浅谈房产、地产和房产税

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华东交通大学理工学院InstituteofTechnology.EastChinaJiaotongUniversity毕业论文GraduationDesign(Thesis)(2010—2014年)分专班学题目：浅谈房产、地产和房产税院：经济管理分院业：10金融学级：五班号：20100510620504学生姓名李智华指导教师甘小文起讫円期2013.11—2014.5华东交通大学理工学院毕业论文原创性申明本人郑重申明：所呈交的毕、Ik论文是本人在导师指导下独立进行的研究工作所取得的研究成果。论文中引用他人的文献、数据、图件、资料，均己在论文中特别加以标注引用，除此之外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式表明。本人完全意识到本申明的法律后果由本人承担。毕业论文作者签名：日期：年月曰毕业论文版权使用授权书本毕业论文作者完企了解学院有关保留、使用毕业论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华东交通大学理工学院可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编毕业论文。（保密的毕业论文在解密后适川本授权书）毕业论文作者签名：指导教师签名：签字H期：年月日签字日期：年月曰摘要在现在的热门话题屮，房地产价格应该是首当其冲的。房地产价格不仅与老百姓的生活密切相关，而且也还关系到城市的发展和国家的长治久安。住房制度改革，也带来了房地产业的快速兴起和房地产市场的繁荣兴盛，成力促进整个国民经济持续发展的重要动力。因此本文主要关注的是房地产价格，以及哪些因素可以影响房价，本文也试图探宂这些影响因素的内部关系进行归纳总结，从而找到合适的方法引导房价的正常波动，以此可以有效的为房价提供指导。随着中国住房制度的改革，20世纪90年代末中国的土地供应制度也实行了一系列重大变 革，这是改革开发带来的一大变化，以此同时房地常市场的缺陷，比如混乱无序和房价上涨的过快过猛，也是随着人口的日渐增多，购房需求也日渐增多，愈来愈多的购房者促使房价迅速上涨，地价与房价似乎趋于同步上扬。与此同时，要想抑制房价的上升，以及房产泡沫,房产税被提上日程。这些已引起强烈的社会反映，必会成为国家宏观调控的重点和难点。本文以房地产市场为研究对象，一个别地区的房价为例，较为系统地阐述剖析了房地产市场与地产、房产税的因果关系，其巾主要针对房价、地价和房产税的研究，总结了我国房地产市场的现状和存在的问题，并加以较为全面的分析，同时根据我国现行房地产市场的自身状况以及基本国情，提出了构建我国较为稳定发展的房地产市场的有效对策。关键词：房地产市场地产房产税关系房价AbstractIntoday’shottopic,realestatepricesshouldbethefirst.Realestatepricesisnotonlycloselyrelatedtopeople’slife，butalsotothedevelopmentofthecityandthecountry’sstability.Housingsystemreform，alsobroughttherapidriseoftherealestateindustryandrealestatemarketprosperity，becometheimportantimpetustothedevelopmentofthewholenationaleconomycontinued.Sothisarticlefocusesonrealestateprices,andwhatfactorscanaffectthehousingprices,thispaperalsoattemptstoexploretheinfluencefactorsoftheinternalrelationtosumup,soastofindasuitablemethodtoguidethenormalfluctuationsinhouseprices，whichcaneffectivelyprovideguidanceforhouseprices.AsChina’shousingsystemreform,landsupplysysteminthelate