞，成为广东经济社会发展的龙头和主体，中国区域经济中最具生机活力的重要增长极之一。经济总量占全国的1/10。珠三角现已发展成为高密度的连绵网络状的大都市城市群，这是我国城市化发展到当前的最高形式。珠三角主要城市主要经济指标表项目珠二角主要城市深圳广州小兀珠海佛山中山惠州江门肇庆常住人口（万人）828950556142580243371410368GDP（亿元）4927511621826352380818804802454GDP曾速15.1%13.0%19.3%14.2%19.2%15.2%15.8%12.7%14.3%人均可支配收入（元/人）214941828722882189081742417255148841290310097注：深圳、广州、东莞、珠海、佛山、中山、惠州数据主要引自我部珠三角市场研究报告,江门、肇庆人口数据采用2005年年末全市统计数据。其中东莞、珠海人均数为户籍人口平均。珠三角各城市指标均领先于全国平均水平，尤其在GDP发展速度和人民生活水平主要指标方面。但是区域的发展却出现了东中西不均衡的局面，这是目前需要迫切解决的问题。随着国家经济政策的倾斜的改变以及区域经济的重新划定，珠三角开始边缘化。首先中央在政策支持中心等面临转移；其次受经济“微笑曲线”的影响，珠三角以工业经济、外向型经济为主的经济类型开始走衰，缺乏自我抬升的内生能力；最后，因为人才的缺乏也是制约珠三角经济向后工业转型的一个重要因素。一旦三因素无法解决好，那么珠三角的发展面临很大的挑战。1.2珠三角远期发展目标珠三角的远期规划中，提出发展总目标是：协调发展，全面提升珠江三角洲城镇群的整体竞争实力，建设成为重要的世界制造业基地和充满生机活力的世界级城镇群。34 总目标可以分解为六个分目标，分别是：中国参与国际合作竞争的“排头兵”：全面开展世界（尤其东南亚）的区域贸易联系，参与更高层次国际合作竞争。国家经济发展的“发动机”：辐射和服务全国，直接带动“泛珠三角”经济发展的发动机；文明发展的“示范区”：珠三角精神一一人文、公平、绿色；深化改革和制度创新的“试验场”：深化经济体制改革，推动科学技术创新，大力推进各方面，各层次的改革创新；区域协调发展的“先锋”：完善区域协调机制，实现珠三角资金、人才、技术、市场的一体化协调发展；城乡统筹发展的“典范”：打破城乡二元结构，有效解决“三农问题”，实现城乡统筹发展。1.1珠三角区域主要产业规划及布局分析11.1.1珠三角地区区域发展问题珠三角经济总量占广东省的80%强，在空间形态上初步形成了连片的城市群，人口与产业高度聚集，辐射能力强劲，是我国一个具有独特优势和发展潜能的城市群。但区域内经济、社会和城镇发展不平衡，东西两岸、内外圈层和城乡之间城镇同构竞争、重复建设的不协调现象较为普遍，不利于区域整体竞争力的提高。1.1.2珠三角未来主要产业规划和布局珠江三角洲未来产业规划是：现阶段首先要巩固过去二十年已有的工业产业成就，全面强化对外贸易出口和进口，中心城市如广州、深圳等地进一步完善金融市场体系，在整个珠三角的城市群，全面提高服务业在生产总值（GDP）所占比例。远期内立足现有产业发展基础，根据资源区位条件和产业升级要求，大力引导不同地区各类产业的空间聚集和整合。农业：结合生态农业发展，构筑布局合理的农业产业区，推动农业现代化的发展；制造业：重点提升中部机电建材业、东岸电子电气业、西岸家电五金纺织业等;大加工制造业聚集区发展，推动区域内加工制造业的专业化集群化发展，强化现有产业优势;临港基础产业：合理利用港口资源，大力发展广州南沙、广州花都白云、珠海西部地区、江门银洲湖、惠州惠阳大亚湾等四大临港基础产业聚集区和重型装备制造业聚集区，1《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》，http://www.gdcic.net/nds34 推进区域产业积聚；高新技术产业：集中培育珠江口、湾区中部、东岸和西岸的四大高新挂术产业聚集区，鼓励肇庆大旺惠州仲恺高新区等地区高新技术产业发展，提升产业核心竞争力；物流业：建设广州、深圳、珠海三大国际性物流基地，培育佛山惠州肇庆等专业化区域性物流中心，建设东莞中山江门等地区性物流中心，加强粤港澳海港机场联运，整台区域物流资源，按照基地-中心-园区配送中心的布局模式，打造国际化物流体系；旅游业：塑造以名山风景旅游区为核心沿海休闲旅游带和历史文化旅游线为主干的“绿色之旅”，推动多类型多层次的旅游产业的发展。未来“珠三角”地区的产业布局见下图所示:珠三角片区产业带规划图34341.1.1珠三角地区未来发展趋势分析未来珠三角的城镇群空间发展规划整合珠江三角洲人口产业和环境资源,构筑发达的区域基础设施体系和社会公共服务系统，优化城镇空间布局，全方位拓展；形成“一脊三带五轴”的发展轴带体系，发展轴带体3434系见下图所示:34 珠三角区域发展“脊一带一轴”规划图1)“—脊”一一聚合核心功能的区域发展“脊梁”以广州和中心，向南经珠江口湾区连接深圳、珠海，向北沿京广大动脉联动内陆的区域发展脊梁。通过高水平的设施建设和政府间的高效合作，整合轴线上的重要城镇节点和产业地区，聚合高新技术产业、高段服务功能和交通枢纽功能，形成辐射“大珠三角”的区域性服务与创新中心。核心功能区城市及地区任务和要求高端服务中心广州、深圳、珠海主城区提升中心城市综合服务功能和创新能力完善机场、港口、铁路等交通枢纽建设重要发展节点广州东1散地区、南沙、花都一白云、广州新城、深圳前海-宝安、沙井-松岗、珠海唐家、横琴、金湾—斗门，东莞虎门一长安，中山东1散地区促进相关产业重组和升级强化区域性专业化服务功能加快高速公路、城际轨道等捷运系统建设2)“三带”一一增强对外辐射的三大功能拓展带推进对外通道和基础设施建设，形成北部城市功能拓展带，中部产业功能拓展带和南部滨海功能拓展带三大功能拓展带，强化珠江三角洲与省内其他地区、“泛珠三角”其它省(区)乃至东南亚地区的资源共享与经济协作。34 功能拓展带轴向和节点任翁和荽求北部城丙黄能托展带沿广州主城区一冬!庄昭一南疆高新区一三水一蹴主喀*姿云淳南西越口至大西南，沿广州东部地区一噌城一南亨一顼州主城区，舞谢丽京和东北延的至江西.K强代广州主城区的区域中心作用，3聚合厂州东部地区、蟀山主城i区、惠州主城区、里氏主城区的卢业与服务功能;，扶持沿线城镇和产业发展.中邮产业功能拓展帚店惠东一件总高新区一宰平.横瓶一松山湖一虎门、长安一闻沙一・德—小杭,古诙—江门一司前，大那一开平一双平・%馥塞，西两岸并越伸至京*西西旗.1,培育一批地方性中心城布।j工影成一批随性交通枢赳L工提升产业聚氨区发展面，.南部蜃潸切骷柘展带岩稔平半的一大北河一大翱事一落刑主城区一甘律一，门一球港主城区一珠港新城一高程需运一银寓湖一斗山一南湾.经潮疝都市区间东延伸至阕东南卜妙常茂噩市区向西延伸至广西*濯南*1，叁吾基制产业痂隙而声亚的发展：工加快东、闻胸海遢道建设，整合机场、维口等大型基触设施的服工梅调灌牌地区的流源保拚与利用.3）“五轴”一一整合内部功能的五大“城镇一产业”聚合轴依托城镇密集区，构建江肇-江珠高速公路沿线、105国道沿线、107国道沿线、广深铁路沿线和惠澳大道沿线五大“城镇一产业”聚合轴，充分发挥各级城镇中心的产业服务功能，加快培育不同类型、不同规模的产业聚集区，促进产业发展由局限于行政地域单元的“块块”模式向“条块”结合，综合协调的点轴模式转变，优化城镇、产业空间结构。未来珠三角的主要发展战略：1）强化中心，打造“脊梁”，增强区域核心竞争力强化广州深圳珠海等中心城市作用，聚合“广州深圳（香港）”、“广州珠海（澳门）”区域发展主轴的核心功能，打造具有强劲核心竞争力的区域发展“脊梁”，带动珠江三角洲全省以“泛珠三角”整体发展。2）拓展内陆，培育滨海，开辟更广阔的发展空间加快联接内陆省份，特别是“泛珠三角”地区的对外通道建设，扩大与“泛珠三角”其它地区在资源开发产业布局设施建设等方面的协作，完善整合滨海地区交通设施，促进滨海地区产业与功能的聚集和发展，强化与国内其它沿海地区及海外的联系。3）提升西岸，优化东岸，提高整体发展水平在西岸，改善发展条件，强化中心城市功能，加快产业要素聚集；在东岸，继续发挥市场对资源配置的主导作用，优化城镇产业布局，促进发展模式自粗放型向集约型转变。4）扶持外圈，整合内圈，推动区域均衡发展在外圈层地区通过政策资金项目设施等方面的扶持与倾斜，重点培育地区性中心城市和新兴产业区，34 在承接内圈层产业与功能转移扩散的同时，增强对外辐射服务功能，在内圈层地区，提高资源利用效率，挖掘发展潜力，优化城镇产业要素组合，推动经济社会环境的协调发展。5）保育生态，改善环境，实现人与自然的和谐发展构筑多层次的区域生态支持体系，全面治理环境污染，大力发展集约化、资源节约型、环境友好型产业，促进城镇空间的网络化、生态化布局。从未来的发展战略看，在第二梯度城市中，佛山、惠州、中山三城市分别靠近三大中心城市，而且处于“三轴”“五带”的交汇之处，拥有良好的规划和地理条件。佛山位于广佛经济圈内，加上交通、行政区划的调整，佛山行政、经济、产业各方面优势突出，列为第二梯度城市中发展前景最好的城市；惠州比邻深圳，但由于东莞借势深圳，一直发展并不快，但是最近几年其重化工业的飞速发展，深惠公路进行改造等利好，大有后来居上之势；受制于珠海发展，中山在珠三角发展中地位并不显著，但是中山面临着一系列发展机遇，广珠城际轨道交通的开工，珠海珠三角次中心地位的确立，将有效提升中山在珠三角中的区域经济地位。1.1.1、泛珠三角（9+2）合作分析和趋势预测顺应国际区域经济联合体的区域协作趋势，本着“东中西互动，优势互补，相互促进，共同发展”的目标和理念，2004年上半年福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南等9个省（区），再加上香港和澳门特别行政区组成了“9+2”区域经济圈，签订了《泛珠三角区域合作框架协议》。9省区区域面积为全国的五分之一，人口占三分之一，经济总量占三分之一。加上香港和澳门两个特别行政区，“泛珠三角”经济总量占全国四成，《泛珠三角区域合作框架协议》对各省市合作的领域和方式都做出了协定，主要确定区域内在能源、交通等基础设施、信息平台、产业投资、商务贸易、旅游、农业等领域的合作框架。而2005年则掀起声势浩大的泛珠三角区域房地产合作与发展论坛、泛珠三角物流联盟等合作活动，目前泛珠三角区域合作“十一五”规划纲要及交通、能源、科技、环保和信息化五个重点专项规划也正在编制之中。但就目前来看，泛珠三角合作经济发展前景仍不明朗。主要原因有二：一是泛珠三角的合作能否获得国家层面的肯定和支持。在9月国家发改委主任马凯的讲话中透露：长江三角洲、京津冀地区、成渝地区以及东北老工业基地将成为区域规划的重点关照对象，珠三角及“泛珠三角”规划则没有被提到中央级层面，而是下降为“应该由广东省来做”。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》“促进区域协调发展”一条中未明确提及珠三角及“泛珠三角”规划34 的问题印证了这一点。一旦区域的协调发展未能获得中央的支持和明确，“9+2”合作如此大规模的区域合作缺乏相关行政和政策支撑，而且更涉及到“一国两制”问题，其发展前景尚不明朗。二是泛珠三角内各明显的区域分工特征还很明显，省际区际之间经济依存度不高的事实将影响泛珠三角的广泛合作。从目前来看，广西外向型经济的发展其主要依存于东盟，而四川贵州则同处西南，一旦国家明确成渝地区经济带的地位，那么四川贵州则很可能脱离泛珠三角而去。福建宝贵的海岸资源及海峡西岸的独特区位优势，长期以来其经济与珠三角依存度不大；江西则北连长三角，南接珠三角，东靠福建，其发展方向尚未明朗。唯余湖南因为与广州比邻的区位优势让其在泛珠三角合作中受益最大，据统计2005年前3季度，泛珠三角地区已成为湖南省内资引资的主要来源地。但是从中短期看，泛珠三角的全方位合作意愿良好，但是难度很大。2区域房地产市场分析一一广东省23广东省分为珠江三角洲地区、东翼地区、西翼地区和北部地区。珠三角地区包括有广州、深圳、珠海、东莞、中山、江门、佛山、惠州、肇庆共9个市，据2004年统计，其总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：71%、35%、75%;东翼地区包括有汕头、潮州、揭阳、汕尾共4个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：9%、21%、9%;西翼地区包括有湛江、茂名、阳江共3个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：10%、21%、9%;北部地区包括有云浮、清远、河源、梅州、韶关共5个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：10%、23%、7%。2.1各区房地产投资情况但珠三角地区仍是今年全省各地区房地产完成开发投资占全省比例同比有小幅度波动,全省房地产开发投资主要集中地。2005年广东省各区域按用途完成开发投资数据表(亿元)区域完成投资住宅办公楼商业用房其它数值占全省比例(%)数值比重(%)数值比重(%)数值比重(%)数值比重(%)全省1498.3100.0988.666.072.74.9159.610.7277.518.5珠三角1357.690.6893.065.871.45.3145.610.7247.418.2东翼33.02.224.975.30.20.62.78.25.215.9西翼4436.73.030.368.20.61.24.810.98.719.72一.因为桂闽琼三省目前尚未进行区域房地产市场分析，因此区域房地产市场分析只针对广东省，对于桂闽琼则在下文城市分析中单独对福州、厦门、南宁进行城市分析。海口无监测数据，在进一步工作中将进行专项研究。3该部分参考了广东省国土局、华南理工大学相关研究成果34 北部6332.14.240.463.80.50.86.410.116.125.42.1开发资金来源全省各地区房地产资金主要来源于国内贷款、自筹及其它。珠三角国内贷款所占比重出现下降的趋势，而自筹资金所占比重较去年同期略有上升，全年表现平稳；东翼国内贷款所占比重自去年年底以来出现持续增长，自筹资金所占比重略有下降，但仍保持在60%左右;西翼国内贷款所占比重基本维持在去年全年水平，自筹资金比重同比下降；北部国内贷款比重同比出现了小幅度的下降，自筹资金比重同比小幅度上涨，全年表现平稳，基本维持在60%左右。国家紧缩银根政策对珠三角及北部地区产生了一定影响，使得该地区开发商减少了对国内贷款的依赖，提高了自筹资金的比重。2005年广东省各区域房地产资金来源基础数据表(亿元).资金来源国内贷款外资自筹其它金额占全省比例(%)金额比重(%)金额比重(%)金额比重(%)金额比重(%)全省2102.6100.0351.816.732.61.6642.030.51073.751.1珠三角1950.192.7335.117.231.11.6560.528.71021.652.4东翼34.01.64.212.30.41.020.560.39.026.3西翼55.02.66.010.90.30.523.242.224.945.3北部63.63.06.510.20.91.537.859.518.228.72.2广东省各区域商品房供给分析珠三角及东翼地区竣工面积同比有所下降，珠三角及东翼地区开发商对当地市场较去年谨慎，东翼表现尤为突出；西翼及北部地区开发商对当地市场较为乐观，西翼尤为明显。2005年广东省各区域商品房建设数据表(万元、万itf)区域施，面积新升，回积竣，面积数值比例(%)数值比例(%)数值比例(％)全省15010.831005001.521003421.67100珠三角13058.2387.004093.6381.852742.1180.14东翼504.673.36273.865.48183.675.37西翼624.384.16280.665.61199.445.83北部823.555.49353.367.07296.468.66广东省区域商品房建设数据2005年同比增长(％)区域施，面积新升，面积竣，面积珠三角6.462.27-2.5834 东翼-1.86-12.72-12.08西翼36.875.8156.95北部21.923.9515.282.1广东省区域土地成本变动与去年同期相比，珠三角土地开发成本、土地购置成本上涨，其中土地购置成本涨幅达30.14%,土地储备难度加大；东翼、北部均出现了土地开发成本大幅上涨，土地购置成本下降的现象；西翼出现土地开发成本大幅度下降，土地购置成本大幅度上涨的现象。国家严格土地政策对珠三角及西翼地区继续产生影响。2005年广东省各区域土地开发、购置数据表(万元、万itf)区域土地开发土地购置投资比例(%)面积比例(%)投资比例(%)面积比例(%)全省6206221002040.4810020901701002822.29100珠三角51973083.741387.1367.98186284589.121577.3355.89东翼139202.2451.972.55526682.5260.612.15西翼313915.06233.2111.43692093.31201.087.12北部555818.96368.1818.041054485.04983.2734.842005年广东省各区域土地开发、购置数据同比增长表(%)区域土地开发土地购置投资面积成本投资面积成本珠三角7.04-4.3811.95-3.50-25.8530.14东翼120.95-1.67124.69-10.35-7.42-3.16西翼-17.1822.77-32.5515.49-23.0650.10北部-10.57-31.0129.6235.2295.80-30.94图3土地开发面积及土地购置面积鬻140012001800600400200米万平万与去年同期相比，值得注意的是西翼土地开发速度加快，而北部出现土地开发速度减缓，北部地区土地囤积的迹象表现突出。34 2.1商品房需求分析与去年同期相比，除东翼地区市场需求有所减弱外，其余地区市需求旺盛。商品房销售均价方面，全省各地区较去年均出现了不同幅度的上涨，其中西翼、北部涨幅最大，但北部地区仍是全省房价最低地区，达1491元/平方米。2005年广东省各区域商品房销售数据表区域实际销售额（万兀）实际销售面积（万m）均价（元/m2）数值比例（％）数值比例（％）全省138386871003693.851003746珠三角1258485790.942943.9379.704275东翼3577242.58193.505.241849西翼4149013.00233.666.331776北部4812053.48322.768.741491商品房销售数据同比增长表（%）区域实际销售额实际销售面积均价珠三角30.6122.316.79东翼-3.07-6.904.11西翼73.3439.6124.20北部39.1121.8614.17珠三角、西翼及北部的房价未来将会出现稳步上涨趋势，而东翼的房价将会变化不大。米方元oooooO。。。。。QQooO54321图4各地区商品房销售均价04年上半年0伴全年0眸1季度0眸上半年0弹全年2.2商品房市场空置情况商品房空置总量方面，珠三角2005年呈上升趋势，但同比小幅度下降；其余地区均出现不同幅度的上涨，其中西翼涨幅最大，达30.28%。珠三角、东翼、西翼及北部地区的商品房空置结构，也就是合理空置（待销）与不合理空置（滞销和积压）的比例分别为：1:1.69、1:4.40、1:5.16及1:3.74,而去年同期的比例为：1:1.48、1:5.99、1:2.66及1:4.06。可见，珠三角及西翼地区空置结构出现恶化迹象，而东翼及北部有所好转。2005年广东省各区域商品房空置数据表(万m2)总量待销滞销和积压区域数值占全省比例(％)数值比重(%)数值比重(%)34 全省2091.95100691.8733.071400.0866.94珠三角1618.7877.38601.4937.161017.2962.84东翼286.8113.7153.0918.51233.7281.49西翼42.042.016.8316.2535.2183.75北部144.326.930.4521.1113.8778.9商品房空置数据同比增长表(%)区域总量待销滞销和积压珠三角-4.45-12.110.74东翼2.6933.16-2.39西翼30.28-22.5650.15北部6.0012.904.292.1广东省区域市场分析结论珠三角仍是全省房地产开发投资主要集中地，较去年同期主要减少了对商业用房约1个百分点的投资，而小幅度加大了对住宅及其它房地产的投资。国家紧缩银根区域产生了一定影响，当地开发商减少了对国内贷款的依赖，提高了自筹资金比重，投资风险较去年同期有所降低。土地开发成本、土地购置成本同比均上涨，土地储备难度加大，开发商对市场较去年谨慎。但市场需求表现出较为旺盛，房价较去年出现了小幅上涨，预计这种趋势将持续一段时间。空置商品房总量有上升趋势，但较去年同期有所改善，不过空置时间结构方面出现恶化迹象。东翼对住宅的投资比重继续减少，但对住宅的投资仍是该地区房地产的主要投资方向。国内贷款比重自去年年底以来出现持续增长，自筹资金所占比重略有下降，投资风险较去年有所增长。土地开发成本同比大幅度上涨，土地购置成本同比下降，当地开发商对当地市场较谨慎。市场消化能力有所减弱，但房价同比出现微涨。商品房空置总量同比小幅度上涨，但空置结构出现好转迹象。西翼对住宅、商业用房的投资较去年同期有所加大，幅度约3个百分点。国家紧缩银根政策对该地区影响不大，但投资风险较去年同期有所提高。国家严格土地政策对该地区继续产生影响，土地购置成本大幅度上涨，土地开发成本大幅度下降，土地开发速度加快，当地开发商对当地市场持乐观态度。市场需求虽旺盛，但未恢复到去年同期水平，房价同比出现较大幅度上涨，预计未来涨幅将有所放缓。此外，值得注意的是商品房空置总量同比出现大幅度上涨，且空置时间结构方面也出现恶化的迹象。北部较去年同期减少了对住宅、商业用房各约1个百分点的投资。国家紧缩银根政34 策对该地区产生了一定影响，使开发商减少了对国内贷款的依赖，提高了自筹资金比重，投资风险同比有所降低。当地开发商对市场表现较为乐观，但土地开发速度较去年同期减缓，土地囤积的迹象表现较突出。当地市场消化能力出现了自年初以来持续增强的局面，房价出现较大幅度的上涨，但仍是全省房价最低地区，达1491元/平方米，预计未来房价涨幅将有所放缓。商品房空置总量同比小幅度上涨，但空置时间结构方面有好转的迹象。3珠三角地区各城市比较分析3.1分析思路及指标框架天均可支配收入房地产市场表现指标商品房销售价格销售面积竣工面积匕通过对城市基本面和房地产市场两方面的指标来进行分析，从静态和动态两个角度综合评价城市在区域中的地位以及城市房地产市场发展态势。在分析中，我们采用右图指标框架：3.2城市基本面指比较分析(1)城市规模一一GDP及人口比较区域中心城市■人口(万人)1GDP"")简要分析：从经济规模和人口规模看，广州、深圳毫无争议的担当起区域中心城市的地位，同时佛山、东莞以其独特的地理区位形成了第二梯度城市的经济“领头羊”(2)城市购买力一一人均可支配收入比较34 珠三角城市人均可支配收入比较简要分析：在人均可支配收入方面，除了深圳和东莞领先之外，佛山、中山、珠海与广州差别不大，说明几个第二梯度城市也积蓄了较强的购买能力。（3）区域经济发展水平一一人均GDP比较珠三角城市人均GDPt较■人均GDP（元/人）6000美元深圳广州佛山东莞珠海中山惠州简要分析：深圳，广州人均GDP突破了7000美元，而佛山、东莞、珠海、中山4均接近中等收入国家水平（6000美元），其中东莞、佛山属于四者中较高水平。34 大的扩张压力；广州、佛山、中山扩张压力次之；珠海和惠州因为人口总量比较小，从而城区扩张压力比较小，未来城市发展速度并不太紧迫。3.1城市房地产发展现状比较分析(1)城市居住现状一一城市居民人均居住建筑面积比较珠三角城市人均居住建筑面积比较简要分析：东莞人均建筑面积高的原因在于外来人口所占比例大，本地城市居民少,所以其指标特别高。珠三角城市本地人口居住条件已经相当优越，其房地产需求主要来自本地居民更新换代及外来人口引致需求影响。(2)城市房地产需求规模一一销售面积比较分析珠三角城市房地产需求比较简要分析：除深圳、广州面临较强的城市需求，佛山需求量最高，遥遥领先于其他第二梯度城市，而珠海、中山、惠州城市总体规模较小。(3)城市房地产销售价格比较34 珠三角城市商品住宅房销售价格比较3434简要分析：广州、深圳作为珠三角中心城市，房价理所当然担当起龙头角色。佛山、珠海、东莞也以其独特的区位和经济地位，担当起第二梯度城市的领跑者。数据来源：广州的为总销售金额除以销售面积(4)销售面积竣工面积比比较销售面积/竣工面积(%T-平衡指数3434简要分析：佛山和中山数据缺失，所以无法计算指标。整体来看，除了东莞指标出现过高的数据外，深圳和广州市场也出现了供不应求，其他五个城市指标均在1左右，供需基本持平，略显供不应求。数据来源：东莞销售面积来自房管局，竣工面积来自统计局(偏小)从基本面指标看：珠三角主要城市各项指标呈现三层次，广州、深圳毫无争议排在第一层次；佛山、东莞、珠海、中山在经济实力上排位第二层次；惠州基本面全面落后于前面六个城市。从房地产市场看，佛山价格、规模指标都在第二梯度城市中处于良好地位领导地位。惠州则量、价均在低位徘徊。4桂闽部分城市比较分析(南宁、厦门、福州)4.1城市基本面指标比较分析(1)城市规模GDP及人口比较34 ■人口(万人)LGDP"")简要分析：从城市规模看，三个城市规模当中福州遥遥领先；南宁则体现了人口多，总量低的特点。(2)城市购买力一一人均可支配收入比较桂闽部分城市人均可支配收入比较口人均可支配收入(元/人•年)3434简要分析：与经济总量表现一致，城市购买能力分为三个区段，厦门最高，南昌则未突破10000元，购买能力较为有限。(3)区域经济发展水平一一人均GDP比较桂闽城市人均GDPL较60000500004000030000200001000003434简要分析：人均GDP厦门一支独秀，经济发达程度最高，福州也处于领先地位。34 (4)城市人口现状发展情况一一市区人口密度比较桂闽城市市区人口密度比较简要分析：厦门由于市区土地面积太小，而经济发达程度最高，从而人口密度最高；福州、南宁则体现了较为封闭的特征，人口密度小，城区扩张压力小。4.1城市房地产发展比较分析(1)城市居住现状一一城镇人均居住建筑面积比较桂闽城市人均居住建筑面积比较简要分析：厦门、南宁人均居住面积均已超过20m2,统计数据不全，所以仅作参考。(2)城市房地产需求规模一一销售面积比较分析桂闽城市商品房销售面积比较34 简要分析：从数据上看，福州销售规模最大，厦门销售规模低与人口规模有一定关系,而南宁则与该城市总人口、购买力，城市经济发展状况有关。(3)城市房地产销售价格比较桂闽城市商品房销售价格比较简要分析：厦门房价在五城市中居于最高位，福州次之，南宁房价数据缺失。(4)销售面积竣工面积比比较福州厦门南宁匚二I销售面积/竣工面积(%・平衡指数简要分析：从指数看，福州即期显示供不应求，而南宁则表现消费能力不够。从基本面指标看：桂闽城市中厦门经济实力一支独秀，福州次之，南宁经济实力居于最后；在两个省会城市中福州房地产市场规模、价格都处于领袖地位，南宁的量、价都处于相对较低的水平。5各城市房地产市场发展趋势分析5.1珠三角地区城市深圳(1)近三年主要经济指标:类别2002200320042005年均增长宏观经济人士GGDP(元)460305388759271605079.72%指标第二产业比重（％）4440.538.047.43.54%人均可支配收入（元）24940259362759621494-3.91%34 居民生活指标人均居住面积（m2）21.820.942318.31-4.83%经济发展评价：深圳经济始终保持10%以上的增长，人均GDP已经突破了7000美元水平,人均可支配收入保持5.3%的平均增长率，深圳经济发展水平已经达到了中等发达国家水平。数据说明：2005年统计口径改变（2）近三年房地产市场指标:类另I」2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格495951955262765917.20%市场容量指标房地产投资额（亿元）411.12449.05456.33419.590.93%固定资产投资（亿兀）747.15946.491090.141176.1316.58%商品房销售面积（万m2）791.70877.85958.48993.27.90%竣，面积（万m2）915.3994.52903.52656.23-9.29%施，面积（万m2）2672.462737.482819.013414.148.84%市场比例指标房地产投资/固定资产投资55%47%42%35.6%-收入房价比----销售面积/竣，面积86.50%88.27%106.08%151.37-施，向积/销售面积3.43.12.93.4-房地产市场评价：过去三年指标说明，深圳房地产投资占固定资产投资比例高过平均水平，但是呈逐年下降趋势，市场即期供求平衡，但是从长期看，市场需求增长平稳（约10%）,由于政府的调控意图和手段，未来供应长远可能会出现一定程度短缺，但由于2005年施工面积大增，所以2006年房地产价格增幅不会太大。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：2005年1〜9月份，我市房地产市场基本保持平稳运行。但是由于各种复杂因素的影响，进入10月份以后，房地产市场持续升温，住宅价格总体上涨较快。客观上讲，房价的变动与城市经济发展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、区域和产品结构调整以及市场规范程度都有很大关系。①房价上涨是城市经济发展和建设特定阶段的客观结果；在一定程度上，表明了城市价值的不断提升。②经济与社会发展周期、人口的阶段性快速增长与居民收入的阶段性积累，导致住房市场需求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。③近年来以自住型需求为主的住宅需求增长呈现刚性，土地和存量住宅供应有所减少,供求关系日趋紧张，直接引致房价持续增长。④房地产市场存在某些炒作和违规行为，导致房价非理性上涨。2006年，深圳房地产市场发展将呈现以下趋势：34 ①在国家继续宏观调控下，深圳地方性调控措施将更具针对性。②全市住宅需求继续保持增长，市场供求关系有望在下半年趋于平衡。③商品住宅区域结构的调整和城市化进程的加速，有可能促进房地产市场率先打破特区内外“二元结构”，实现一体化发展。④住宅价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动总体来看，在2006年一系列调控政策作用下，尤其是我市盘活存量土地、增加市场供应、促进住宅结构优化的措施作用下，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将保持在较为理性的区间内。广州（1）近三年主要经济指标:类另I」2002200320042005年均增长宏观经济指标人士匀GDP（元）4190048372562716820017.66%第二产业比重（％）55.653.953.056.860.85%居民生活指标人均可支配收入（元）1338015002.59168841828710.99%人均居住面积（m2）---18.717.66%经济发展评价：广州经济继续扮演珠三角中心城市的领跑位置，增长强劲，保持17.1%的增长率，人民生活也是稳步提高，可支配收入增长率维持在13%的水平上。数据来源：GDP总量除以常住人口（2）近三年房地产市场指标:类另I」2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格41223963461844533.03%市场容量指标房地产投资额（亿元）426.39419.48477.03488.864.86%固定资产投资（亿兀）1009.241175.171348.911445.3312.79%商品房销售面积（万m2）666.15810872.671099.9718.46%竣，面积（万m2）1082.501139.471005.46826.69-8.09%施，面积（万m2）4505.204354.054669.594748.531.86%市场比例房地产投资/固定资产投资42%36%35%34%一收入房价比----34 指标销售面积/竣，面积62%71%87%133%-施，向积/销售面积6.85.45.44.4-房地产市场评价：由于广州最近两年暂停了经济适用房的供应，一向平稳的市场需求也开始加快增长（15.5%）,但是价格仍然保持理性增长（6%）。房地产占固定资产投资比例开始下降，但是还有部分过热的迹象，即期供求关系略显过剩，但是从长远看，未来时常放量将快速增长（施工面积/销售面积比远高于4）,会对时常形成一定压力，这在2005年开始出现回转。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：新建商品房市场吸纳理想，价格升幅放缓。上半年新建商品房交易登记面积与去年同期相比下降15.3%,主要有几个原因：一是国家加大对房地产市场宏观调控力度，特别是“5?11”新政策出台，需求量尤其是投机性的非刚性需求受到抑制，这是成交量减少的最主要原因；二是价格上涨在一定程度上抑制需求。至2005年下半年，房屋销售价格保持上升趋势，但升幅回落。在2006年，随着政府宏观调控的不断深化，有形土地市场将进一步规范、活跃。如果政府能够解决房地产投机因素，广州的房价将保持平稳态势，房屋一级市场交易量较之往年，其增长速度有所放缓；住宅市场交易价格上升趋势将逐步放缓，交易均价涨幅将会有所回落。珠海（1）近三年主要经济指标:类别2002200320042005年均增长宏观经济指标人士匀GDP（元）3270037700418004525811.48%第二产业比重（％）40.939.14544.93.49%居民生活指标人均可支配收入（元）153201660218347189087.31%人均居住面积（m2）一一一-经济发展评价：珠海作为珠三角的区域副中心城市，经济发展比较迅速，第三产业占GDP保持在40%以上，人均可支配收入相对较高，而且保持快速的发展，具有一定的消费能力。（2）近三年房地产市场指标:类别2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格-32323285422415.11%房地产投资额（亿元）-38.7740.464912.73%市场固定资产投资（亿兀）120.53141.05179.84216.321.60%容量商品房销售面积（万m2）-121.3115.69166.2319.53%指标竣，面积（万m2）-286.3126.28150.86-18.21%施，向积（万m2）-408.6468.52579.5919.19%34 市场比例指标房地产投资/固定资产投资-27%22%22.83%-收入房价比----销售面积/竣，面积-42%92%110%-施，向积/销售面积-3.44.03.5-房地产市场评价：从03、04数据来看，珠海房地产量、价的表现都非常稳健，价格基本持平，而量上则有轻微萎缩。短期市场供求基本平衡，长期供给量正常，市场也趋于平衡。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：1）利好刺激，势态向上，良性发展2005年珠海市的各项投资力度加大，2005年全市财政收入比2004年增长了20%。同时，港珠澳大桥的确定、广珠轻轨的开工、几条高速公路的建成和在建，这些大型基础设施建设取得重大进展都对珠海未来的经济发展前景注入了活力。2）房地产升幅明显，后市看好，稳步增长2005年上半年住宅的平均价格为4246元/itf,下半年进行了宏观调控后，价格基本持平，为4205元/itf,房价全年大幅增长了21%。近几年珠海房地产进入充分竞争的态势，消费者为改善居住环境的二次、三次置业的需求得到释放，在经济能力许可的支撑下，置业态势较旺。以上种种因素表明未来珠海房价走势仍然呈上升趋势。投资者普遍认为2005年是珠海市房地产发展的拐点，对房地产发展的信心成了房价上涨的有效支撑。3）中心城区有效供给不足，处于卖方市场珠海对高品质中大型社区住宅需求的上升与珠海中心城区住房用地不断减少的矛盾加剧。一系列的利好政策会在2006年不断推进，政府的招商力度更大，这都给未来的经济环境看好增加了信心。2005年珠海的房地产发展势头会在2006年持续，因为这样的发展是在中央进行了宏观调控和珠海市政府出台了一系列稳定房价的政策后而取得的发展，是健康的、良性的、稳定的。本兀（1）近三年主要经济指标:类别2002200320042005年均增长宏观经济指标人士匀GDP（元）43082596085741833265-2.46%第二产业比重（％）404342.242.52.12%居民生活指标人均可支配收入（元）1694918471205262288210.53%人均居住面积（m2）一一一42.6-2.46%经济发展评价：2002年始,随着城市大建设启动，东莞房地产业呈现蓬勃发展的态势。其人均GDP增长迅速，随着东莞市政府大规模的城市建设，经济实力的进一步加强，产业结构的调整，外来人口的购房需求日渐旺盛。