1990sChinahasimplementedaseriesofsignificantchange,thisisabigchangebroughtbythereformanddevelopment,meanwhiletherealestatemarketoftendefects，suchaschaoticandhousepricesrisingtoofasttoohard,andasthepopulationincreasing,thehousingdemandisalsogrowing,moreandmorebuyerstopromotehousingpricesroserapidly，landpriceandhousepriceroseseemstobesynchronized.Atthesametime，tocurbrisinghouseprices，aswellasthehousingbubble,thepropertytaxisontheagenda.Whichhasarousedstrongsocialreflection，willbecomethekeyanddifficultpointfornationalmacroeconomicregulationandcontrol.Basedontherealestatemarketastheresearchobject，theindividualregionsofhouseprices，forexample，systematicallyinthispaper,theanalysisoftherealestatemarketandrealestate，realestatetaxcausalrelationship，themainstudyofhouseprices,landpriceandrealestatetax，andsummarizesthepresentsituationoftherealestatemarketinChinaandtheexistingproblems，andcomprehensiveanalysis，atthesametime，accordingtotheconditionofourcountrycurrentrealestatemarketaswellasthebasicnationalconditions，putforwardtobuildthestabledevelopmentofourcountry'srealestatemarkettheeffectivecountermeasures.Keywords：TherealestatemarketRealestateThepropertytaxRelationshipHousingprice引言近年来房地产市场一直处于活跃的气氛中，不论是大城市还是中小型城市，房价一直是处于上涨的趋势，就举安徽黄山的房地产市场行情来看，从2009年开始，房价一路飙升，以至达到一万，不过这也可能与世界著名遗产的黄山所在地有着关系，安徽皖南处于山地地形，本身的住房地域已不多，所以这也nJ能导致房价的高速飞涨的原因。飞涨的房价给国民 经济贡献了不少的GDP,但是从另一方而也加剧了那些买房一族的负担。那么如何合理的控制的房价呢，这将是一大讨论的焦点。房价不但是社会关注的重要民生问题，也是政府宏观调控的重要关切点。由于地价是房价的重要构成部分，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系也就成为业界和学者竞相讨论的热点fu）题。一些人这样说，房价过高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬商地价，那么居商不下的房价将会继续上升。很多居民也把房价过商、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。近年来甚至频频出现开发商高价拿地的现象，不少地块甚至出现折合每平方米后楼面地价高于周边楼盘房价的怪现象，令业内震惊。究竟是房价高决定Y地价高，还是地价高决定丫房价高？房价与地价之间存在着怎么样的内在关系呢？这一问题的求解不仅对于更为科学地理解和认识当前房价与地价的关系具有帮助，更为重要的是对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有决策意义。