（2）近三年房地产市场指标：类别2002200320042005年均增长34 价格指标商品房平均价格174125272660359128.47%市场容量指标房地产投资额（亿元）27.0055.0093.00129.4470.66%固定资产投资（亿兀）192.00319.00427.80562.0843.88%商品房销售面积（万m2）162.56214.60284.00208.6512.61%竣，面积（万m2）127.70257.28136.55101.789.69%施，向积（万m2）401.90689.51834.451124.7342.46%市场比例指标房地产投资/固定资产投资14%17%22%23.03%一收入房价比----销售面积/竣，面积127%83%208%205%一施，向积/销售面积2.53.22.92.47-房地产市场评价：长期以来，东莞房地产投资占固定资产投资比例偏低，即期供应看，明显呈现供不应求的形势，而且远期供给也落后于需求增长。因此东莞房地产市场处于一个上升通道中，并且面临一个略显短缺的市场局面。但从02年起，东莞商品房成交金额均放量增长，销售均价从03年开始大幅提高，主要得益于近年来，东莞市为进一步提升城市形象和地位，增强城市竞争和宏观政策下的地价上涨05年销售均价已达3591元//,同期增长18%。东莞房价在广东省排在了5位以后，与期经济地理区位和地理位置明显不符，房地产价格应该具有价值回归的空间。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：前三季度东莞房地产投资仍然保持高速增长（+36%）。施工面积是竣工面积的13.1倍,未来1-2年东莞房地产市场将集中放量，竞争加剧。1-9月份商品房销售（含预售）面积151.11万平米，同比下降5.2%;但住宅销售（含预售）面积126.19万平米同比增长14.3%表明东莞房地产住宅市场需求依然旺盛，同时也说明东莞商铺与写字楼的市场需求在萎缩。商品房成交均价同比增长8.3%,达2835元//；住宅均价同比增长17.1%,达2766元/m2,东莞商品房价格稳步上升，住宅价格急升。今年9月份商品房空置面积较去年9月或今年6月份都有所下降，属于良好状态。从施工面积看，前三季度施工面积比去年同期增长54%（其中住宅施工面积比去年同期增长46%）;竣工面积前三季度全市房地产竣工面积比去年同期下降24%;其中住宅竣工面积比去年同期下降了46%。施工多竣工少，市场推盘量不大与东莞2002年、2003年和2004年的房地产投资的高增长关系密切，此外，一些房地产商为规避闲置土地回收，将很多项目开工上马，但实际工程进度却相当拖延，使实际竣工面积维持在较低的水平。但同时也与建筑工期有着直接的联系，与发展商追求精品的房地产开发理念和做法和土地价格上涨有关。2006年预计大量新货入市，在产品上将延续2005年下半年预推项目的主流一一公寓、洋房及别墅等高端产品仍将唱主角；供应量将急剧提高，住宅交易量将上升，其中，城区房地产供应平稳上升，而镇区供应将大幅增长。但是2006年东莞供需错位的现象将进一步延续，镇区1401rf以上户型单位为供应主流，但中原预警数据分析表明东莞需求主力为100-12034 itf三房产品。在价格上，2006年东莞房价稳中有升，随着交通干道的开通，东莞的地产投资环境日益成熟，便捷的配套刺激了本地居民和外来人员的购买需求。佛山（1）近三年主要经济指标:类别2002200320042005年均增长宏观经济指标人士匀GDP（元）346004043747500410316.91%第二产业比重40.7393736.1-3.91%居民生活指标人均可支配收入（元）135821482716045174248.66%人均居住面积（m2）---经济发展评价：佛山保持强劲而稳定的增长势头，2005年人均GDP折合已达到了5000美元，说明佛山已经达到了中等发达国家经济水平。佛山是一个产业型城市，整体经济的运转主要依靠第二、三次产业支撑，三产比重平稳的维持在35-40%。另外2002年的城市资源整合，城市发展规划和交通网络规划，为佛山整体经济发展奠定了很好的平台。2005年，城市规划的推出和基建的大量投入，迅速提升了城市投资环境，大佛山进入了快速整合期。（2）近三年房地产市场指标:类别2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格245725143030331010.70%市场容量指标房地产投资额（亿元）81.60112.5296.0014223.71%固定资产投资（亿兀）290.43423.69565.40753.337.52%商品房销售面积（万m2）467.99714.06660.00757.419.92%竣，面积（万m2）450.10464.58360-9.65%施，面积（万m2）1051.191177.13950.00-3.66%市场比例指标房地产投资/固定资产投资28%27%17%18.9%收入房价比---销售面积/酸，面积104%154%183%施，面积/销售向积2.21.61.4房地产市场评价：佛山房地产市场的表现明显滞后于其政治、经济地位的提高，其房地产价格增长平稳，但房地产投资额增长幅度明显落后于固定资产投资的增长幅度，短期、长期的市场表现都明显供不应求。2005年，房地产市场开始高速发展，各个区域的房地产各具特点。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：从2005年市场表现看，佛山市场总体发展稳中带升，微弱调整，整体表现理性。房地产市场总体与去年同比略有上升，销售量、价与去年同期相比保持增长，但是增幅34 二者均有微弱下调，与其它城市的楼价大幅上升及受国家政策调控又纷纷下跌的情况不同，佛山的房地产发展是稳中带升，说明楼市发展仍是比较理性。佛山五区的各个街镇都具有较大的发展潜力，目前已有不少品牌房产大鳄进军南海、顺德各镇，而品牌的进入，对于当地楼市的发展具有不可低估的提升作用，可能在今后一段时间内，南海、顺德将成为佛山房地产的一个新焦点。随着广佛经济圈地位的确立，佛山行政区域、交通等重大改变，将为佛山的经济发展产生重大影响，佛山楼市预计还将随着经济发展继续快速上行。中山（1）近三年主要经济指标:类别2002200320042005年均增长宏观经济指标人士GGDP（元）3054744005362785833929.10%第二产业比重35.130.031.834.850.35%居民生活指标人均可支配收入（元）142081583614906172557.11%人均居住面积（m2）28.5230.930.0332.114.15%经济发展评价：中山经济实力在珠三角城市中，由于远离广州、深圳两大中心城市，经济整体表现较低，但是近几年增长迅速（年均增长22%）。从人民生活水平看，住房自有率高，其人均居住面积在珠三角城市中处于较高水平。中山中原物业顾问有也认同本地居民大部分都有自己的房产，二次甚至是多次置业的目的，往往也是长线投资。（2）近三年房地产市场指标：类别2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格26312551260227831.97%房地产投资额（亿元）36.5562.4651.9476.5433.80%市场固定资产投资（亿兀）219291262321.4015.19%容量商品房销售面积（万m2）88.89159.27127223.544.97%指标竣，面积（万m2）98.89193151.0436.71%施，面积（万m2）367.82678548.0432.58%市场房地产投资/固定资产投资17%21%20%23.8%-34 比例指标收入房价比--销售面积/竣，面积90%83%84%-施，向积/销售面积4.14.34.3-2600元左右低位徘徊；房因此中山房地产市场中期房地产市场评价：中山房地产水平平稳，房地产销售价格始终在地产投资额在固定资产投资额中比例偏低，中、短期内供过于求,内不会变动太大。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析:中山2005年住宅销售情况表销售面积T一销售均价数据来源：中山国土资源局在线从中山商品房及住宅销售情况走势来看，销售量平稳上升而价格却平稳运行，国家宏观政策的调控对中山房地产市场的影响不大（原因在于其住宅消费目的主要以自住为主，6月价格受宏观调控影响适当回落，但量增长），预计随着地方调控政策的实施，从土地供应以及资金管理等方面进行规范，将来开工面积及供应数量都将一定程度上减少，将来中山市场将越趋于理性，市场需求和销售价格将实现平稳发展，除非发生城市地位、重大交通改善等利好因素刺激，短期内中山楼市不可能发生重大突破。惠州（1）近三年主要经济指标:类别2002200320042005年均增长宏观经济指标人士GGDP（元）186512075823642219115.96%第二产业比重28.428.830.832.54.62%居民生活指标人均可支配收入（元）1069112674138221488411.76%人均居住面积（m2）---经济发展评价：惠州位于经济发展快速的珠江三角洲东部，是广东省重要的工业基地和旅游城市，经济总量基础偏低；随着中海壳牌南海石化项目、石油化工项目、数码工业园和重点34 骨干电子信息企业等项目的建设，工业发展后劲强大；旅游业经营环境和配套设施改善，品质提升，产业开发进入新的加速期，对第三产业的拉动作用明显；产业结构的合理发展促进消费力的提高，从而创造更多更高的消费需求，其要求和标准将与珠三角发达城市逐渐接轨。（2）近三年房地产市场指标:类别2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格-2142.952262.43259710.18%市场容量指标房地产投资额（亿元）15.8827.2629.5543.842.76%固定资产投资（亿兀）104.73224.53297.60351.6955.04%商品房销售面积（万m2）-73.73101.13136.836.22%竣，向积（万m2）87.2788.96114.69125.613.46%施，面积（万m2）210.97271.84350.00484.432.00%市场比例指标房地产投资/固定资产投资15%12%10%12%收入房价比---销售面积/竣，面积-83%88%108%施，向积/销售面积-3.73.53.86房地产市场评价：目前惠州的房价条件，和其它城市特别是广州、深圳等发达城市房价相比，还是存在比较大的落差。但是由于惠州良好的发展前景，及其缓慢的增长速度（5.6%）,这个落差便形成了今后房价上涨的空间。其房地产投资额与固定资产投资比例相比低于大大正常水平，主要与最近其几大工业项目的实施有关，中短期看来，其供需平衡。（3）2005年市场发展状况2006年走势目前无详细资料5.2桂闽地区城市福州（1）近三年主要经济指标:类另I」2002200320042005年均增长宏观经济指标人均GDP（元）1938720520234009.94%第二产业比重40.3%38.8%38.2%-2.63%居民生活指标人均可支配收入（元）9147101231143611.82%人均居住面积（m2）17.718.919.294.42%经济发展评价：福州人均GDP接近3000美元，人均可支配收入1.1万元，经济发展水平良好，具有一定的购买能力，人均居住面积持续改善。（2）近三年房地产市场指标：34 类另I」2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格30623075.00326236846.48%市场容量指标房地产投资额（亿元）99.99167.04223.822233.41%固定资产投资（亿兀）302.83425.72526.6360026.07%商品房销售面积（万m2）42749672068919.00%竣，面积（万m2）586653493510-3.21%施，向积（万m2）16142185211720249.29%市场比例指标房地产投资/固定资产投资33%39%42%37%收入房价比销售面积/竣，面积73%76%146%135%施，向积/销售面积3.84.42.92.9房地产市场评价：福州市场价格增幅平稳，但房地产投资增幅较固定资产投资增幅过大，一直表现为过热迹象，但是2004和2005年销售猛增，导致市场从供过于求逆转为供不应求。但是福州房地产市场外向度不断提高，两外”（外地、境外）人士在榕购房比例持续上升。外地人在榕购房的合同登记量为26817宗、面积299.2万%金额99.28亿元，分别占同期我市商品房合同登记总量的47.43%、46.04%和46.84%。这其中，温州人购房约占全部购房量的7%。所以福州市场必须警惕泡沫因素。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：1）全市商品房供需基本平衡，供应量略大于需求量。全市共批准上市预售的商品房面积为725.16万itf,同比增长28.81%;同期全市办理商品房合同备案登记面积689.32万itf,同比下降4.24%;全市批准上市销售商品房面积比商品房预售合同登记面积多出35.84万itf。供应呈正比例增长，需求呈负增长。2）商品房价格稳中有升。第四季度商品房合同登记平均价格3798元//,比上年均价3262元/nf上涨536元//,增幅10个百分点，与三季度相比回落0.3个百分点。3）各类商品房空置面积增加。全市商品房空置面积为108万itf,同比上升12.64%,增幅比上半年下降26个百分点，空置情况有改善。4）二手房总交易量上升，二手住宅交易增幅回落。全市二手房交易32936宗，面积302.33万m2,金额45.93亿元，分别增长57.97%、37.02%和39.44%;福州市区二手房住宅的平均交易价格1718元/nf,比上年均价1666元/itf上涨52元。厦门34 （1）近三年主要经济指标:类别2002200320042005年均增长宏观经济指标人均GDP（元）465895326160175457581.11%第二产业比重40.8%39%38.4%42.4%1.49%居民生活指标人均可支配收入（元）1176812915144431640311.72%人均居住面积（m2）21.4经济发展评价：厦门是珠三角以外，华南城市中经济发展水平最最高的城市，人均GDP已经接近8000美元，人均可支配收入接近2000美元，当地购买能力强。（2）近三年房地产市场指标:类别2002200320042005年均增长价格指标商品房平均价格5517市场容量指标房地产投资额（亿元）62799111021.16%固定资产投资（亿兀）212245305401.6223.91%商品房销售面积（万m2）226266306321.3612.59%竣，面积（万m2）21829737731.59%施，向积（万m2）10951290133714269.37%市场比例指标房地产投资/固定资产投资29%32%30%27%收入房价比销售面积/竣，面积104%90%81%施，向积/销售面积4.84.84.44.4房地产市场评价：从房地产投资/固定资产投资比率看，高于25%,厦门房地产投资有过热迹象；从供求关系看，施工面积/销售面积高于4,需求增长缓慢，而供给增速较快，从而形成了中短期内均有供过于求的局面。（3）2005年市场发展状况2006年走势分析：2005年厦门房地产市场表现典型的有价淡市的表现，价格上扬，而交易量萎缩，而且在价格上涨过程中具体楼盘价格却有升有降。从供求力量对比看，今年第四季度厦门市商品房及商品住宅的预售量走势线均在销售量的上部运行，改变了前几季度直接供应不足态势。2005年全年商品房预售批准总量为329.03万%同比下降10.1%,其中，商品住宅预售批准总量为226.79万%同比下降20.0%。今年一、二、三季度供应量凸显不足，全年供应量基本集中在第四季度。但全年供应累计量仍低于销售累计量。2005年厦门市商品房全年销售面积为321.36万%同比下降18%,其中，商品住宅销售量为235.38万itf,同比下降23%,供销比为0.96,改变了自2001年以来年销售量递增的走势。全年的销售量月走势图近似于“W”形走势，第一、四季度销售量较大，二、三季度销34 售量较小。房地产市场交易价格仍维持上升趋势，但升幅趋缓。尽管2005年土地成交价格、商品房成交价格屡创新高，但从具体项目看则有升有降。从商品房销售价格上看，2005年厦门市商品房总平均价格为5517元//,同比上升17.3%,商品居住用房（包括住宅和别墅）平均价格为5162元/itf,同比上升20.7%。从2005年市场表现看，厦门房地产供过于求的现象开始显现，需求明显开始下降，因此预计2006年房地产市场将会出现盘整或者反转现象，但是在土地成本、建造成本刚性因素影响下，价格调整范围不大，但是需求量预计将萎缩。南宁（1）近三年主要经济指标:类别2002200320042005年均增长宏观经济指标人均GDP（元）7145787490751104715.73%第二产业比重52.5%52.9%51.1%51.8%-0.42%居民生活指标人均可支配收入（元）90219162948792030.71%人均居住面积（m2）24.84经济发展评价：南宁是珠三角以外经济发展水平最落后的省会城市，人口基数大，发展水平低，人均GDP略超过1000美元，处于房地产发展的萌芽期。第三产业比例较重。人均可支配收入提高缓慢。（2）近三年房地产市场指标:类别2002200320042005年均增长34 价格指标商品房平均价格市场容量指标房地产投资额（亿元）6639105.1164.30%固定资产投资（亿兀）124261190346.2455.17%商品房销售面积（万m2）119342185353.8977.59%竣，面积（万m2）402202413.7627.54%施，向积（万m2）10977201498.7336.90%市场比例指标房地产投资/固定资产投资-25%21%33%-收入房价比----销售面积/竣，面积-85%92%86%-施，向积/销售面积-3.23.94.2-房地产市场评价：南宁房地产投资占固定资产投资比例比较小，尚处于发展阶段，即期供求略显过剩，而长期供求处于正常水平，但是房地产发展总体规模略小。6结论6.1经济发展水平高，但是面临挑战珠三角长期以来作为我国经济的增长极，区域内经济发展水平高、人民生活富裕。但是随着国家经济政策的倾斜的改变以及区域经济的重新划定，珠三角开始边缘化，外向型经济为主的经济类型开始走衰，缺乏自我抬升的内生能力；人才缺乏也制约着珠三角经济向后工业转型，珠三角的发展面临很大的挑战。6.2未来发展焦点，莞、佛、惠、中从未来的发展战略看，在第二梯度城市中，佛山、惠州、中山、东莞四城市分别靠近三大中心城市，而且处于“三轴”“五带”的交汇之处，拥有良好的规划和地理条件。6.3珠三角市场平稳，但是土地储备难度加大珠三角仍是广东省房地产开发投资主要集中地，但市场需求表现出较为旺盛，房价较去年出现了小幅上涨，预计这种趋势将持续一段时间。