再者有人认为，房产税也可以是解决房价过高问题的方法，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的汁税余值或租金收入力计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。就可以促使房地产开发商降价处理房屋，这样买的人优惠了，空置的房屋也可以销ft出去。但是事实真是如此吗，征收房产税真的能使房价下跌，改善房地产市场行情吗，这里而是怎样的一层关系，不少研究者为此也大费苦心研究这两者存在的关系。在2010年的财政部举行的地方税改革研讨会上指出，这种税制推行的难度较大，试点也只能从个别城市开始。住房兼具商品和公共品的双重属性，因此住房问题不仅是一个经济问题，也是重要的社会问题和政治M题。近儿年来随着我国房地产、Ik的快速发展，房价和地价均呈现整体快速上涨的格局。房价不但是社会关注的重要民生问题，也是政府宏观调控的重要关切点。研究房价与地价的关系以及房价与房产税的关系，不仅有利于我们客观地、理性地认识当前高房价现象的成因，而1有利于提出科学合理的建议，发挥好房地产市场调控和土地宏观调控作用。摘要2Abstract2目录31房地产市场41.1房地产市场概述41.2近年来屮国房地产发展现状41.4.1预期对房价的影响51.4.2政府规范房地产交易、治理价格垄断对房价的影响51.4.3房地产供求对房价的影响61.4.4利率调整对房价的影响61.4.5税收政策的影响62地产62.1地产概述及基准地价62.2地产与房产的关系72.3二者关系分析72.3.1房价和地价的内在关系7 2.3.2房价和地价的静态关系72.3.3房价和地价的动态关系83房产税93.1房产税与房价关系分析93.2房产税的影响94房地产、地产和房产税104.1房价与地价104.2房价与房产税10结论11参考文献11致谢121房地产市场1.1房地产市场概述房地产市场是指从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。因此，一般说來，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。在市场经济条件下，建立完善的房地产市场，对于加快实现资源幵发，实现社会资源的合理配置是有重要意义的。1.2近年来屮国房地产发展现状中国的房价真正意义上的飞涨是在进入了二十一世纪以后。以北京为例，2004年的平均价格为每平方米5053元，2005年均价在6725元,2006年均价在8792元，2007年均价在14411元，到了2014年北京一些房价每平方米直接跳跃到100000元，近年儿乎是每年10%的速度增K。可以说就是成一种直线上升的状况。上升的速度远远的高于通货膨胀和居民实际收入增长的速度。伴随着房价的商增长，越来越多的年轻人，将结婚一族，尤其是外地来本市创业的人成为了“房奴”。这是一个新出现的，但也是最近出现频率极高的一个词语。他们中间有很多人把自己来城市奋斗多年的全部积蓄全部用上，然后还要在未来的十年甚至三十年中把收入的很大一部分川來还房屋贷款。这样其实必然导致家庭备川资金、家庭生活质量的降低，会导致如,家庭不和谐、抗风险能力降低等多种情况，会产生出一些新的社会隐患。 国家说会大力开发经济适用房和廉租房。建成大批的经济适用房和廉租房，并对其的价格进行严格的限制。但是这里面也存在着两个问题：一不知人家发现没有，无论是北京还是全国其它地区。经济适用房和廉租房大都是离市区比较偏远，交通也不是十分发达的地段。而且那些地段的房价往往没有达到最高限价。是不是有可能产生这样的结果一这一限价反而对当地的房地产市场起了反作用，拉高了房价。二经济适用房和廉租房是要具有本市户口的人才能享有的，而且审查也十分严格。而对房屋有较大需要的又以外来人口为主。所以不能解决主要购买群体的需要。1.3房产市场存在的问题首先，城市房价虽然没有大的泡沫问题，但很多市民感到买房难，买了房子就成为房奴的压力，显然是存在且严重的。然而，这主要并非房价泡沫造成，而是收入分配很不平均使然。少数高收入者的消费与投资购买能力使房价上涨，增加中等与低收入者的购房负担。其次，可以在城帘及附近建房子的土地，受到自然与人为的限制。人为的限制包括农地不能够自由川来建房子出售，总农地不得少于18亿亩的硬性规定。这是违反市场规律与经济效率的。靠近城市的农地，用来建房子的价值比用作农地要大得多，如果没有重大的环保等问题，应该巾市场来自动调节，不必巾政府呆板规定。