但是由于竞争激烈土地开发成本、土地购置成本同比均上涨，土地储备难度加大，开发商对市场较去年谨慎。同时广东省东翼、西翼也面临一定的发展机会。6.4城市发展形成“中心城市一次中心城市一第三梯度”三个梯度珠三角主要城市各项指标呈现三层次，广州、深圳毫无争议排在第一层次；佛山、东莞、珠海、中山在经济实力上排位第二层次；惠州基本面全面落后于前面六个城市。从房34 地产市场看，佛山价格、规模指标都在第二梯度城市中处于良好地位领导地位。惠州则量、价均在低位徘徊。从珠三角各城市看，房地产开发水平跟经济水平成正相关关系，片区内城市房地产市场指标较为健康。6.1桂闽城市经济实力强、房地产市场发育程度不平均桂闽城市中厦门经济实力一支独秀，福州次之，南宁经济实力居于最后；在两个省会城市中福州房地产市场规模、价格都处于领袖地位，南宁的量、价都处于相对较低的水平。福州城市有轻微过热迹象，存在部分泡沫因素，厦门市场则中短期内存在供大于求的市场局面，而南宁房地产投资占固定资产投资比例比较小，尚处于发展培育阶段，即期供求略显过剩，而长期供求处于正常水平，但是房地产发展总体规模小。34 第二章主要竞争对手分析1概况1.1竞争对手定义根据我司产品类型、区域布局、目标客户定位我们从下属四个方面来选择我们的竞争对手进行分析：核心业务：住宅房地产开发业务核心产品：城市中档、中高档住宅区域布局：全国布局下的珠三角区域公司目标客户：主要城市中高端根据这三个目标：我们选定了万科地产、中海地产、合生创展珠三角区域子公司作为我们珠三角主要的竞争对手进行分析。1.2竞争对手概况竞争对手资产额（亿元）销售面积（万m2）销售额（亿元）利润额（亿元）市场份额（%）业界地位5万科（深圳）58.9844.3728.054.941.51%1合生创展（广州）-57.9035.88-1.97%3中海（深圳）--14（深圳）--1金地深圳公司21.9516.710.272.250.57%212城市布局1.1万科珠三角城市版图万科在珠三角已经完成七个城市布局（具体如下表），其主要产品类别还是以中高档住宅为主。城市近期已售和在售楼盘土地储备情况6深圳17英里、金域蓝湾、东海岸、万科城、第五园广州四季花城、城市花园、万科蓝山中粮集团与万科集团联手开发的广州科学城一H2项目东莞城市高尔夫运河东一号城市高尔夫花园项目后续，总建筑面积25.1万nf；通过并购朝开公司60%股权，获得东莞阳光山庄（29.4万m2）和大岭山项目（9.2万m2）佛山金色家园顺德大良新区德胜路地块19.7万nf中山城市风景花园、城市别墅[56按照中国房地产TOP10研究组《中国房地产百强研究报告》。此处根据www.vanke.com及部分民间数据填写，统计数据不完整34 珠海中心城区的一线海景项目，9.8万建筑面积，容积率3.8惠州万科在惠州储备了一个岛屿准备开发高端旅游地产项目由aHPUJ品产」人•[*«'■■Ui…Mrtt-r-Ji|UiE超1.1合生创展珠三角城市版图合生创展保持国内房地产开发商的领导地位，最近由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究和中国指数研究院三家机构共同公布的排行榜中，根据整体能力，合生创展排名第三。过去两年，按照销售额统计平均每年占据广州房地产约7.22%市场份额，保持广州龙头开发商的位置，占北京房地产1.18%的市场份额，占全国房地产0.57%的市场份额。其开发模式专注于国内主要区域经济圈的一线发达大城市，在城市中心的优质地段，成片开发以住宅为主，兼顾商业、配套的综合小区物业。在广州已开发项目按建筑面积计的平均规模在34.1万m2,储备项目规模在42.4万m2。客户定位以满足城市中高收入的置业需要为主，开发的物业集中于中高档项目，销售均价比当地的市场平均价格水平高出15-72%。合生创展以广州为开发重心，迟迟未走出广州，但是前年和去年分别布局惠州和佛山,体现了其战略思路的改变。城市近期已售和在售楼盘土地储备情况广州帝景苑、骏景花园、愉景雅苑、骏景南苑、华南新城、逸景翠园、华景新城、广州珠江帝景、帝景山庄、帝景华苑、云山嘉去年新增花都红崩岗项目、广州大道南项目；广州地区公司土地储备约900万m234 景、颐景华苑、暨南花园佛山南海项目，总建面约20万nf惠州帝景湾帝景湾储备面积60万水口项目约30万m21.1中海地产珠三角城市版图中海作为中国房地产百强之首，是国内房地产企业历史最早的几家地产公司之一，通常采取其建筑业务先进入新城市，房地产开发跟进策略。★深圳中海也产CHNAOVERSEAS『E口跖％TY:祥讪市〜辑通布newfDi&haiLccim中海地产NAOVTR£E：A£PRQiP^RTV界”J城市近期已售和在售楼盘土地储备情况深圳香蜜湖1号、日辉台、月朗苑、怡美山庄、中海湾畔中海怡翠山居、中海大山地（18万）、中海盐田项目（8.4万）、松岗项目（25万） 广州中海康城、中海观园国际佛山万锦豪园万锦豪园二、三期，储备数量约40万nf中山翠林兰溪园 3重要战略措施3.1融资多元化3.1.1万科继2002年6月－2004年9月间的两次可转债募集35亿元人民币之后，万科2005年在资本市场再次长袖善舞。6月30日，万科与新加坡政府产业投资公司（GICRE）签约组成注册资金1亿美元的合资公司，打通了一条高效的海外融资通道。3.1.2月20日，万科企业股份有限公司为了加快资产周转，提高资金回报，将永达中国持有的万科永达83%的股权中的51%的股权转让给新加坡政府GIC-RE之附属公司RZP,转让价格1,229.1万美元（约人民币9,923万元）。该转让万科税前收益约106万元。12月20日，万科与中信资本投资有限公司共同筹组“中信资本•万科中国房地产开发基金”（CITIC），投资于万科及其关联公司开发的房地产项目。万科和中信资本及其关联公司为基金的初始投资人，基金首期募集目标金额不超过1.5亿美元，存续期5年（经基金投资人批准可延长至7年），中信资本投资及其关联公司担任基金经理管理基金，基金与万科将通过共同设立中外合资（合作）企业的形式开发房地产项目，万科负责项目开发。3.1.3中海地产2005年7月，中国海外发展同时获得穆迪和标准普尔给与的两个投资级评级，成功发行了3亿美元7年期债券，开创了中国房地产公司成功取得国际评级，并在国际资本市场发行债券的先河。美国投行雷曼兄弟公司与中海地产联合成立一个私募基金，作为共同开发住宅物业的财力支援。2004年底,在获得中国证监会批准的QFII资格同时，雷曼兄弟开始与中海地产合作，成立了一个小规模的房产发展基金。双方各自出资5000万美元，另外通过私募渠道融资4~5亿美元，用作开发物业。项目预计年回报率至少在20%以上。3.1.4合生创展1.2005年8月10日，以每股4.875元，分别向新加坡政府投资公司淡马锡旗下的Aranda，以及老虎基金旗下TigerGlobal各配售1.003亿股新股，配售股份占合生已扩大股本16.7%，集资9.78亿元，一举引进战略投资者，同时也解决了公司急需资金的燃眉之急。2.2005年11月2日，合生创展发行3亿美元（合23.4亿港元）的81/8厘的7年期优先票据，筹得资金主要用于国内房地产的大规模扩张，款项净额将用以购买土地、物业发展等业务。3.2资本手段扩张3.2.1万科在长三角经经济区，2005年3月，万科制造了国内房地产业并购的最高纪录，以18.6亿元，购入上海中桥基建（集团）股份有限公司持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%以及该等股权。浙江南都集团是名闻江浙的地产公司，虽41 然这项收购将使万科在短期内的负债增加到10亿元左右，但也使万科获得上海和江苏共219万平方米的土地储备，这相当于万科将现有资源项目用地扩大了四分之一，此次收购完成后，在长三角的土地储备将达到1000万平方米，占到万科土地储备的40％。在京津冀经济圈，北京万科收购北京朝开60%股份，万科获得朝开正在开发和尚未开发的项目，以及大约60万~80万平方米的土地储备。3.1.1合生创展合生创展去年年中就一直酝酿并购其关联企业珠江投资，但是因为种种原因暂时搁置。进入2006年后，合生创展已经开始实质性动作。据闻合生已经调整了其扩张战略，准备一举由土地拓展转变为资本扩张，加快扩张速度和规模。3.2建筑・开发•物业管理战略联盟化从房地产价值链的角度分析，建筑业作为房地产开发的一环，对于开发产品的质量和价格都有非常大的影响。物业管理作为开发业务的售后服务环节，对于提升客户满意度起着关键作用。万科、中海和合生创展因此都配备了自己专业的物业管理公司，而且中海和合生创展还通过不同的方式与关联的建筑企业形成了联盟，延伸了其产业链条，增大了利润空间。4竞争者分析结论在珠三角的布局上。万科布局最为完善，已经完成了7个城市布局，中海次之，完成了4个城市布局，连迟迟未出广州的合生创展也通过过去两年迅速布局佛山、惠州。说明竞争者正在加快珠三角第二、三梯度的城市布局。在扩张手段上，万科已经以资本扩张为主，土地拓展为辅，合生创展也正在调整扩张战略。中海则在全国土地拍卖场合频频出手，实现扩张。在战略联盟上，中海、合生创展都拥有自己建筑、开发和物业管理的“金三角”战略联盟，因此在产品质量打造、土地价格承受方面均要强于其他开发商。万科与金地类似，拥有自己专业的物业管理公司。第三章深圳公司公司内部分析1脚印・扩张•创新一一深圳近年发展历程深圳公司公司的前身是金地集团深圳公司部，也即金地集团本身第一步：2002年一一公司成立2月深圳公司公司正式成立41 8月签下第一个真正市场化运作项目一一金地香蜜山项目第二步：2003年——异地扩张6月签下东莞格林小城项目第三步：2004年一一土地一级开发、城市更新2月签下珠海香洲科技工业园项目，并于4月份正式成立珠海公司10月签约渔农村项目年底成功获取增城项目，成立广州公司第四步：2005年一一政府项目代建启动梅陇镇项目，实现多城市、多项目同时运作12月获取福田区政府福田科技广场代建项目第五步：2006年一一期待无限……4月获取岗厦旧改项目，继渔农村项目后再获旧改项目，但是全部可租售面积均为商业地产，为公司商业地产战略提供了实验基地2公司现状分析2.1公司财务状况分析从公司财务状况看，公司占有集团1/3的资源，却贡献了近70%的利润，是公司目前“3区域公司+2城市公司”中核心区域公司之一。公司总资产、净资产以及净利润均保持高速增长的同时，资产负债率仅为52.2%,说明公司在高速成长的过程中，保持了相对稳健的财务政策，公司具有很强的可持续发展能力。财务指标单位数额增长率r占集团比例备注总资产亿元21.9546.9%33.2%净权益亿元10.3441.5%37.7%总收入亿元10.2739.9%净利润亿元2.2369.8%净负债率%110.8--资产负债率52.2%销售净利率%21.7--数据来源：按照深圳公司财务部提供报表和集团对外报出报表计算填列41 2.1公司现有业务类型、项目分布及利润贡献能力分析72.1.1公司业务类型分析公司目前以房地产开发业务为核心，同时辅以土地一级开发、政府工程代建两个业务。公司现有项目主营业务未来五年预计将为公司带来11亿元利润，占96%。41412.2.2公司现有项目分布及未来几年各公司房屋销售业务分析公司现有项目分布公司现有房地产开发项目现有其他业务项目深圳公司梅陇镇、渔农村、104项目、香蜜山、岗厦旧改福田区科技广场广州公司增城荔湖城东莞公司格林小城珠海公司珠海香洲科技工业园2006—2010年销售面积情况2006-2010年各公司销售面积200,000m202005200620072008200920彳0T-深圳公司174,932107,128157,933151,02690,26214,951—■—广州公司044,114110,423168,040124,656118,829T-东莞公司92,064157,0613,531000珠海公司000000100,000未来几年，按照现有项目估算：7岗厦旧改项目很多不确定性因素，尚未评审经济性分析报告，因此本文不纳入利润和现金流分析范围41 广州公司可以稳定在12万itf的销售面积，按照广州市700万itf的商品房销售面积计，可以保持在1.7%左右的市场份额。深圳公司在2007-2008可以维持在15万itf销售面积，按照深圳900-1000万itf的住宅销售面积，可以维持在1.5%的市场份额。但是2009年现有销售面积将萎缩到10万itf以内，2010年只有1.5万itf销售面积。东莞公司在2006年销售15.7万itf,按照400万itf的住宅销售面积，约占4%的市场份额。在2007年之后将面临无地开发的现状。珠海公司自从2004年进入珠海后，截至目前尚未从事房屋开发业务。2006-2010年房屋开发业务利润贡献情况2006-2010年各公司利润贡献元万：位单30,00020,00010,000020062007200820092010T-深圳公司9,74518,75620,5138,9013,558-■—广州公司1,5476,7837,4927,9298,749—东莞公司14,3272,397000珠海公司00000以现有项目计算：广州公司未来无年可以保证平均每年0.6亿元的稳定利润贡献；深圳公司在2008年达到2.1亿元利润贡献峰值后将急剧下滑，2010年利润仅4000万元。东莞公司格林小城项目2007年贡献约2400万元利润后将不再贡献利润。现有项目利润贡献时间搭接情况41 项目名称项目规模(itf)20062007200820092010香蜜山格林/I、城/g/pi'/」'咏渔农村23684493458增城荔湖城1163200梅陇镇418920L104项目26480福田科技广场岗厦旧改珠海工业园2007年后，主营业务住宅开发业务仅有广州增城项目和深圳梅陇镇两个项目同开，而岗厦项目物业大多为写字楼和商业，公司主营住宅开发业务市场份额将急剧下降。现有项目工期搭接情况项目名称项目规模(Itf)20062007200820092010香蜜山「一格林小城236844渔农村93458增城荔湖城1163200梅陇镇41892010砸目26480福田科技广场1岗厦旧改珠海工业园东莞格林小城今年年底竣工，急需项目搭接。深圳渔农村项目将于2007年竣工，2008年结转完毕，为了保持深圳开工量和市场销售规模，急需项目搭接。珠海公司除了进行土地一级开发以外，迟迟未进入二级市场，环境分析表明，珠海市场形势不错，出于公司布局的思考，珠海公司在2008年时需要项目产生利润贡献。41 现有项目利润贡献能力分析深圳公司现有项目情况列表（截至2005年末）序号项目名称项目规模尚未结转卸积（itf）利润贡献可研阶段IRR（为总投资各项目未来可售面积净利贡献能力占地面积可租售面积至05贡献利润待结转利润原总投资额动态测算(itf)(itf)（万元）（力兀）（力兀）（力兀）1房屋开发业务3,634,8572,608,8392,380,63319,396110,697683,692982,324836元/m21.1香蜜山78,679163,88727,74519,3212,03816.0%95,496735元/m21.2格林小城136,000252,656160,5922,11216,72416.0%79,6041041元/m21.3渔农村29,45294,53394,533(387)9,29916.0%82,281984元/m21.4增城荔湖城3,244,7261,622,3631,622,363(930)32,50016.6%491,511525,157574元/m21.5龙华梅陇镇141,800448,920448,920(720)43,90220.0%192,181188,630978元/m21.6104项目4,20026,48026,48006,23416.6%11,1562354元/m22土地一级开发2.1珠海土地开发700,898700,898700,898(170)2,53616.0%8,44434元/m23政府工程代建2,0451,4803.1福田区科技广场2,045注：增城待结转利润为未来五年计划结转利润从现有项目利润贡献看，未来五年，现有项目还可以为11.5亿利润，土地储备量为238万H42 2.3公司现有项目开发效率分析对比深圳公司目前部分楼盘开发时点节点数据，与集团下发的深圳公司要求的开发效率有明显的差距，需要持续提高。深圳公司部分楼盘开发节点统计项目建面拿地最早开盘竣工最早结转东莞格林一期11.2万2003.42004.9517天2005.2670天梅陇镇一期18.4万2005.12006.5485天2006.12700天荔湖城一期28.2万2005.22006.10608天2006.12670天集团对深圳公司的开发效率的要求在舁厅P物业类型最早开盘竣工备案1别墅、TH4层+1层地卜室2多层6层+1层地卜室265天465天3小图层11层+1层地卜室305天520天4图层24层+1层地卜室340天620天5（Wj层33层（含2层裙房）+转换层+1层地下室410天755天3公司市场地位分析2005年公司分别在深圳和东莞有香蜜山和格林小城两个在售楼盘。二者销售面积分别为7.5万itf和9.2万itf。分别按照深圳、东莞2005年销售面积计算，我司在深圳和东莞的市场份额分别为0.8%和2.4%。在深圳与本地的市场份额大的企业比如万科（4.9%）、百土达（3.1%）、中海（2.4%）具有明显的差距，随着2006年梅陇镇项目和渔农村项目的推出，公司市场份额将有所上升。2006、2007年销售面积将分别达到10万itf和15万itf。在东莞，格林小城项目销售9.2万itf,市场份额2.4%;万科去年销售面积12万itf,市场份额3.12%,中信华南去年通过凯旋城、森林湖项目销售22万itf,市场份额5.72%。在珠海这个寡头垄断的市场，我司尚未介入二级开发，两个本土开发商华发股份有限公司和远大置业有限公司分别占据了13.4%和11.1%的市场份额。在广州，增城荔湖城项目尚未开盘发售，市场份额为0,但是与广州市几大主流开发商比，我们市场份额远远落后，比如合生创展去年占广州市场份额约7%。4公司经营管理能力分析4.1我司主要经营管理能力指标经营管理能力指标深圳公司行业领导者（万科集团）行业平均值中国房地产TOP10研究组：《2006中国房地产百强企业研究报告（概要版）〉〉中房地产百强企业2003-2005年3年平均水平备注（分析）资产利润率12.1%10.5%7.83%资本负债率1.1081.6141.76545 总资产周转率0.55690.5627ROE25.3%16.25%18.68%销售利润率21.7%12.8%17.4%管理费用率4.7%4.92%人均管理费用率17.6万/人27.0万/人人均创利指标80.6万/人280万/人万科内部人士透露珠三角公司利润贡献指标，非财务数据计算结果万科按照内部人士提供数据填列从指标看，我司各项经营管理能力指标均表现不错，在管理费用率上还略低于万科（注:万科是集团数）。说明我司目前成长较为健康，各项经营管理能力较强。4.1内部管理能力分析4.1.1深圳公司内部管理能力发展历程深圳公司成立于2002年，从设立之初就意识到了内部管理能力的重要性，获彳导ISO9001标准认证，是较早通过认证的地产企业。在进行翠堤湾、香蜜山项目开发时，公司不仅着力于打造产品，同时注重开发经验的积累和工作方法的总结，成功总结出《香蜜山方法》，将项目开发经验进行了较好的固化。2003年开始，公司陆续进入东莞、珠海、广州市场，内部管理也从单个项目管理模式向多区域、多项目管理模式转化。尤其是2005年，公司成立项目管理中心，尝试建立矩阵式项目管理模式，并在多个项目上进行实施，效果良好。同时，公司还在2005年加大了流程标准化建设，各专业工作基本实现流程化，作业指导书不断完善，到目前已基本形成房地产开发流程体系，为项目开发各阶段、各专业工作建立了实施标准。在异地公司管理上，通过人才梯队建设、“传、帮、带”的经验传授和制度复制，实现了“深圳—东莞一珠海一广州”的城市公司管理经验快速传承。4.1.2深圳公司内部管理能力概述根据集团战略要求，未来获取土地的IRR需要达到16%的基准；项目IRR的确定实际上取决于两个主要因素：市场大势和企业项目开发能力。宏观调控后，大势转弱，开发商利润空间受到挤压，项目IRR开始下降；但随着国家经济不断发展，人均住房需求不断提升，绝大部分区域还处于供不应求的市场阶段。归根结底，提升项目IRR必须苦练内功，提升企业经营管理能力和项目开发能力。深圳公司公司自05年开始逐步进入规范化管理阶段，各项业务及管理工作初步实现流程化、标准化，基本能在区域公司范围内统一业务运作方法。在搭建完成的流程体系中，以流程标准为载体，初步积累和沉淀了深圳公司各项业务开发过程中所形成的经验。45 从管理体系现状来看，虽然深圳公司已全面开始实施项目制流程管理，但也仅仅只是完成了初步的制度建设，整个业务流程在区域公司内的彻底执行和落实还有待提升，并且目前的业务流程仅仅涉及到基础的项目开发过程，其范围没有覆盖到更为全面和宽泛的管理范畴，如顾客和市场导向、持续改进等等。对比与各行业的标杆企业，为了保证和支撑深圳公司业务的快速发展，公司在未来3〜5年内也必须同步提升管理能力，逐步向卓越管理模式迈进，而其中公司应该尤为关注和提高以下几个方面：管理标准化在公司业务运作同时，强化流程和标准化管理意识，确保区域公司在流程执行层面的有效性，真正做到区域化的统一管理，最大程度消除不同项目之间开发效率及开发水平的差异性。（区域化的快速发展，要求各地的经验和知识快速、准确的得到共享和传播。如何能将发生的问题，深入的进行分析，从方法和制度上进行固化，彻底预防区域内的再发。）经营模式创新强化以客户和市场为导向的经营模式，通过客户满意度提升战略，将客户和市场需求及关注点更迅速、更彻底的融入深圳公司具体的业务开发模式中；同时，与之相匹配的管控模式也需逐步成熟稳定，探索和形成一套区域化业务发展的成熟业务管理和决策模式。产品标准化和资源集约式管理资源的利用模式逐渐从粗放式转化为集约式，目前这种各项目之间资源共享不足的局面需要改变，形成研发与项目开发两条线。区域开始逐渐引入研究性工作，而项目开发则简单、快速的应用研究成果，逐步实现房地产开发“工业化”的管理模式，支持开发模式的快速复制。精细化的过程管理方法，逐步将各业务节点模块化、标准化——作业指导书体系的建立和应用深圳公司在业务绩效指标方面已经具备了考评方法，但各项指标在过程中的各种数据分析和改进，还需要建立更为系统的方法，以更好的帮助公司准确的发现现状中存在的问题。基于以上的管理能力提升目标，深圳公司将通过以引入“卓越绩效模式“为载体（“卓45 越绩效模式”涵盖了管理能力提升目标的全部内容，且更为系统），在未来的3〜5年内达到“卓越绩效模式”基本的管理要求，整体程度度能达到500〜600的标准，部分内容基本能达到标准要求，部分内容开始进行有效的管理，具备良好的持续改进的管理能力。4.1经营能力分析4.1.1公司经营能力概述在以往单项目开发时，公司经营管理基本就是项目管理，经营管理也就由公司计划督办实现，这时的管理能力是较为单纯的。实现多项目开发、多城市管理后，公司经营管理产生了深化的需求。公司为此在2005年初成立项目管理中心，为多项目开发经营进行探索。目前已形成较为成形的矩阵式管理模式和区域一城市公司管理模式，同时通过编写经营管理周报、计划督办月报、项目季度经营数据测算、公司年度总结和召开Kick-off会议等方式，实现公司经营管理能力的不断提高。4.1.2公司经营能力不足之处及发展方向在公司快速扩张情况下，公司经营管理能力的不足之处主要体现在：对外部环境的把控能力不强，缺乏外部环境预警机制。公司对政策、市场等外部环境的监测较为零散和无序，同时缺乏自身的专业分析，导致对外部环境的变化往往较为被动，这也直接导致了发展目标的不清晰。内部信息反馈缺乏系统，较为零散。在多项目模式下，各类信息纷繁复杂，不同岗位人员的信息提供和信息需求量都很大，但各类信息产生、管理和提高还缺乏系统性，直接影响了工作效率。对公司各项目、各职能部门工作的监控缺乏系统，细度不够，导致没有及时对各类问题的产生及时预警，忙于问题产生后的补救，管理水平有待提高。在外部环境变化和内部快速发展要求的形势下，未来公司的经营管理能力发展目标应是：实现对外部环境变化和内部管理流程的实时监控，建立良好的信息反馈机制和预警机制，通过定期经营管理分析，在不断总结中提升管理水平，形成较为系统和不断进步的管理能力，打造经营管理的核心竞争力。5公司经营调度分析102006-2010年项目销售收入及利润250,00025%200,000101内。150,000因为岗厦项目尚缺乏明确经营开发计划，万无法相据00寓预涧.收入卜仕怏-14620062007200820092010■现有项目销售收入132,562231,474192,577147,733103,176=现有项目销售利润25,91229,52029,56017,62412,452——现有项目销售利润率19.5%12.8%15.3%11.9%12.1%50,000□范围位单20%15%H0%5%0% 从现有项目未来收入利润贡献看，2006-2007年我司利润可以基本满足增长要求，销售收入将增长到23亿元左右。20,00010,0000—■20062007200820092010f二深圳公司9,74518,75620,5138,9013,558广州公司1,5476,7837,4927,9298,749一东莞公司14,3272,397000珠海公司000002006-2010年各公司利润贡献30,000各城市公司利润贡献水平不均衡，东莞公司2006年后基本无利润贡献。广州公司未来五年各年预计可以贡献8000万元年平均利润，深圳公司现有项目在2006-2008年成为利润贡献中心，但是2009年后，利润贡献将开始萎缩。深圳地产现有项目2006-2010年现金流贡献图100,00080,00060,00040,00020,0000(20,000)(40,000)(60,000)(80,000)200520062007200820092010深圳房屋开发(25,795)19,23129,69958,74833,8395,386广州房屋开发(67,152)(31,241)(3,626)20,43440,15442,403一^东莞房屋开发21,29614,4082,459000珠海土地开发(248)(1,796)5432,8052,1750深圳政府工程代建0549659422(240)145T1合计(71,899)1,15129,73482,40975,92847,934注1：以上计算未列入岗厦项目经营相关数据2:公司经常性收益未计入：各项目保留的商铺未来几年都将有经营性收入，但大多要在08年以后产生利润，而且利润数量有限，故本表暂未予以考虑。从公司现金流贡献看，东莞公司格林小城成为公司2006年“现金牛”，而深圳公司2005年仍为负现金流，2006年开始贡献正现金流，在2008年现金流入达到高峰，5.8亿元。珠海公司土地开发和福田科技广场项目也将为公司贡献部分现金流量。76 6公司人力资源现状分析截至2005年底，深圳公司共有员工277人。作为区域公司平台，公司员工总数151人,占54.5%。广州公司和东莞公司目前均各有一个项目开发，45-65人左右的人力资源规模是属于相当理想的规模。从各专业口看，管理类人才占了公司27%,技术专业类占73%,管□深圳・东莞口广州口珠海理类人才与技术类人才比例正常。类别工程设计成本营销项目开发管理合计比例深圳3332271293815154.5%Z-P-小兀122575134415.9%广州1611696176523.5%珠海211256176.1%总计634639302574277100%比例22.7%16.6%14.1%10.8%9.0%26.7%100%从深圳公司人力资源行政级别看，公司内部已经形成了相对合理的梯队和层级，形成了较为理想的人才体系。但是公司员师以上级别的员工仅43人，在未来几年公司面临规模化扩张时需要大量中高级人才，将会对公司人力资源培养和输送提出考验。76 深圳公司梯队人才体系文员及辅助类员工■助理级员工员师级员工资深级员工项目工程经理部门副经理/经理助理,部门经理项目总经理/副总/总助项目总经理区域公司高层10203040500从年龄看，公司员工最高年龄42岁，其中三十岁以下员工145人，占53%。基本全部员工都处于青、壮年期，年富力强，朝气蓬勃。深圳公司人力资源年龄结构从深圳、东莞和珠海三公司人力资源学历结构看，本科及本科以上学历为154人，占全部人数的72%。7676注：广州公司最近补充很多新人，学历结构尚未全面统计。76 767深圳公司核心竞争因素分析回顾深圳公司2002年成立到现在历程，深圳公司成功的实现快速、健康发展发展主要基于如下因素，并且按照核心因素的不可模仿性来分析深圳公司的核心竞争力。良好的宏观经济走势和本轮房地产行情2001年上市，解决资金需求瓶颈、完善公司治理结构，一举脱颖而出良好的区域政府公共关系坚持产品主义，保持产品和服务创新，维持良好的客户满意度多城市布局，多项目运作，为规模化扩张奠定了良好基础高素质的员工，企业文化的人本关怀和员工满意度品牌的市场号召力高素质的合作方在2006-2010年持续提升。区域公共关系能力产品主义和持续创新精神人力资源质量和管理措施良好的客户满意度和品牌以上因素按照竞争对手模仿的难易程度，我们提炼出深圳公司最核心的竞争力并且规划难以被模仿的因素（核心竞争因素）良好的区域公共关系能力产品主义和持续创新精神，良好的客户满意度高素质的员工，企业文化的人本关怀，和员工满意度品牌的市场号召力可能被模仿的因素多城市布局，多项目运作，为规模化扩张奠定了良好基础上市，解决资金问题高素质的合作方良好的宏观经济走势和本轮房地产行情8SWOT分析8.1优势分析品牌形象和知名度；我司在深圳地区有着较高的品牌形象与知名度，对深圳本地的项目开发有着非常强的支持力度。尽管在珠三角其它城市金地的知名度并不高，但金地的全国性知名品牌为金地在当地扩大影响和提升知名度提供了足够的题材。较强的资金实力；集团上市且一直保持着较好的收益水平，有了比较好的融资平台，深76 圳公司可以不断的获取新的资金来源以支持深圳公司及其他城市公司的发展。深圳区域较强的公共关系能力：金地，深圳福田衔玉而生的开发企业，在深圳建立良好的公共管理能力。相对成熟规范的项目开发协作流程；深圳公司的前身就是金地集团，深圳公司也是金地集团经验积累最多的地方，这种经验的积累是集团其他子公司所不具备的。员工的专业水平与敬业精神；公司高层管理队伍稳定性高、奉献精神强，进取心强、优秀的行业专家。中层管理队伍良好的教育背景，业务管理能力强，团队合作精神强。员工队伍年轻、高素质、创新能力强、敬业。队伍精而强。经过几年的地产开发和经营，金地培养了一批掌握房地产开发技术、经营管理技能、熟悉营销策划规律、深韵企业经营战略的地产界技术、经营、管理队伍。人才这是深圳公司最大的财富，而且深圳公司员工身上体现的是纯正的金地之道精神。土地储备规模增长较快较多：深圳公司的土地储备在2004年出现大幅增长，能够支撑公司近1-2年的持续运作。8.1劣势分析市场获取土地能力偏弱：深圳公司独立运作以来，尚未通过公开土地市场获取土地，这与公司的企业形象和发展要求不相符。尽管存在土地市场过热等外部因素影响，但未来通过公开市场仍是主要的获取土地的渠道，公司应及时做好准备。规模扩张快，人才缺口较大：2005年公司同时在四个城市运作六个项目，急需大量的职业经理人才，公司面临的人员缺口较大。截至2010年，公司将面临十二个楼盘同时结转的局面，人才缺口压力将更加明显，尤其中层人才。子公司管理制度需完善；尽管深圳公司在集团的子公司中率先迈出了异地扩张的步伐，但区域公司的管理对深圳公司而言同样是一个全新的课题，深圳公司在区域管理中还有很多地方需要完善，而且区域公司管理的成功与否也关系到深圳公司异地扩张的信心和进展。与异地城市公共关系较弱；与当地政府相关部门保持良好关系是房地产开发企业成功的必要条件，而与政府的紧密关系不是短时间内可以完成的，需要一个相当长的阶段，这是深圳公司与异地城市中的当地公司相比不利的一面。8.2机会分析房地产行业长期向好的发展前景：根据本轮房地产行业发展的态势，本次景气周期将一段时间，并且房地产走势长期内看好。这对深圳公司稳步扩张带来机会，也给了新成立的76 公司足够的时间在当地生存下去。珠三角区域强劲的经济增长能力；珠三角经济区与长三角经济区和京津塘环渤海经济圈共同组成了中国经济发展的三个龙头，同其他两个区域相比，珠三角经济区有着自己鲜明的特色和优势，并且在地方政府带领下率先开始进行产业结构的转型尝试。珠三角经济区依然会保持较高的经济增长速度，为房地产行业的持续健康发展提供良好的宏观环境。房地产业的宏观调控；2004年年初至今，中央及各地方政府出台了一系列政策，旨在调控过热的投资及主要的几个行业，房地产行业是其中的重点调控对象。调控加速行业的整合力度，相对而言，这样的政策更有利于金地这样的规范运作的企业。异地城市开发水平较低（广州除外）；作为房地产开发的一线城市，深圳的房地产开发水平在珠三角区域处于领先地位。进入珠三角其他城市，金地的开发能力和水平在异地城市市场有非常强的竞争力。在异地城市我们完全可以通过一个项目的成功运作成为当地市场的领导者，从而获得较高水平的回报。8.1深圳公司面临的外部威胁外部形势的影响：近期全球房地产价格的上涨已明显有过热的迹象，深圳在2005年开始房价也出现快速上扬的趋势，历年稳定的房地产市场走势在未来面临着失衡的危险，如果房地产出现过热现象，则市场将不可避免地在其后几年出现震荡，将对公司未来的项目销售造成一定的影响。竞争者威胁：在珠三角范围内，公司将面临激烈的同业竞争。一方面是不断发展壮大的各地市场的本地开发商，这些开发商的开发能力和经验都日趋成熟，而且有强大的区域公共关系能力和一定排外意识；另一方面是万科、中海、合生创展等全国布局的大型企业不断在珠三角大肆扩张，作为与金地相似的“蓝筹”公司，其竞争力具备更大威胁。产品同质化：在深圳这样的成熟市场，产品同质化现象日趋严重，领先公司开发的产品同不知名公司的产品差距越来越小，在成熟产品的开发上几乎已经看不到什么差距。这对公司开发产品提出更高的创新要求。9内部分析结论公司各项财务指标良好，体现了较为健康和强劲的增长；公司现有项目基本能满足公司未来1-2年的增长要求，但是在2008年开始，公司面临利润和结转面积下滑的趋势；公司虽然在深圳、广州和东莞进行了土地开发，但是各地市场份额偏小，在未来几年地产行业大整合的时间段，我公司必须加快扩张。76 公司经营管理能力提升较快，但是尚需在管理标准化、经营模式创新、产品标准化和资源集约式管理、精细化的过程管理四个方面提高；公司快速扩张情况下，为了实现对外部环境变化和内部管理流程的实时监控，必须建立良好的信息反馈机制和预警机制，通过定期经营管理分析，在不断总结中提升管理水平，形成较为系统和不断进步的管理能力，打造经营管理的核心竞争力；公司人力资源结构良好，素质很高，年龄结构良好，但是未来公司高速扩张需要大量中高级管理人才将对公司人力资源管理形成挑战；深圳公司核心的四点竞争力包括区域公共关系能力、产品主义和创新精神、人力资源质量和管理措施、良好的客户满意度和品牌因素。综合来看，公司虽然在资金、品牌、人力资源和公共关系方面有一定的优势，但是也面临市场获取土地能力偏弱、高速扩张中的人才缺口、异地公司管理完善和异地城市公共关系能力较弱的现实问题。中国房地产业的持续向好、珠三角的经济平台和其他异地城市（不含广州）较低的开发水平深圳公司提供了扩张机会，同时也面临外部环境不确定性、竞争者和产品同质化的威胁！76 第四章公司使命与战略目标1公司使命1.1公司目标金地集团战略愿景为:深圳公司作为集团珠三角片区的战略实施主体，将顺承集团战略愿景，定位做:从集团战略愿景解读的四个方面：深圳公司将从如下四方面来诠释：增强经营管理能力，提高投资回报，为投资者创造价值；以人为本，人尽其用，持续改善人力资源回报，为员工创造价值；继续产品主义，加强产品与服务的创新，为客户创造价值，提升客户忠诚度；增强社会贡献是金地一贯的责任，公司未来将持续为中国经济建设增加财税收入一提供就业机会，为建设和谐社会贡献自己的力量。1.2公司使命深圳公司在集团战略规划中，将承担起以下五方面的使命：1.2.1价值创造中心珠三角地区是中国经济的核心增长区域之一，深圳公司作为金地集团的华南区域公司，将义不容辞的承担起集团价值创造中心的职责，在2006-2010年成为集团六大价值增长极之76 首。1.1.1人才培养中心深圳公司作为集团公司的前身，在企业文化、制度管理方面与集团一脉相承。在集团高速扩张的今天，深圳公司作为金地DNA最纯正的区域公司之一，人才储备较为丰富，必须承担起人才培养和输送的重任。1.1.2产品制造中心和品牌提炼中心金地集团定位于中国最有价值的房地产企业，价值和品牌的体现需要产品载体，深圳公司作为未来几年销售面积占集团最大比例的区域公司之一，将是“金地制造”的最大制造中心和品牌提炼中心。1.1.3新战略试验基地在集团2005-2010年战略规划中，提出了战略合作、企业并购，土地一级开发等新战略路线。深圳公司目前承担的珠海富卓工业区开发、岗厦旧改等项目均会为这些新战略措施提供试验田。深圳公司将积极的尝试项目制创新、区域战略采购、产品标准化等新的战略路线，不断总结战略实施经验，为集团的快速成长提供案例和参照。1.1.4规划化管理领跑者企业规模化一定程度之后，实行科学的规划化管理是确保规模经济的主要途径。深圳公司作为集团异地扩张最快的公司，必须在建立集团总体战略规划的基础上形成“区域公司战略规划一一城市公司执行规划"的二级规划管理体系，为集团的快速扩张、全国布局奠定良好规划管理基础。22005-2010年战略目标2.1集团的战略目标净利润10年增长15倍，5年翻两番！销售收入10年翻4番，5年增长5倍！