粮食安全可以巾农业生产力的提岛来维护，加上用国际贸易来调节，没有问题。澳大利亚与很多其他国家都很愿意卖农产品给中国，而且澳大利亚生产的农产品又完全没有食品安全的问题。放松农地的限制，增加可以建房子的土地供应，就可部分减低房价增长速度。最后，房子空置率很高，造成很大的浪费。这一方面是上述收入分配不均造成的，因为有钱人买房子，比较不担心空置的损失。但这不是最重要的。如果能够增加净收入，为什么不要呢？很多房东担心新房子被房客弄得肮脏与破烂不堪，需要重新装修，得不偿失。这一方面是由于法治效率的低下，另一方面大概是执法过程中对房客的偏护导致的。很多人认为房东多数是有钱人，房客多数是穷人，因而袒护房客。但长期而言，这使房东要求更高的房租或干脆不出租，对房东与房客都不利，是一种巨大的社会浪费。1.4房场未来的走势研判1.4.1预期对房价的影响影响预期的因素比较复杂，政府政策以及媒体宣传都会影响到市场预期。在两次调控后，房价增速依然较快，新政策的出台效果主要在于政策本身是否具有缓解房价上涨的功能，同时还要看政策执行是否到位。我们认为，一是幵征物业税，二是土地供应及相关政策，臂如能否避免短期内土地供应的紧缩，能否抑制土地二级巾场的垄断，以及农村土地产权改革等问题。1.4.2政府规范房地产交易、治理价格垄断对房价的影响在对发房地产交易、治理价格垄断对抑制房价上涨能起到立竿见影的效果。为什么近年政府出台了不少要求打击囤积房源和操纵哄抬价格的相关措施效果都不是很明显，究其原因，一是开发商己形成利益联盟，在垄断市场信息等方酣具有优势，针对政府的管理措施采収规避对策，二是管理部门对开发商的惩罚力度不够，三是现有的房地产信息披露缓解仍存在很多缺陷尽管宏观调控后许多地方都建立或完善了房地产交易登记体系，目前一个非常重要的问题就是在现有信息披露制度下，开发商仍然存在囤房的机会，因为开发企业可以通过虚拟购房人进行M上签约，使得网上显示楼盘旺销的局面，但由于改签交易合同的权利由开发商掌握，事后可以几乎没有任何难度将该房源另行出售，而且还可以规避二手房营业税。 1.4.3房地产供求对房价的影响1、供给情况房屋供给主要包括新房和存量房，前者可以参考新开工面积，后者主要看拆迁规模。由于我国房屋可以预售，房屋新开工大概在半年左右就能够销售，也就意味着这部分新开工面积可以在半年后投入市场，形成供给。从全国来看，近几年住宅新开工面积逐年递增，但基于房地产区域性较强的特点，这一指标并不能有效说明部分城市的问题。从指标看，儿个大城市的住宅新开工而积呈递减状态，说明了这些地区近期的新建住宅供应S是下降的。2、需求方面有效自住需求的形成，主要在于：第一，人口流动和家庭结构。人口流动是正常现象，但如果人口流入长期大于人口流出，将造成城市人口快速增长。近几年，几个大城市的人口净流入呈快速上升趋势。而家庭结构的影响也不容忽视，社会观念的变迁导致单身、离婚增多，家庭户数越来越多，客观上增大了住房需求。第二，居住环境改善的要求。1.4.4利率调整对房价的影响利率调整的影响表现为存款利率和贷款利率两方面。存款利率影响到居民的资产选择，提高存款利率将增大投资购房的机会成本，削弱房地产投资的吸引力，减少房地产需求。贷款利率则影响房地产商和个人抵押借款人的资金成本。贷款利率的提高造成负债成本增高，对需求和供给产生抑制作用，影响程度视双方的承受能力而定。受开发滞后的影响，利率上调对房地产需求方的影响更加明显，对价格的影响可能跟双向的力度有关。1.4.5税收政策的影响由于存在税负转嫁，增加税负将直接抬高房地产价格，近期二手房营业税和土地增值税有关政策的实施就是一个力证。但今后税收政策可能会集中在税负结构的调整上，譬如改变‘‘重流转、轻保有”的一贯做法，减少流通环节税收，开征物业保有税。如果这一方案能顺利实施，可以有效减少房屋闲铬，增加房屋供给，同时打消投机热情，对抑制房价上升产生积极影响.2地产2.1地产概述及基准地价说起地产必须要从基准价低价说起，那么什么是基准地价呢？基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。而地产呢就是指指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产。基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准地价的主要作用为：反映土地市场屮地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。我国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算：二是在未完成定级情况下,直接划定均质地域，根据市场交易资料來测算。川得最多的还是第二条。现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的市场价格的原理进行确定。基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收 益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使川价值优劣的的土地条件和区位优劣,划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易屮的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估山基准地价，并建立相应的因素修正体系。2.2地产与房产的关系如果说地产与房产不是很容易研宄的话，可以直接探讨地价与房价的关系，在南京大学孔煜著作的《地价与房价的关系研究述评》屮这样写到城市地价与房价是房地产价格体系的主体,它们具有截然不同的特点，因此二者之间的关系十分复杂。同吋，地价与房价作为反映房地产市场信息的重要指标，它们的关系是否协调不仅对城市土地利用效率和房地产业运行影响重大，而且对于政府进行宏观调控、规范房地产市场也有着十分重要的现实意义。我们只是系统梳理屮国关于地价与房价关系的理论研究与经验研究，以期理顺地价与房价的关系，并拓展此问题的研究空间。2.3二者关系分析2.3.1房价和地价的内在关系房价是指房地产的市场价格，是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分，人们所说房价普遍是指房地产市场价，市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。市场价分为一级市场房价和二级市场房价，一级市场房价（称一手房价）指开发商销售房地产市场价格，二级市场房价（称二手房价）是人们通过中介流通房地产市场价格。一手房价和二手房价是不同的，一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高，有的其至高岀很多。房价特点主要是区域性、类型性、即时性，当其他条件相同情况下，不同区域房价是不同的，不同类型房价是不同的，不同吋点房价也是不同的。地价是指地方政府通过招拍挂方式山让给自然人、法人和其他组织的土地价格，在地产市场巾，一般情况下，国有土地是政府出让给开发商。地价分力起始价、底价、出让价。出让价是开发商通过招拍挂竞得土地开发权的成交价格，人们关心的地价是政府出让地价。房价和地价区别在于主体不同，房价主体结构主要是开发商-市民、市民-屮介-市民，地价主体结构主要是政府-开发商。对于同一个楼盘来说，房价和地价关系从数学角度属于“包含”关系，房价包含地价，房价大于地价，但极少有房价小于地价的情况出现。2.3.2房价和地价的静态关系影响房价因素很多，在其•他因素不变的情况下，本文从静态角度分析房价和地价二者的关系。针对单独房地产项目，依据房地产估价路线法，公式：房价=地价+建安费+税费+利息+管理费+利润。其中，建安赀、税费、利息和管理费一般是可计算的相对固定。而地价是开发商从政府土地市场上通过招拍挂竞买价格，从定价时点说地价相对房价也是一个固定值。根据国土资源部统计数据，2009年5月底开展620个案例调查，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%,最岛为58.6%。大多数项目地价占房价比例在15%-30%。620个案例平均为23.2%。地价、建安费、税费、利息、管理费构成楼盘开发的成本价，开发商获得地块进行楼盘开发吋，开发商确定房价吋点前，包括地价在内的成本价是相对固定，可见一个楼盘的房价除了和成本价有关外，还和开发商的利润有关。房价《于地价等构成的成木价，岛出成本价多少往往取决于幵发商的利润，可见岛房价不是由地价决定。从各个楼盘看出地价占房价比例大致分别为40%、25.6%>20.6%, 房价远高于地价，高房价其实取决于开发商的高利润。总之，从静态分析，房价和地价二者关系，一般房价是高于地价。