（复合增长率30%）2005年2010年2015年净利润（亿元）3.21345净资产（亿兀）2787250销售收入（亿元）301305002.2深圳公司战略目标制定原则基于我司外部环境分析及内部分析规模增长与效益增长比翼齐飞规模增长与集团保持同步规模化快速布局、扩张积极进取珠三角，稳步发展桂、闽、琼2.32006-2010年深圳公司战略目标一一规模目标深圳公司未来五年的增长，不光强调粗放的规模性增长，同时管理能力也将同步增长,76 因此，我们将从规模（利润、结转收入和面积）和效益指标两个维度来提出我们的战略目标。2.1.12006-2010禾U润规模目标按照2005年利润实现情况，我们选定按照利润审定指标1.96亿元作为深圳公司战略目标增长起点。按照集团要求的30%的复合增长速度，确定我司未来五年战略目标。按照该目标，深圳公司在规模上2010年为集团贡献指标将达到7.3亿元。76762.1.12006-2010年现有项目利润贡献与战略目标的差额深圳地产2006-2010年禾I」润缺口8.0「''O0LO0OOO6420N4元万：位单OdiO20920008O207O206O27676口现有项目利润贡献2.592.952.961.761.25■利润规划一目标值2.553.314.315.607.28口利J润缺口0.04-0.36-1.35-3.84-6.031.35彳乙元、3.84彳乙元、6.03彳乙元。深圳公司2006、2007年基本能满足战略目标，2008-2010年，由于现有项目竣工结转完毕，将开始出现较多的利润缺口，各年利润缺口分别为76 2.1.12006-2010年结转面积及结转收入目标我们按照以下标准来确定规划结转面积和结转项目数量。销售价格5500元/平方米净利润贡献能力600元/平方米单个项目年结转面积8力平方米做目•年标准的确定基于如下三方面的依据:集团的测算标准深圳公司现有项目的利润贡献能力、价格情况，以及年结转面积情况未来房地产市场利润率的下降趋势元万：位单按照规划指标，2010年年结转面积为114万平方米，年结转收入为65.6亿元，复合增长率分别为38.6%和49.2%。2.1.22006-2010年城市布局目标根据外部分析结果，以及公司积极进取桂、闽、琼的战略思想，公司规划在2010年经76 营性布局5-6个珠三角城市，战略性布局1-2个桂、闽、琼区域省会城市。2.1.12006-2008年项目拓展目标根据前面得出的各年规划结转目标，可以得出各年结转项目个数及大体分布。2006-2010年规划结转项目个数由于现有项目的逐步竣工结转，公司需要结转的新项目数量要求逐渐增多。2008年需要在现有项目基础上新增2个项目，2009年新增6个，2010年需要新增12个结转项目。2006年-2008年我司需要结转利润的项目数量大致如下图:拓展项按照集团投资效率及开发效率要求，假定所有新增结转项目均在年中结转利润,目均按照“24层+1层地下室”考虑，从拿地到结转统一按照640天（1年9个月）考虑，76 具体拓展项目根据项目情况灵活调整拿地时点。按照此假设进行计算，2006-2008年拓展目标如下：2006-2007年要布局一个珠三角新城市；2007-2008年布局第二个闽桂琼新城市或者第二个珠三角新城市。截至2008年底，将有7个城市公司（含深圳本身）。2009-2010年拓展规划将在相应年份五年规划中进行部署。但是在拓展的过程中首先要注意两点原则：第一是区域，一定是要当地城市发展的热点，或者未来几年的热点区域；第二拓展项目的规模，对于婴儿期城市，也就是面积，建筑面积10万平方米左右；对于成长期、成熟期城市，在能解决土地投资瓶劲问题的前提下，鼓励拓展大中型项目。年份城市项目数量项目类型最迟拿地时点备注2006东莞110-20万m22006.6出于工期搭接及可持续发展，建议获取中型项目广州/珠海/珠三角新城市128-12万irf2006.9如果是珠海还是新城市，考虑初次介入开发，先用一个短平快项目介入；广州公司拓展，规模可以适当放大。2007深圳110万irf以上2007.9深圳作为成熟型城市，弥补深圳2009年结转面积和利润，中型项目广州/珠海/东莞/珠三角新城市1310-20万irf2007.12如2006未进入新城市，则考虑珠三角新城市拓展1个8-12万nf闽桂琼新城市118-12万irf2007.12布局一个桂、闽、琼新城市2008闽桂琼新城市2或珠三角新城市218-12万irf2008.12再布局一个桂、闽、琼新城市，建议小型项目广州/珠海/东莞/珠三角新城市1/闽桂琼新城市1310-20万irf2008.9属于已经进入成长型城市，可以考虑可持续性开发项目注：1.对于初次进入新城市，当年拓展项目规模建议8-12万如果拓展项目属于大中型项目，15万rn2以上，则次年拓展压力可以适当减轻，否则次年仍然有拿地任务，延续结转利润和市场份额。2.珠三角新城市主要指佛山、惠州和中山三城市，闽桂琼新城市主要指福州、桂林和海口三城市。2.3.6未来五年我司战略总览年份结转面积结转额利润目标结转楼盘城市布局结转项目新增结转76 （万m2）（亿元）（亿元）数量项目数量200516.710.271.96深、广、莞、珠20200630.813.32.15深、广、莞、珠40200727.223.12.79深、广、莞、珠50200843.125.43.63+1珠三角新城市63200970.741.84.71+1华南新城市105201094.755.16.13+1华南（或珠三角）新城市144在该战略目标下，相对于集团的，我司利润贡献、销售面积、收入跟集团对比如下，2006-2010年，我司利润贡献将稳定在集团的50-60%,2010年销售面积和销售额将保持在集团50%左右。2006-2010地产利润占集团比例80%60%40%20%0%76 2006-2010地产销售额占集团比例元亿：位单2.42006-2010年深圳公司战略目标——效率目标深圳公司作为集团主要的价值创造中心，在实现规模增长的同时，还必须实现效益的增长。按照2005年深圳公司人均贡献利润率80万元为起点，参照同行业企业水平（2005年,万科深圳公司280万元/人），我们规划深圳公司未来五年效率目标未来人均创利能力按照20%增长，根据利润规划倒推出深圳公司大致的公司规模如下图所示，但是考虑公司人才的储备和培养情况，实际各年的数量要实际大于规划数量10-15%。深圳地产2006-2010年战略目标一一效率目标到2010年，以2005年集团审定利润数为计算基础，公司在利润规模翻2番的同时，公司效率将提高2.5倍，公司规模将稳步扩张到366人，在2005年基础上基本扩大50%。该效率指标的实现主要靠规模化、工厂化和集约化的发展模式来实现。76 2.52006-2010年深圳公司投资额按照拓展规划，计算2006-2010年各年土地储备数量及各年土地储备投资额如下:2006-2010年规划土地储备数量未来五年，公司需要各年分别增加的35万、71万、109万、152万和202万平方米的土地储备，各年土地储备数量报告在建和待建面积分别为228、236、237、252、281万平方米。按照各年需增加土地储备数量，按照35%的土地成本率（土地成本/销售价格）计算各年需要的土地投资额分别为：6.79亿元、14.11亿元、22.17亿元、31.8亿元、43.4亿元。2.62006-2007年投资战略合作规模根据《集团06-07年投资布局指导性计划》的三个方案，按照我们的土地投资计划，我们各年2006-2007年在集团的三种投资方案下，我们的资金缺口（战略合作规模）如下表所76 示。单位：亿元项目20062007新增土地储备投资额（亿元）6.814.1方案一集团可能资源投放（方案一）2.03.3战略合作规模4.810.8方案二集团可能资源投放（方案二）2.86.1战略合作规模4.08.0方案三集团可能资源投放（方案三）7.15.5战略合作规模0.08.676 第五章公司战略执行路径1国际化战略1.1集团的国际化战略集团战略提出国际化内涵体现在三个方面：资本国际化、人才国际化和标准国际化。资本国际化是指集团未来的发展资本不但来自国内，而且要积极利用海外资本市场进行股权融资、发行长期债券和战略合作等各种手段，为集团的快速发展提供稳定的资金支持。人才国际化是指我们要从海内外招聘符合金地发展的高水平人才。标准国际化指的是我们要以一个国际化企业的标准来要求自己，无论是流程、公司治理、财务管理都要以国际化高标准来要求自己。1.2深圳公司国际化战略措施深圳公司定位于做中国华南区最有价值的国际化地产企业，必须具备国际化的视野和国际化的管理水平。必须从如下两方面开始做起：1.2.1国际先进企业经验和管理制度的学习选定标杆企业，结合我们自己的国情，从别人的战略理念、管理制度、程序流程等方面全面学习别人先进经验，从而完成深圳公司自我的飞跃。1.2.2国际化人才的培养培养具有国际化眼光和高领导力、高执行力的人才，以促进企业的长远发展。1.2.3国际化标准的制定和执行做国际化的企业，必须学习、采纳和制定国际化的标准，深圳公司志在做一流、卓越的中国地产企业，那么拥有并执行自身的国际化标准是必须的。2快速滚动开发，保证利润贡献和健康的现金流快速滚动开发这条战略路线是集团战略的精华，“开发”表示集团的投资还是集中在房地产住宅开发；“快速”就是要缩短开发周期，加快销售速度和资金回流速度，体现了集团的开发效率要求；“滚动”就是集团要提高资金使用效率，及时有效地将钱投到项目中去。简言之，快速滚动开发就是要：第一，把握开发效率，迅速滚动，以时间赢得资金效率提升；第二，注重投资效率，把握合适的净负债率和正确的投资布局，提升资金效率。3公司并购战略主要运用集团并购策略来分析深圳地产可能的并购措施国外发达国家无论哪个行业，占企业数量20%的企业，所占的市场份额是占市场份额的80%。而并购是行业发展到一定程度行业洗牌的重要手段，中国房地产业发展到今天，76 市场集中度不断提高过程，诸多大型企业必须靠并购来增强实力，赢得市场份额。3.1深圳公司面临的并购环境中国房地产行业处于调整期，行业整体景气水平和行业企业家信心有所下调。国家部委03年18号文指出，“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”，可见政府是支持像金地这样的地产篮筹积极利用并购手段参与地产行业的整合。珠三角片区万科、合生创展等竞争对手已经纷纷开始利用并购手段合纵联横，扩大规模、或获取土地资源、或获取目标企业的开发能力和品牌，金地要么与狼共舞，要被吞食！3.2集团并购目标和策略当前集团首先考虑通过并购来获取土地资源，考虑到未来并购层次和规模的提高,开始做管理能力上的提升和准备。目标目标排序相应策略获取土地资源市场机会最多，最为现实的目标，也是公司首先应考虑的目标寻找规模较小，但拥有丰富土地资源的企业作为并购对象，并购以获取资源为主要目的，尽量降低文化、管理整合方面的难度实现地域扩张实际上也是以现有区域外土地资源的获取为主要导向在有意向进入的新城市关注相应机会扩大公司规模由于涉及整合公司文化、股东关系等等问题，难度相对较大。目前公司规模还不够大也是障碍在规模发展的同时固化、强化公司的管理模式和企业文化，为将来可能的大规模兼并做准备获取专业和管理能力可以通过不同业务领域的并购扩展公司业务模式（如商业等）。但是整合的难度相对较大，需要多角度考虑加强对公司业务模式的认识和设计，加深对目标业务领域的认识3.3深圳公司可以采用的并购模式3.3.1万科并购朝开模式并购双方目的其他具有强势公共关系的当地开发企业的目的：引进巨头，强化自身，资产套现深圳公司的目的：获取土地资源、获取区域公共关系能力、战略布局并购模式（见下图）76 万科并购朝开并购前I朝阳区国奏委1OB也.北京市朝阳城市建设算合开发公司20022rli口，已收阳头施产业电合，以布续分立方式及立弱力耳发中心1QB北京南朝阳城市春费镰合开发及司一**一朝万房地产州发中心3.3.2北京华远与首旅集团相互持股并购双方目的：华远地产首旅集团的：土地、资金双重资源获得、成功引进战略合作伙伴首旅集团的收获：土地资产的盘活、投资多元化、共享地产投资收益华远地产与首派集团相互持股2002年4月18日华远与首旅签手、土地与奥金、专业结合，成立首旅华远，共同开发首旅集团华远地产北京千禧饕史普酒I占果四京市首旅华远房地产开发有限公司注册资本1忆元；2002年12月，公司增贫，注册贯金增至1.S亿元.目前已经借助首旅集团土地资源成功开发北京公馆、华运首府、华运HIP三个项目2006年3月华远地产、首旅集团酝酿相互持股，进一步利益捆绑，土地、资金资源共享华运地产股精北京首施华远地产股份76 并购模式分析：3.3.3并购中金地的优势品牌优势：通过近几年的高速发展，金地已经成长为全国范围内的一只地产品牌；资金实力优势：金地相较其他开发商，具有股市、债市以及海外基金等多种融资渠道；产品优势：金地是一个产品主义者；专业管理能力优势：金地在管理体制、管理手段、管理模式等方面在国内处于行业领先者之一。4同心多元化战略集团战略定位于抱元守一，坚持房地产开发业务。对于深圳公司来说，目前积极介入了与房地产二级开发相近的地产开发业务，包括城市更新改造、土地一级开发、政府工程代建服务等业务范围，一方面可以提高公司形象、品牌，强化区域公共关系。比如渔农村旧改项目的顺利实施，有效的提升了金地集团在深圳区域的品牌认可度和政府公共关系，再如珠海土地一级开发也有效的加强了与珠海市的政府公共关系，为公司顺利进军珠海二级开发做好了准备另外一方面，可以有效的尝试新的盈利模式，为公司带来稳定的现金流。福田科技广场项目让公司有机会尝试高端写字楼开发，获取经验，强化政府公共关系，培养人才，同时也为公司从2006-2008年提供500万元左右的稳定的现金流。因此，公司在资源的调度上可以考虑适度的同心多元化战略。76 5战略合作毫无疑问，战略合作是公司解决资源瓶劲，解决过度竞争的唯一之道。深圳公司未来的战略合作从产业链角度可以分为三类战略合作：资源性合作、专业伙伴合作和客户端合作。5.1资源性战略合作资源型合作主要是指深圳公司寻求有资金或者有土地资源的企业进行合作，我们利用我们的房地产开发业务专业优势，实现与资源占有企业之间的资源共同开发。这样的合作，不光可以为深圳公司带来实在的利润贡献，而且可以有效的扩大市场份额,项目20062007新增土地储备投资额（亿元）4.011.0方案一集团可能资源投放（方案一）2.03.3战略合作规模2.17.7方案二集团可能资源投放（方案二）2.86.1战略合作规模1.24.9方案三集团可能资源投放（方案三）7.15.5战略合作规模0.05.5单位：亿元锻炼队伍。2006-2007年，我司在战略目标投资额上存在的缺口如下表所示，一旦集团筹资工作进展不顺利，那么我们需要的战略合作规模将达10亿元之巨，因此，今年将是深圳公司考虑资源性战略合作的重点。5.2专业伙伴战略合作房地产的开发离不开专业伙伴的合作，从项目前期论证咨询，到项目总包承建、到战略采购材料供应，到后期销售服务、物业管理。目前我公司专业合作伙伴尚未建立起专门的管理体系，所以在专业合作伙伴的寻找过程中，不光出现了不经济效益的问题，而且存在发生逆向选择和道德风险潜在风险。在专业战略合作伙伴的管理中，我们建议采取“竞争+稳定”的管理策略。在保持稳定的大方向下，我们鼓励竞争。稳定，我们可以有效降低我们的伙伴遴选和管理费用，降低发生逆向选择和道德风险的可能性。但是引入竞争，我们可以解决合作伙伴的习惯惰性和对专业合作伙伴的“路径依赖”。5.3客户端战略合作“订单地产”的模式自从王建林提出以来，一直在国内风行，该商业模式受到了热烈的追捧。其实其核心就是为商业地产的开发找到长期的、稳定的下家，比如万达就找到了Walmart这样的长期战略合作伙伴。对于深圳公司未来几年将面临岗厦项目这样巨量商业地产的项目，能否引入稳定的、长期的的客户端战略合作伙伴将是金地商业地产战略实施与否、成功与否的关键。第六章新战略的思考1资产证券化2005年12月1日起，《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行，为房贷证券化提供了政策和法律依据。这是自2005年3月份信贷资产证券化试点工作协调小组决定76 在建行开展试点工作以来，住房抵押贷款证券化进入实际操作阶段的重要标志。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目，宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。因土地成片开发一般属大型项目，采用这种方式可在较短时间内筹集到巨额资金。采取封闭式，基金投资者保留了投资资产的流动性，基金发行者也没有提前赎回的风险，从而保证了投资的稳定性，有利于其取得中长期投资收益。对于旧城区改造，可采取土地使用权信托模式。可由土地使用权所有者，向房地产开发公司信托土地使用权，取得信托受益凭证。后者通过银行贷款或发行证券的方式，筹得资金以支付劳力安置费、动迁用房费及建筑安装费等。在建筑物完工并加以管理运用后，所获收入扣除成本、费用、税金等支出及信托报酬后，由信托受益凭证持有人分享，从而终结信托关系。为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题，可为该房地产专门成立一家单项资产房地产公司，以需回笼的房地产开发建设资金为限，对外发行股票，并由此增加该项资产的流动性。若房地产发生增值，则在转让时获利。若出于对设立公司无法避免的课资本利得税及对投资者个人课所得税的双重纳税因素的考虑，可为该房地产项目设立单项契约型基金，对外公开发行可转让的受益凭证。房地产证券化可以分为房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我公司目前为福田区政府代建的福田科技广场以及岗厦旧改项目都是投资大、建设周期长的项目，我公司可以通过帮助福田科技广场证券化，岗厦项目发行土地使用权信托，针对商业、办公楼部分发行Refits等行为探路资产证券化，一方面加快资金回笼速度，减少资金积压，另外也可以为集团尝试商业战略提供试验田和人才、经验培养基地。1客户满意度战略——建立以客户为中心的观念和服务体系客户满意度战略源于产品主义战略，但是高于产品主义战略。它包含了产品满意、服务满意和社会满意三个层次。产品满意是指企业产品带给顾客的满足状态，主要是产品的质量满意、价格满意；服务满意要求企业在产品售前、售中、售后以及产品生命周期的不同阶段采用相应的服务措施，并以服务质量为中心，实施全方位、全流程的服务；社会满意指客户在企业产品和服务的消费过程中，所体验到的社会利益的维护。它要求企业的经营活动要追求先进文化，遵循诚信原则促进社会和谐。客户满意度战略不是对过往深圳公司产品战略的否定，而是对产品战略的加强和延伸。76 它强调从企业文化、产品/服务流程、产品/服务质量等方面人手，建立以客户为中心的企业发展战略，满足客户满意的三个层次——产品满意、服务满意和社会满意，提高客户满意度，增加客户忠诚度，从而提升企业效益，实现企业的长远发展。