在低房价时代（利润率国际惯例15%）,从单个楼盘的房价高低是取决于地价、建安费、税费、利息、管理费等构成的成本价，但不是取决于政府出让的地价；在高房价时代（利润率^国际惯例15%）,实际上高房价更多取决于开发商高利润。2.3.3房价和地价的动态关系1同一区域的房价上涨带动地价上涨从动态角度分析，房价和地价关系是非常复杂关系。影响房价因素很多，主要归为以下方面。第一，政策而是国家对房地产市场宏观方而政策。20世纪90年代，我国住房分配制度改革,由货利性分房向货币化、商品化转变，这是对房地产利好。第二，基本而主要是国民经济、银行信贷、税收等，基本Ifil因素对房价的影响较大。国民经济快速发展，人们对固定资产尤其是不动产投资看好，对将来房价上涨预计导致房价上涨。银行信贷对房价影响是极大，在宽松货币政策T,银行利率在丁降周期中，处于低利率状态丁，商品将呈现通货膨胀状态,房价会大幅上涨。在银根紧缩情况下，利率上调周期屮，处于岛利率状态下，房价会进行下跌调整。税收主要是契税，营业税、个人所得税调整和增收，对房价起到一定积极影响，契税下调，促进房地产交易活跃程度，交易量上升，使房价会在一定程度上涨，营业税和个人所得税增收，降低房地产交易活跃程度，交易量下降，从理论上房价有向下调整，但房地产税收提高和增加，出现“羊毛出在羊身上”，卖房者把税收转嫁在房价上，无形中提高了市场房价。第三，楼盘自身而：主要是楼盘区域位置、小区环境、建筑密度、建筑间距、房屋朝向、楼层、套型、装修、物业管理、科技含量、楼盘宣传策划等因素影响，各因素不同房价是不同的，甚至相差较大，在同样条件下，品质好楼盘经过策划后房价远远高于周边房价。房价受影响因素很多，不管各影响房价因素如何变化，最终主要是影响房地产供求关系，从长远讲，房价变化是符合价值规律变化的，房价是随楼盘价值上下波动，价值是指房地产的成本价。在一定惜况下，房价是在低于价值以下运转。受金融危机影响下，一些国家、一些地方房价低于价值销售。例如，2007年7月，美国次贷危机中房地产，1993年受东南亚金融危机影响我国海南房地产。怛在国民经济向好发展背景下，房价会高于价值在上方运转,尤其是宽松货币政策低利率情况下，房价会远远高于房地产价值，现在北京、上海、温州等地房地产市场，有的楼盘房价高得离谱，上海汤臣一品楼盘房价高达11万元/平方米，温州鹿城广场房价商达5万元/平方米。房价快速上涨根源主要是当政府创造环境，开发商垄断了房地产市场，银行推动房地产市场发展。地价是政府的垄断行业，当地政府控制资源，主要受国民经济、政策、区域位置、房价等因素影响，但受房价影响较大。当房地产市场处于繁荣时，房价处于高价状态下，开发商预计未来地价还会不断上涨，会积极报名参加当地政府组织国有土地招拍挂活动，开发商参加越多竞争越激烈，政府出让地价水涨船高，有些开发商为了得到一块屮意地块可以不惜一切代价，通过儿十轮，甚至一百多轮竞投，商价拿到地块开发权，这样各城市“地王”不断刷新，地价上涨本质是开发商对未来房价上涨预计。2013年，黄山新房销售均价在6700元/平方米。可见在动态状态下，同一区域的房价上涨会推动地价上涨。2同一区域的地价上涨反作用房价上涨地价上涨，地王不断刷新，人们预计“而包不可能低于而粉”在一定程度下带动周边房价快速上涨。总之地价上涨会推动周边房价快速上涨。房价和地价二者的关系，不是“鸡和蛋”关系，里然房地产中房和地是不可分割，但房产市场和地产市场是两个独立市场，两个市场是相互影响。先有房产市场中的房价不断上涨，直接影响地产市场中地价上涨。另外地产市场地价上涨，通过预计将来房产市场房价上涨，在国民经济快速的发展屮，宽松货币政策, 银行低利率情况下，房价地价在交织中上涨运行。为此，在动态状况下，二者关系是先由房价上涨，房价推动地价上涨，地价反作用于房价上涨。3房产税3.1房产税与房价关系分析一些资料中显示，现在的研究者大致认为房产税与房价的关系可以分为三种：一个是传统观点，二是受益观点，最后一个是新观点这三种具有代表性的观点。传统观点假定的是整个国家的资本回报固定、资本自巾流动，从而资本不承担任何税负，房产税完全巾当地不可移动住房的消费者承担，并导致商房价；受益观点是他们假定消费者可自由流动，不同辖区为争夺消费者在房产税和公共服务上展开竞争；新观点他们认为，传统观点的局部均衡分析是高度误导的。一方面，传统观点忽视了所有辖区均有房产税：另一方面，房产税不仅影响住房资本配置，而且影响非住房资本配置。大量实证研宂发现，上述三种理论观点均有经验支持，但尚未得出一致结论。一部分文献支持了传统观点，有些文献又支持了受益观点和新观点。