实施客户满意度战略有利于深圳公司根据自身特点将所有被割裂的战略有机地联系起来，建立全新的顾客满意度战略，追求长远协调的发展;有利于深圳公司流程质量的提高；有利于实现利润，增加效益；有利于企业文化建设，树立诚信、负责的企业形象，提高企业信誉、增加集团品牌无形资产、提高股票市场价值。品牌满意度战略可以按照如下步骤实施：逐步建立客户导向型的企业文化建设完善的服务质量管理体系建立差异化的服务体系重组业务流程、组织架构建立和改善CRM、软件系统等管理体系1联合体(Consortia)联合体是一种大规模的、在行业中通过相互链接而成建立起来的虚实相间的战略联盟。在日本，这种联合体被称为财团(Keiretsus)，在韩国则称为财阀(Chaebols)，日本三菱集团在成长初期，通过财团式架构，发掘互相合作方案、开拓多元化市场、建立安全保护网、增加公众认可，因此获得了相当长一段时间的辉煌。目前在国内，联合体的雏形已经显现，阳光100牵手SOHO国际，万通、万科联合天津泰达，和记黄浦全国各地与陆家嘴、中航等地主形成开发联合体……联合体通过联合不同企业，与一些大银行联合起来，通过互兼董事(Interlockingdirectors)和证券交易协调。这种协调的目的在于降低竞争风险，一定程度上形成成本分摊和经济规模的增长来实现。深圳公司可以考虑在适当的时机和项目，选取与集团开发理念、企业文化相接近的公司组成联合体，实现组织的合作和学习。2标准化之后——工厂化行业发展到成熟阶段，必然由产品的粗放竞争向标准化竞争过渡，三流企业卖劳力、卖产品；二流企业输出品牌、技术、管理，进行低成本扩张；一流企业制定标准和游戏规则。标准化带来的是产业化与规模化，在面对同样的房地产市场资源的情况下，谁拥有足够的技术资本——标准化体系，谁就拥有行业的未来。成功的企业是要靠这种标准化的核心竞争能力来占领市场，并通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透。中国房地产市场正逐渐走向成熟，标准化成了品牌地产在市场竞争中的利器。而标准化后是什么呢？——工厂化！一旦行业实现标准化，工厂化的制造方式是我们必须经历的。76 首先比较发达国家的工厂化情况。19世纪50年代到70年日本城市化率基本上达到57%，现在是80%。而它的工厂化率从60％提升到70％，日本的工厂化率非常高；美国的50到70年代把的城市化率是64％，现在是90％，50到70年代当时美国工厂率只有30％，现在是70％。反观中国，19世纪50到70年代城市化率7％，我们目前是40％，工厂化率现状是7％到8。如果比较我们40％的工厂化率。我们城市化率40％，当瑞典城市化率33％，它的工厂化率为40％。其次看国外工厂化发展它所占的市场份额，日本经济寡头化非常的明显。极水住宅地产2000年占全日本住宅份额的21％，大和占13.8％，三则12.4％；美国1998年前25家大的房地产公司它在工厂化住宅里边占了92％，2000年前十家已经占了78％，大公司都是工厂化发展，用传统化的方式发展无法达到规模化发展。再次看管理效率。以施工施工单位为例，如果按照传统的方式目前大概每个人可以管理1万平方米，如果不改变这种方式，你十年之后可能上升到10万平米/人，按照金地的扩张速度，我们需要多少人，这个很难想象，因为这样的规模根本无法管理。国外的发展经验证明房地产必须走工厂化的道路，传统的生产方式不再适用。最后从横向经济水平比较看，美国当它人均GDP在1000美元时，就开始做工厂化了，在人均GDP在5000到1.2万美元时完成了工厂化的过程。中国的统计数字，2003年的数据我们人均GDP已经超过1000美元。按照胡锦涛书记在耶鲁大学的讲话，到2020年我国人均GDP将达到3000美元，那时候一定是一个工厂化相当发发达的国家，现在不开始尝试，我们就会被时代、行业趋势所抛弃！标准化之后，我们该工厂化了！76 第七章拓展能力提升计划1拓展能力提升计划依据集团投资效率提升的精神和相关文件，结合深圳公司自身情况，我们提出从以下几方面进行我们的拓展能力提升。1.1决策流程优化，加强与设计、营销、成本等职能部门配合。*工.*i'T/m—,川■三L♦河终严・豪*T*7e・向目可F.L♦・・•44史■.啡52六也有.「：七需二口41工、蠹工二百F.F■邙就二；%T"JLI.,.；»"*■,PfliTt.心不*父N*”本".二*TZii根据集团最新提高投资效率的方法和路径，必须有效缩短前期投资决策时间，提高前期决策准确性、可操作性和权威性。所以在今后的拓展过程中，必须加强与设计、营销、法律等部门的沟通、协作；同时形成土地决策和支撑体系，实现管理标准化。1.2拓展人员精英化培训目前深圳公司项目开发部只有4名员工（1老带3新）负责发展研究工作，其中3人为去年和今年的毕业生，预计今年7月将补充2-3名发展研究人员，各城市公司中项目开发部负责拓展的人员也不多。迄今为止，深圳公司项目开发部最早入司的新员工到岗时间不满一年，成长为拓展精英必须高效速成。提高拓展能力，一支业务能力过硬的队伍是成功的基础，因此务必建立科学合理的拓展精英化培训计划，采用“传帮带”的策略使拓展队伍迅速成长。1.3城市监测系统的建立随着集团的急剧扩张，目前集团已经在集团内部初步建立起了城市房地产环境监测系统，对于部分大中城市的市场情况基本能做到及时搜集和监测，而且形成了较为完善的城市环境评价体系。但是从深圳公司看，尚未建立科学合理的城市监测和测评系统，很多比较好的项目机会因为缺乏对外部环境的了解而错过。因此学习PULTE及万科等行业优秀企业建立城市监测系统之路势在必行。1.4公共关系能力持续提升计划区域公共关系能力强是金地的四大核心竞争力之一，但是随着市场竞争的提高和异地拓76 展面积的增多，金地在深圳大本营具备的这一优势在其他异地城市却不具备。随着行业越发健康和阳光化，深圳公司可以通过土地一级开发、城市更新改造、政府工程代建等行为与当地政府机构与组织建立良好的公共关系网络，为拓展提供良好的平台。22006-2008年工作重点2.1城市监测系统的建立、完善与推广200620072008初步建立试运行、优化运行、推广城市房地产监测平台；城市监测指标体系、城市分区标准、输入输出模块设计；区域公司与城市公司之间职能设置，数据采集体系设计；覆盖主要珠三角城市试运行城市监测系统：珠三角主要城市监测数据录入和利用；监测系统各输入端、查询端职能分配和权限设置；根据试运行结果报告，持续优化系统监测系统做到每季度更新系统覆盖粤桂闽琼主要大中型城市及部分主要二三级城市监测系统建成运行：城市监测系统能做到每月更新；系统利用能力到80-100%;集团内部推广和应用。2.2公共关系能力提升对于已经进入的城市，公司可以通过我司的品牌战略和产品主义来增强我们的公共关系能力，对于新进入的培育型城市，处于公共关系培养期，我们公司可以通过土地一级开发、城市更新改造、政府工程代建等等形式建立与当地政府、机构和组织之间的信任和行业美誉度，加强我们的公共关系管理能力。2.3土地拓展精英培训对于拓展经营培训，主要围绕知识和能力两个维度来进行培养，通过内外部培训两条学习辅导途径，在知识方面，结合拓展过程中可能遇到的问题和发生过的案例从法律知识、营销知识、财务知识、设计与工程知识、金融知识等方面给拓展新人进行知识储备培训；在能力方面，运用理论培训和实战锻炼提高拓展人员的团队协作能力、沟通与谈判能力、公共关系管理能力、管理情商。培养目标如下表所示：200620072008培养目标拓展精英1-2名2-32-3拓展骨干3-4名4-54-52.4异地拓展支持流程优化随着珠三角主要城市的布局，我司将遇到越来越多的异地公司拓展支持的问题，公司将在2006-2008年合理的建立“集团公司一一区域公司一一城市公司”之间的投资决策支持流程，梳理环节，形成标准化的分工、协作、巡检等标准制度体系，有效缩短异地城市公司投资决策时间长度和提高投资决策准确程度。76 第八章经营管理能力提升计划1经营管理能力提升计划根据前述经营管理能力发展的目标，深圳公司2006年经营管理能力具体提升计划为:时间目标具体措施2006年4月公司运营管理制度框架搭建，项目营运监控体系初步建立形成《深圳公司公司运营管理程序》2006年5月公司运营管理制度形成形成《深圳公司公司项目开发计划编制及管理程序》形成《深圳公司公司经营管理月报/周报编制和管理程序》形成《深圳公司公司经营会议管理程序》修改和完善《深圳公司公司计划督办作业指导书》2006年6月完善公司运营管理制度形成《深圳公司公司项目经济测算编制及管理程序》06年下半年运营管理制度的实施和完善，半年、季度、月度经营分析会议的组织和总结2卓越绩效模式实施计划基于以上的管理能力提升目标，深圳公司将通过以引入“卓越绩效模式“为载体（“卓越绩效模式”涵盖了管理能力提升目标的全部内容，且更为系统），在未来的3〜5年内达到“卓越绩效模式”基本的管理要求，整体程度度能达到500〜600的标准，部分内容基本能达到标准要求，部分内容开始进行有效的管理，具备良好的持续改进的管理能力。《卓越绩效模式》实施计划见附件内容。《卓越绩效模式简介》：卓越绩效模式基本等同于美国的波多里奇奖评审标准，作为全世界都在推行的体系标准，以1000分作为公司管理成熟度的衡量尺度，覆盖企业从战略到实操层面的所有管理内容，除了关注过程管理，更加以经营结果作为评价依据。目前全世界的大型公司，如通用、摩托罗拉等跨国公司最高也仅仅是700多分。即使是在中国参加全国质量奖的企业也最多达到600多分的标准（如海尔、联想、华为等），因此隼越绩效模式是引导企业发展的一套长期性的准则。76 4.2战略4.4资源4.1领导4.7经营结果《卓越绩效模式》实施计划示意图对于如何在金地深圳公司将《卓越绩效模式》逐步引进并融合到我们的实际业务工作中，项目管理中心草拟了一份初步的构想及导入的工作计划安排，以期望能在正式开始前对此项目有一个初步的规划和整体安排。最终通过此计划与公司领导及外部咨询公司就项目的整体安排达成共识，以有效指导后续实际工作的开展。此份计划作为《卓越绩效模式》的主要推进思路和线索，实际推行中的辅助性细节工作暂未列入其中。同时在计划中重点考虑的是06年需要完成的具体工作，而未来几年的则主要是方向性的思考（具体的内容及时间安排每年年初再确定实施计划）。《卓越绩效模式》作为一项中长期性的项目导入，可以考虑将项目按时间进度划分成四个阶段：导入初期阶段（06年）06年重点应该是导入前的准备工作，包括《卓越绩效模式》概念在公司范围内的引入和推广，在公司范围内对此项目的目标和作用达成共识（尤其是中干以上）；现状摸底审核，以根据公司实际需要确定项目改进模块（与公司领导达成共识）；争取能初步实施1〜2个改进模块的引入和试运行。正式运作阶段（07年）各个改进模块的陆续引入和运行；实施一次外部阶段性审核，检讨体系实施的差距及效果。阶段性目标实现阶段（08年）基本完成改进模块的建立和应用，初步体现《卓越绩效模式》对公司管理体系的改进成效；争取能参加2008年度的“市长质量奖”评审，通过创奖检验体系运行成果。全面强化阶段（09〜10年）76 通过实际运行持续巩固《卓越绩效模式》，不断缩小与标杆企业的成熟度差距，力争在全国房地产行业中成为管理成熟度的领先企业。76 金地深圳公司《卓越绩效模式》实施计划年份具体实施内容开展思路时间06年上半年《卓越绩效模式》的整体计划安排完成，并经过与领导沟通确认通过计划确认过程，在公司领导、项目管理中心及咨询公司之间对整体安排达成共识06年2〜3月初确定是否止式引入《卓越绩效模式》（在领导层中达成共识）通过领导办公会讨论，决定是否导入《卓越绩效模式》06年4月概念引入：主要是通过培训、交流及书籍介绍等各种方式在公司范围内增进大家对《卓越绩效模式》的理解，对其作用及目的在项目开始前就达成共识组织领导层进〜次较为详细的《卓越绩效模式》课程培训在金品质处了解培训信息或由其协助联络资深培训讲师06年4〜5月全员讲座，学习卓越绩效的概念，认识卓越模式对企业的作用考虑请清溢公司陈总和圣廷苑酒店做一次讲座，主要是分享《卓越绩效模式》在他们其他的应用及影响06年5月组织部分主要业务部门的中干到成功企业的现场参观和交流（清溢、圣廷苑等）通过现场参观和交流，感受卓越绩效模式给企业带来的发展06年5〜6月《卓越绩效模式》相关书籍的推荐及学习在公司范围内推荐1本适合初学者的卓越绩效模式书籍，推广到全员阅读、学习06年5〜6月其他推广途径：金品质推荐其他企业有效的推广经验，在金地运用06年6〜7月78 06年下半年以“年中总结会”为载体，在深圳公司正式启动《卓越绩效模式》在公司范围内传达追求《卓越绩效模式》的信息，项目管理中心也会在年中会上对项目整体计划进行介绍06年7月现状调研审核，对比《卓越绩效模式》寻找差距，列出深圳公司的体系管理薄弱环节（改进模块）外聘外部《卓越绩效模式》资深审核专家06年8〜9月公司领导根据审核结果及公司自身情况，确定深圳公司最终需引入的改进模块及其实施的优先顺序必须在结合公司实际需要的基础上确定改进的内容06年9月项目管理中心在明确改进模块后，制定具体的实施计划（含日程），并在外部顾问公司的指导卜止式开始推行06年9月07年各个改进模块的陆续引入和运行具体计划需要在年初制定阶段性检验实施成果，并检讨不足点外聘外部《卓越绩效模式》资深审核专家07年11〜12月08年基本完成所有预定改进模块的初步导入工作08年12月份申请“市长质量奖”评选，体系基本达到评奖的要求（阶段性成果的目标要求）通过创奖过程，发现自身的不足之处，持续改进根据当年的评选安排09〜10年体系的持续运用和优化，力争成为全国房地产企业成熟度领先企业78 第九章开发能力提升计划1设计管理部门开发能力提升计划1.1现状1.1.1人员数目快速膨胀由原来的17人快速膨胀到目前的29人，按照今年的人力资源需求和项目需求，很有可能在今年达到35人左右，目前入司不到1年的新员工11人，所占比例约38%1.1.2项目增多岗厦项目的启动、福田科技广场、广州荔湖城、东莞新项目、珠海项目、渔农村、梅陇镇，、104项目……设计管理部门今年将面临8个项目乃至更多1.1.3新增研发任务产品标准化研究、区域战略化采购、业务流程优化、精装修1.1.4去年运作结果分析一一工作顺利，相当辛苦目前设计部的人员和专业现状，在人员梯队搭配上勉强应付的过去，然而随着深圳公司的快速发展和今年项目的增多，如何满足集团要求的项目IRR水平？如何继续保持金地产品品质以及“金地制造”的市场魅力？未来五年深圳公司设计专业的发展方向和发展目标是什么呢？1.1.5目前项目设计周期项目容积率拿地开工概念规划实施方案施工图C-AB-AABC（天）（天）（天）天天香蜜山226112060东莞小城一期1.803.404.604.912010025540450梅陇镇一期305.205.1206.55112360450300增城一期0.505.206.406.960+5090505704201.2设计专业5年战略规划及06年工作计划未来五年，深圳公司区域总部，设计管理部的工作职责也将走向区域化管理。根据集团战略目标，设计管理效率提升包括如下5个内容：业务流程优化，业务流程IT化，产品标准化研究，区域战略采购，精装修1.3业务流程优化---管理标准化1.3.12006-2008年工作计划81 200620072008规范化与执行持续优化改进卓越流程再造完成深圳公司的业务流程优化全部文件成果编制；完成华南区域范围内的业务流程的推广与执行；建立一套华南区域的业务流程监控体系；选取流程关键节点程序的操作优化并定型标准化；完善并运转业务流程执行的保障机制全面的业务管理创新优化研究；形成具有金地特色的、卓越的标准业务流程。1.1.12006年工作分解深圳公司优化--4月份完成业务流程优化文件成果编制;新文件编制--9月底完成销售示范区策划”住宅产品研发"生态节能技术应用等优化程序文件的编制并纳入公司流程体系。按总体进度计划，完成深圳公司流程IT化涉及相应程序的文件修编。沟通及培训-在各子公司内部组织业务流程培训执行-在东莞新项目设计中执行已颁布的业务流程城市公司06年内广州、东莞、珠海公司完成本公司涉及的业务流程文件及相关作业指导书的编写；按总体进度计划，完成公司流程IT化涉及相应程序的文件修编。在各子公司内部组织业务流程培训在项目操作中全面执行已颁布的业务流程。建立子公司的业务流程监控体系并运行。监控-及时反馈，建立业务流程监控体系。81811.3.3设计周期的重新定义:81811.2业务流程IT化一管理创新1.4.12006-2008年管理创新计划200620072008启动推广普及81 参与集团建设IT化设计管理平台5项设计相关程序的标准化定型设计流程操作IT化率：30%设计关键业务流程IT化率：70%设计关键业务流程IT化率：85%1.4.22006年重点工作］浒工般赢星整配合・需1E6.建*标准）担与现的警证管鼻足瑜用J醮乐声青鼻朔烘度用兼林＜「丹*.*「■*Utt成1力・旧H-I事门选隹15♦通济・产.步融内一率阶段・『图防拽里甘修我—田£领但日法:*r前用不工匚■!具出□’,建忖规却■?小尸帖於W】的调用鹏介厘用.-X菱方地作网站站白I*用1.4.32006年工作分解深圳公司城市公司参与集团操作平台建设，提出应用需求及建议设计关键节点IT化管理系统组织培训公司相关人员，IT化操作系统的应用成果；户型信息IT化应用系统；设计变更与现场签证IT化软件；部品与供应商IT化管理应用系统；设计资源IT化管理选用系统；根据总体进度要求，完成深圳公司年度IT化相关程序的标准化定型工作；落实IT化操作软件系统在公司年内新项目中的应用。落实IT化操作系统在城市公司年内新项目中运用。1.4.4工作目标设计变更率降低目前集团及公司设计变更率现状深圳北京上海武汉香蜜山一期：3.3%二期：2%小镇一期:10-13%二期：5--6%国际花园：5.6%看清J期：6.81%二期：3.48%春晓一期：12.68%二期：5.4%A地块一期住宅：4%公建/联排13%注：1、因各公司计算方法有异，此次统计分母以总包工程结算金额为准2、平均值为7.8%!深圳公司2006-2008年目标81 门槛值平均值挑战值备注流程优化-066.04.53.0适用于各地流程优化-074.54.02.5区非标准化流程优化-083.02.52.0项目的各期标准化项目1.51.00.5降低招投标和施工组织的复杂度，促使项目总体工程计划得到有效保障，提高项目目标成本的可控性。如果设计变更带来的返工类现场签证率降低1%,则按照06年集团：160万平米的开工规模，总体开发成本将有效节省：160*2000元/平米（假设的项目平均造价水平）*1%=3200万元设计变更及现场签证IT化软件系统将有助于数据的采集和系统性分析。1.1标准化设计---产品标准化1.1.1标准化的意义规模开发下主流产品市场最大化的要求；不同区域下操作水准均质化的要求；快速开发下减少犯错率的要求；成本压缩下人均开发效能提高的要求；品牌的产品特征明晰化的要求；1.5.2产品标准化体系1.5.3将项目作为载体”的标准化设计思路根据目前集团各项目的实际情•小曲谢淡江彩鼐魏给成-格必修个嘴♦工率L产一翻通阳H族相,1■福沪化!修箱式和蚣件FT&/1ta力岐叼浦I：^■「国”「代41一•’.」，•.金w由况和操作难度，首个标准化样板操 作将由集团和深圳公司协作，选择东莞新项目（1.7容积率）为载体，将适合项目之间同质化的产品部分进行统一的产品定制。样板操作的标准化项目，初步设想其30%的设计成果可以直接在另外1-2个项目中通用。1.5.3将部品和构造作为载体”的标准化设计思路----以标准构造选用和解决质量通病为导向进行标准化构造的归纳总结工作；----以项目部品通用和实现集中采购为导向进行通用部品的归纳总结工作；----年内新开展设计项目的部品、构造的通用度达到10%,并为区域化部品采购创造条件;1.5.5三年规划及5年展望（2006—2008）200620072008起步推广普及建立产品标准化体系；操作1个标准化设计小池项目，达到：设计成果通用度达到30%;各区域公司项目部品选型及构造设计，实现标准构造通用率10%部品通用选率10%推广标准化的项目开发模式，实现：1）标准构造通用率30%2）部品通用率30%3）城市公司实现至少一个项目采用标准化设计完成。全面实施标准化的项目开发模式：主流项目的标准构造通用率60%主流项目的部品通用率60%华南区域开发面积中标准化产品占有率达到20%1.5.62009-2010年产品标准化目标序号指标200920101构造设计通用率65%70%2部品选型通用率65%75%3标准化产品占有率25%33%1.5.72006—2008年效率提升目标人均设计面积（万itf/人）人均开发面积（万itf/人）门槛值目标值挑战值门槛值目标值挑战值流程优化及操作IT06年1.82.2333.54.507年2.234.53.54.56.588 化08年34.564.56.59标准化设计（理想状态）7.588.5910111.5.82006年工作分解深圳公司城巾公司建立标准化体系，统一操作流程，并制定项目操作各类模板产品配置标准建议书模板施工图设计指引模板部品清单模板通过东莞新项目，完成项目标准化设计的样板操作；年内进行部品和构造标准化的整合工作。东莞新项目设计的部品、构造的通用度达到目标值10%;战略供应商的管理与评估在年内新项目中应用及推广用统一的标准模板完成产品配置标准建议书施工图设计指引部品清单；对东莞新项目，协作完成标准化设计的样板操作。1.5.9东莞新项目建立试点，开展工作东莞A地块项目作为06年集团内第一个拟获取的新项目，同时被确定为集团内第一个标准化试点项目，深圳公司将以此项目为起点，展开标准化工作。该项目除了实现其本身的利润指标外，还将达成如下标准化目标：按集团对项目阶段新的划分，完整地从各个专业领域对流程优化作探索，树立操作样板；形成一套具有创意性及引领性的设计成果，并推广至其他二级城市开发项目中，设计成果具有示范性及通用性；形成产品与客户定位的标准操作，并对以后类似的项目操作起指导作用;1.6战略采购---产品标准化1.6.12006-2008年战略采购三年规划200620072008巩固提升成熟完成区域战略采购量4-6项；完成05年集团3个采购项在项目中的全面实施；形成系统的战略采购工作流程和成果标准；构建全卸及层次化的战略米购模式逐步实现网上招投标管理；集中采购率：30%（集团采购及区域采购）16.22006年工作分解深圳公司城巾公司确定年内战略米购量4~6项战略采购部品的技术标准制定的配合88 年内新项目中有计划有步骤地实施区域采购05、06年度集团采购部品在项目采购中的落实对涉及的战略供应商进行基于项目的评估制定战略采购部品的技术标准完成4〜6项新的部品的区域公司采购05、06年度集团采购部品在项目采购中的落实对子公司战略采购与供应商管理的培训对已有的战略采购部品形成后期的技术保障体系战略供应商的管理与评估1.62006年区域集中采购总体实施计划目前，深圳公司已经组建了区域集中采购工作小组，并且提出了明确的区域集中采购总体实施计划。序号计划工作内容配合部门及事项备注、前期工作13.20—4.5与集团、项目划分区域集中采购材料/设备清单集团及项目公司配合24.1-4.10编制区域集中采购工作职责相关部门及领导评审34.1-4.5确定06年试点产品公司立项发文44.1-4.30试点材料/设备可研报告的编写及评审相关部门及领导评审及建议54.5-4.30疏理区域集中采购关键节点及工作流程相关部门及领导评审64.10-4.30组建区域集中采购工作小组相关部门及领导评审、中期工作14.20-6.30完成1-2项06年立项材料/设备的前期准备、标准设计、选型定板、厂家考察、技术标书等工作（包括可研报告的编写评审）相关部门参与阶段性完成，详见各项材料/设备实施计划25.106.30完成1-2项立项材料/设备的招标成本部组织36.30-8.30对区域集中采购工作流程进行优化相关部门参与及建议46.30-8.30完成区域集中采购中期工作总结相关部门及领导参与57.112.30完成剩余立项材料/备的招标工作相关部门及领导参与612.1—12.30对区域集中采购年终评审相关部门及领导参与三、后期工作18.1-12.30对中标单位供货、服务等跟进212.3007年新区域集中米购材料/设备立项及实施计划的编制2营销能力提升计划88 2006年，深圳公司要成长为华南区域最有价值的企业，营销是实现客户价值最重要的环节，为了实践客户满意度战略，深圳公司营销部门拟在未来几年主要从如下几方面来提升公司营销能力：2.1在开发流程方面压缩项目前期策划流程和时间目前前期定位方面，整体和设计的搭接是开展的比较顺利的，也就是说可以结合营销的阶段性成果可以及时的与设计进行互动。但是结合目前的情况来看，有一个问题是延误了整体的进程，就是合作单位的商务洽谈，一般来说，每次项目前期定位阶段都需要重新进行一次合作单位的选择，通过招标、会标、定标、商务谈判、合同谈判等过程，一般整个过程下来都需要接近一个月的时间。建议能够建立在营销各个领域上的战略合作伙伴，如在各个领域建立各自的合作伙伴团队，并且前期就可以通过战略协议的形式就未来前期策划工作的大致内容框架、商务条件、合同范本等进行框定。并且对于一些可能进入的领域，如别墅、酒店、写字楼、商业等提前进行合作单位的考察和选定，到项目实质性阶段则只需根据项目的不同进行特点选择即可，将可大大提高开发的流程。同时，建议能够在完成作业指导书的编制工作（目前已经开展），并能根据项目等的推进不断完善，并在各个项目中予以执行，避免各个公司各个项目之间的重复工作，通过一个统一模板进行优化，从而全面提升开发效率。2.2建立商家的联盟随着集团全国化的拓展，各个子公司也将面临越来越多的商业方面的压力，现在的做法往往是各个项目各自为政，各自在招商方面与商家达成意向，这样开发流程上，各个项目组的工作很多都是重复进行，并且由于缺乏互相的联系，商家资源也无法共享，还要各自交付学习的成本和时间。为了能力节约学习的过程和成本，提高未来的开发效率，建议能力建立一个全国（至少是区域性的）商家联盟，与各大商家（区域性以上级）的达成一个战略联盟，互相共享项目信息和商家需求，为未来集团的商业物业提供更多的商家支持，并为将来进入商业地产做好准备。2.3人力资源配置合理化目前深圳的营销口人力资源存在着较大问题：新手过多，熟手不足；目前营销口的人员中，曾经完整经历过香蜜山营销的仅有三人，大部分同事为新手，而且从今年的进人计划来看，输入的还将是毕业生。而今年营销部的工作压力为前所未有的大，光大型项目就有四个（梅陇镇、渔农村、福田科技广场、岗厦）还不包括一些小项目（21栋、尾盘车位、香蜜山12栋、104栋等），从而导致目前各项目的88 营销工作开展的压力都很大。建议能够从平衡人力情况出发，多输入一些有经验的社会人才，特别是在公司相对陌生的写字楼、商业领域，并能至少保持一年左右的目前队伍的相对稳定，从而平衡目前营销口的人员情况。中期战略方面，通过梅龙镇,渔农村,福科,岗夏等项目的策划操作,培养能策划操作住宅商业,写字楼,酒店等综合物业类型的人才,建设一支专业及综合能力非常强的营销团队3.4岗位职责规范化目前由于项目运营过程中，存在着职能和项目两条线，而营销部人员也存在着双重的考核。同样，营销部的职能也存在着不清晰的情况，一方面的大量的职能工作，一方面是人员全部参与到项目中去产生效益。从而出现了职责不清，定位不明的情况，对人员的考核也缺乏一个清晰的标准。建议能够对目前的各个岗位制定清晰的岗位责任书，并能对项目部和营销部关于制度建设方面进行规范，清晰定位，避免角色的重叠。形成职能和项目的有机互动。88 金地（集团）深圳地产战略规划报告第八章经营管理能力的提升第十章人力资源规划深圳公司作为是集团下属的开发项目最多的公司，曾成功开发和销售过近十个地产项目，有较为成熟的项目运营经验。同时，东莞公司作为集团第一个跨区域发展的公司，经过一年多的探索，内部管理也日臻完善，为其他城市公司设立及快速步入正常运作轨道提供很多有益的借鉴。但是，由于随着深圳公司所管辖城市及项目数量日渐增多，区域公司所面临的内部管理及人员调配的压力还是日益增加。1目前公司的关键岗位人员配置情况深圳公司目前下设有三个城市公司，深圳本地有四个项目同时运作。在这种跨地域、多项目运作模式下，公司经营成果关键取决于内部管理的适应性以及人才梯队的建设，其中人才梯队的建设关键在于以下关键岗位人员的配置：1）区域公司及各城市公司高层；2）区域公司及各城市公司中层管理人员；3）项目核心团队人员（含项目总经理、副总经理、总经理助理、项目设计经理、工程经理、销售经理、成本经理）。因此，在制定深圳公司2006-2010年人力资源规划时，我们将重点集中在这三层人员的配置上。目前公司的关键岗位人员配置情况如下:公司现有项目数量所属层级现有关键岗位数量（06年）人员缺口深圳4个（其中两个在前期）高层区域总经理1;工程总监1（兼项目总）；设计总监1;拓展总监1（兼项目总）；行政人事总监、营销总监；拓展和工程总监兼任项目经理，长期来看可能存在不能兼顾的情况。中层设计部经理、营销总经理、品牌客服部经理、成本部经理、行政人事部经理、财务部经理、项目开发部经理无项目管理人员项目总经理4（2为兼职）；项目总经理助理22名项目总为兼职，长期来看可能对项目的管理和支持力度有问题。项目业务经理4名设计经理、4名成本经理、3名营销经理、2名工程经理缺1名项目营销经理；2名工程经理广州1个增城高层城市总经理1;营销总监1、设计总监1、工程总监1无中层设计工程经理、财务成本部经理、行政人事部经理；营销部经理；项目设计经理各1缺1名项目开发经理东莞1个格林小城高层城市总经理1;营销副总1;长期来看缺1名负责工程设计副总94 金地（集团）深圳地产战略规划报告第八章经营管理能力的提升中层设计工程经理、财务成本部经理、行政人事部经理；营销部经理；项目开发经理无珠海1珠海工业区高层城市总经理1;项目副总1暂无，长远来看，缺一名设计工程副总中层设计工程部经理、行政人事部经理、工业区招商经理暂无22006-2008年人力资源配置项目结转进度计划如下：根据2006-2008年公司新项目拓展目标，制定如下人力资源配置计划:年份城市项目数量项目类型最迟拿地时点需新增关键岗位人员2006东莞110-20万irf2006.6格林小城项目结束，相关人员转入新项目广州/珠海/珠三角新城市128-12万irf2006.9新城市需要：城市公司总经理1;主管设计工程副总经理1;设计工程经理、财务经理、成本经理、行政人事经理；营销经理、项目开发经理珠海需要：（广州、珠海选一）主管设计、工程的副总1;财务经理、成本经理各1、营销经理1广州需要：（广州、珠海选一）项目总经理1;项目工程经理、设计经理、成本经理、营销经理各1深圳0城市新项目设计经理1（可在现有人员中解决）94 金地（集团）深圳地产战略规划报告第八章经营管理能力的提升2007深圳110万irf以上2007.9渔农村项目结束，相关人员转入新项目；城市公司新项目设计经理2-3名；广州/珠海/东莞/珠三角新城市1310-20万irf2007.12项目总经理3、项目设计经理3、成本经理3、营销经理3闽桂琼新城市118-12万irf2007.12城市公司总经理1;主管设计工程副总经理1;设计工程经理、财务经理、成本经理、行政人事经理；营销经理、项目开发经理2008深圳0城市公司新项目设计经理2;闽桂琼新城市2或珠三角新城市21一个8-12万2008.12城市公司总经理1;主管设计工程副总经理1;设计工程经理、财务经理、成本经理、行政人事经理；营销经理、项目开发经理广州/珠海/东莞/珠三角新城市1/闽桂琼新城市1310-20万irf2008.907项目工程经理2;项目总经理3;项目营销经理3;成本经理1;2.12006年人员规划关键岗位候选人员最低职级新增关键岗位数量项目所在地新增关键岗位数量项目所在地新增关键岗位数量项目所在地方案一：新增东莞项目1;珠海1;新城市项目1方案二：新增东莞项目1;广外11、新城市项目1方案三：新增东莞项目1;广州1、珠海1城市公司总经理项目总/部门经理1新城市1新城市城市公司设计工程副总资深2新城市珠海1新城市1珠海城市公司营销副总资深1新城市1新城市小计431城市公司营销经理员师2新城市、珠海1新城市1珠海城市公司设计工程经理资深1新城市1新城市城市公司成本经理员师2新城市、珠海1新城市1珠海城市公司财务经理员师2新城市、珠海1新城市1珠海城市公司行政人事经理员师1新城市1新城市城市公司项目拓展经理员师2新城市、珠海2新城市、广州1珠海小计1074项目总经理资深1广州1广州项目工程经理员师1广州1广州项目设计经理员师2新城市、珠海2新城市、广州2广州、珠海项目营销经理员师1广州2广州、珠海项目成本经理员师1广州1广州小计267［共计1616122.22007年人员规划关键岗位候选人员最低职级新增关键岗位数量项目所在地新增关键岗位数量项目所在地方案一：新增新城市2（珠三角及闽桂琼）、深圳1、广州1、东莞1方案二：新增新城市1、深圳1、广州1、东莞1、珠海1城市公司总经理项目总/部门经理2新城市1新城市94 金地（集团）深圳地产战略规划报告第八章经营管理能力的提升城市公司设计工程副总资深2新城市1新城市城市公司营销副总资深2新城市1新城市小计63城市公司营销经理员师2新城市1新城市城市公司设计工程经理资深2新城市1新城市城市公司成本经理员师2新城市1新城市城市公司财务经理员师2新城市1新城市城市公司行政人事经理员师2新城市1新城市城市公司项目拓展经理员师2新城市1新城市小计126项目总经理资深2广州、东莞3广、莞、珠项目工程经理员师2广州、东莞3广、莞、珠项目设计经理员师2r广州、东莞3广、莞、珠项目营销经理员师2广州、东莞3广、莞、珠项目成本经理员师2r广州、东莞3广、莞、珠小计1015共计28242.32008年人员规划新增新城市1（珠三角或闽桂琼）、珠三角老城市2、闽桂琼老城市1城市公司总经理项目总/部门经理1新城市城市公司设计工程副总资深1新城市城市公司营销副总资深1新城市小计3城市公司营销经理员师1新城市城市公司设计工程经理资深1新城市城市公司成本经理员师1新城市城市公司财务经理员师1新城市城市公司行政人事经理员师1新城市城市公司项目拓展经理员师1新城市小计6项目总经理资深3珠三角老城市2、闽桂琼1项目工程经理员师3同上项目设计经理员师3同上项目营销经理员师3同上项目成本经理员师3同上小计15共计2432006-2008年人力资源主要解决问题及工作重点3.12006-2008年人力主要面临的问题及解决办法从06-08年的规划来看，三年将新增三个城市、10个项目（新增12个，结束2个），对中高层管理人才和项目业务经理的需求量非常大；尤其是进入新城市将是公司关键岗位人员缺口的高峰，梯队人才需提前一年做好准备；06年如果要进入珠三角新城市，中层可以通过区域内调配满足需求，关键是新城市公司的高层（总经理、工程设计副总、营销副总）配备要提前考虑。营销副总通常可以通过在当地招聘的方式，城市公司总经理需要公司高层与集团领导提前沟94 金地（集团）深圳地产战略规划报告第八章经营管理能力的提升通，确定相关人选；工程设计副总的人选需要提前选拔；如果06年不进入新城市，则06年人员缺口不大，通过区域内人员调配即可满足新增项目的人力需求；但是，07年需要成立两个新城市公司，人员需求高峰将在07年年底到来，届时，高层同时要配备二套班子，相关的沟通、招聘、选拔工作均需提前准备，中层和项目经理的需求量也非常大，需要提前进行储备，以免新公司抽调骨干造成原公司失血过多，影响项目质量；同时，考虑到人员培养的需要，06、07年人员编制计划应有一定冗余。06年新公司/新项目人员选拔和配置计划建议在今年年中完成；下半年可以进行沟通和培养，让员工在心理和能力上都提前做好相关准备；假设下半年集团还要抽调5人，则这批人员数量约为17-21人，公司需要按此数量考虑补充和晋升员师及资深级员工；到07年底，新项目产生的需求将达到24-28人；假设集团抽调5-10人；因此，需要补充员师/资深级员工30-40人；考虑到人员的培养成熟需要约1.5年时间，因此07年年的关键岗位人员储备和培养应该在06年中就要开始进行。08年，新项目产生的需要为24人，集团抽调5-10人；因此，当年度需补充员师/资深级员工30-35人。这些人员的的储备和培养应该在07年开始。06-08年所需各专业关键岗位人才数量2006年2007年2008年城市公司总经理0-1人1-2人1设计工程类城市公司设计工程副总1-2人1-2人1城市公司设计工程部经理0-1人1-2人1项目总经理0-1人2-3人3项目工程经理0-1人2-3人3项目设计经理2人2-3人3营销类城市公司营销副总0-11-2人1城市公司营销部经理1-2人1-2人1项目营销经理0-2人2-3人3成本类城市公司成本经理1-2人1-2人1项目成本经理0-1人2-3人3财务类城市公司财务经理1-2人1-2人1行政人事类城市公司行政人事经理0-1人1-2人1拓展类城市公司项目开发部经理1-2人1-2人194 金地（集团）深圳地产战略规划报告第八章经营管理能力的提升从公司目前人员状况来看，工程专业人员需求量较大，需要加快工程专业人员的培养，优化培养模式，大胆起用新人，压担子，煨炼队伍。营销专业人才梯队相对薄弱，如何解决人才需求问题，请主管领导提前进行考虑。各个业务口的主管领导和各职能部门经理是相关专业人才梯队建设的直接责任人。关键岗位配置的方式一是内部培养、二是外部招聘，原则应以内部培养为主，外部招聘为辅。3.22006-2008年工作重点在深圳区域及各城市公司06-08年的人力资源工作中应该注重做好以下几点：收集并定期更新各公司关键岗位人才信息；制定各专业系统的梯队计划；加大对梯队人才的培养力度，通过赋予责任、拓宽职责范围、培养管理能力、参加培训、上级辅导等方式使梯队人才加快成长速度、提前做好能力及心理上的准备；完善能力考察及测评方式，甄选合适的人员。94