众所周知，住房既是消费品又是投资品，住房需求包含消费性需求和投资性需求。我认为现有文献在讨论这两者的关系时，还存在者一些缺陷，这些缺陷在于，未考虑消费性需求和投资性需求下房产税对房价的影响。因此，本文主要在严格区分消费性和投资性需求基础上，考察了房产税对房价的影响。国外情况，以美国为例；美国征收房产税是地方政府得一项传统税收。地方政府根据各自身实际情况来确定税率，并依法征收，而税收主要应用于民众所在区域的教育和公共服务支出。美国征收房产税的税率由州及地方议会根据本地方财政需要制定，所以各地税率高低不同,而且随着吋间的推移还可会有小幅调整。美国征收房地产税，是为地方政府得各项服务及基础设施建设提供资金的支持，并不以此为重要手段，来调控房产地产市场，但对购买及持有房产地产的需求有间接影响。其他与房产地产有关得主要税种，分别归在交易税、遗产赠与税及所得税项下，此外，还有一些服务收费项FI,这些税费综合起来会对抑制房产市场过度投机起到一定的作用。总体税率大概介于1%-3%之间。3.2房产税的影响房产税能起多大的作川，想必大家都会问到这个问题，房产税的试点征收开始调控从严是在2011年，但是有四点是必须澄清的，前面己经说了很多，房产税是一项基本税种，并不能对调控起到决定作用。其存在着一些不足之处：第一：无法直接降价。开征房产税会加人房地产保有环节的税收负担，降低投资者和投机者的收入预期，然而，这一预期并不能从根本上改变房价走势，需求与供给才是影响房价走势的最关键因素。因此，房产税对房价的抑制作用具有局限性。第二：不改土地财政格局。财政部统计数据在2012年显示，房地产营业税同比增长123亿元，增加了58.7%。而地方政府性基金收入28100亿元，比上年下降13.9%，其屮主要是土地收益下降，土地出让收入为23478亿元，同比下降17.5%,而增值税收入为207亿元，同比增长71.4%;契税收入245亿元，同比增长44.1%;城镇土地使用税101亿元，增长17.9%。可见无论是屮央还是地方财政，房产税费都还是比较重要收入来源，无论经济下滑还是回升，都与房地产密切相关，它确实是可以增加地方财政收入，但是，相对较少的数量并不能改变收入来源的格局。第三：不影响继续限购。屮国银行国际金融研究所高级分析师周景彤分析表示，由于目前房地产市场调控的长效机制尚米建立当前主打的行政调控手段效果有限，米来调控手段更是趋向多元化。他说，明年“限购”等调控手段仍将持续一段时间，但渐渐淡出市场是大趋势。 房产税试点的增加和范围的扩大将是明年市场重点期待的內容。第四：调节贫富作用有限。对于房产税的功能，国家税务总局坦承其对抑制房地长市场投资投机行为“作用有限”，但首肯房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距的积极意义。预期比房产税对房价影响更大。因此，改变房价增长预期、抑制投机的政策比房产税更有效。长期利率的冋归系数不仅小于房产税，而且符号为正。因此，房产税政策比利率政策更有效。房价主要是由收入和人口决定的，房价仍未脱离基本经济而。所以，收入和人口的变动可以预测房价的期变动。最后，住房建造成本冋归系数不显著。所以，房价并非主要由成本决定，降低住房建造成本并不能降低房价4房地产、地产和房产税4.1房价与地价由于房价的涨速远高于地价，因此可以说房价和地价的关系并不大。但是二者之间肯定是相互影响的，简单的可以说是“高房价拉高地价，高地价再推高房价”，二者之间维持着一个相对稳定的比例关系。房价的构成主要有土地和建材，税费，开发商的利润三块。土地成本的变动肯定会对房价有影响。但是只作为不到总成本三分之一强的地价,对于房价显然无法起到决定作用。即使是饱受诟病的土地财政也并不能成为地价推岛房价的佐证，财政收入通过在廉租房经济适用房的的投入，反而会缓解供需矛盾为房价高升降温。另外，房价以成本为依据并受供需状况影响，后者一一房价短期内非理性暴涨的罪魁祸首,显然与地价无关。简而言之，地价只是房价定价的主要依据之一，而不是决定因素。以下是我实地调查的数据可以看看房价与地价的情况，以安徽黄山为例：联系商用房住宅房医疗住房等楼L&J地价来看大致趋势如下：两者比较下來，大致是成正比的，所以本人还是比较赞成地价与房价的正比关系。而美国地价构成，一般包桮：生地取得费、土地开发平整费、建筑设计费、房屋建造费、金融成本等。美国地价占房价的比例比较低，长期徘徊在20%-30%，而房屋建造成本（包括建筑成本与金融成本等）比例高，约占房价的50%-70%。美国地价占房价的比例，与其相对比较充足得土地资源有关，但与之贷款政策更有很大的关系。一般来说，高价昂贵的地区，住房的建筑质量比较高，造价大，所以地价占房价得比例仍比较低，以便取得银行的贷款。相反，地价便宜得地区，建筑物质量比较建筑成木要低，因此地价占得比例比较低。4.2房价与房产税房价与房产税，在耑求方面：短期内，征房产税对消费性耑求并无多大影响，但房产税开征后将使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导致投资成本与风险加大。从而降低投资性需求。供给方而：巾于房地产幵发周期长，短期內房产税对房屋流量的供给没有影响。而对房屋存量的供给方面，征房产税后，闲罝房产的持有成本上升，会导致投机者为了降低投资风险而抛售多余的房产，或为了转嫁税负而将房产出租，这样必然会使总供给的增加。短期lAl，房产税会使房地产的耑求降低而供给增加，可以预见，这将使房价下降。长期内，人们因持续性房产税的支出，很可能逐步改变对房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供给的增长率和人口增长率近乎持平的话，可能导致房地产市场恢S理性。据可靠数据显示，美国每个州都要征收房产税，大部分在0.8%到3%之间，低收入者可亨受 减免税收，这样可以维持地方政府的哥哥支出完善公共设施和福利。韩国为/抑制房价的快速增长，也制定了一种综合不动产税，当房产价值在6亿韩元的征收0.75%到2%的税率；为了打击房地产投机行为韩国政府乂出台了房产转让所得税即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内山售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%〜35%不等的房产转让所得税。屮国政府借鉴国外政府的抑制房价过快增长的办法，也出台了征收房产税的政策。裾了解，上海的房产税征收标准定在了人均60平方米，即上海市居民家庭人均不超过60平方米的，对新购的住房暂免征收房产税。税基按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%。当然了，国内的房产税今后能不能具体的有效的实施下去，这还是个问题。根据税负转嫁与归宿的一般规律，垄断性商品课税、需求弹性较小、供给弹性较大的商品课税较易转嫁，而房产恰恰符合了这几个特点，因此房产税是容易转嫁给它的购买者的，因此征收房产税短时期内可能导致房价下跌。但从中长期来看，试图以房产税來降房价的目标是难以实现的。结论在没有接触这篇文章前，想必大家都跟我一样，认为房地产市场与地价，与房产税有着重要的联系，地价升则房价升，房产市场处于高潮时期，房产税增加则房价下降，房产市场处于丁滑时期；而实际上，这两两之间存在的联系还得用辩证唯物的方法来对待，不是单纯如我们所想的那样，所以，为什么我没有在标题上写关系二字正是这个原因。目前我国房地产开发企业普遍存在的“小，散，差”特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为丫避免和减少风险因素对项目的影响，认真探宂了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。希望此文能给我们一些启发。参考文献【1】孔煜.地价与房价的关系研宂述评［几重庆大学学报（社会科学版）.2010【2】郑娟尔，吴次芳等.地价与房价的因果关系_全围和城市层而的计M研究［J］.屮国土地科学.2007【3】刘孝广.房产市场现状剖析及房价调控对策研宄_以安徽为例［J］.市场观察.2008【4】况伟大.房产税_地价与房价［C］.巾国人民大学商学院.科技与经济.2011【5】况伟大，朱勇，刘江涛等.房产税对房价的影响_来自OECD国家的证据［J］.财贸经济.2012【6】黄厚霞，侯莉颖等.房价影响因素综述［J］.屮国房地产.2010【7】李勇，王有贵等.基于状态空间模型的屮国房价变动的影响因素研究［J］.南方经济.2011【8】况伟大.房地产税_市场结构与房价［C］.中国人民大学商学院.经济理论与经济管理.2012【9】王岳龙，张瑜等于屮国省级妞板数据的房价与地价关系研宄［C］.南开大学经济学院.2010 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